Fundos imobiliários: Empiricus aprova venda de shoppings do VISC11 e vê avanço na renovação do portfólio

A Empiricus Research avaliou como positiva a divulgação do memorando de entendimentos (MoU) assinado pelo Vinci Shopping Centers (VISC11) para vender participações em nove shopping centers, por R$ 573 milhões, e reiterou a recomendação de compra para as cotas do fundo imobiliário.

Em relatório assinado pelo analista Caio Nabuco de Araujo, a casa afirmou que a potencial transação representa mais um passo na estratégia de renovação do portfólio do fundo, ao permitir reciclagem de ativos e geração de recursos.

“A operação representa um avanço relevante na estratégia de reciclagem sinalizada pela gestão desde o início do ano, ao destravar valor na carteira e reforçar o caixa do fundo para o cumprimento de suas obrigações financeiras nos próximos anos”, disse a Empiricus.

Quais ativos fazem parte da negociação?

O MoU firmado pelo VISC11 prevê a venda de participações nos seguintes empreendimentos:

Shopping	Localização	Participação objeto da Transação	Participação remanescente estimada do VISC11
Prudenshopping	Presidente Prudente (SP)	15,0%	73,0%
Shopping Granja Vianna	Cotia (SP)	15,0%	20,0%
Boulevard Shopping Rio	Rio de Janeiro (RJ)	40,0%	0,0%
Center Shopping Rio	Rio de Janeiro (RJ)	7,5%	0,0%
Natal Shopping	Natal (RN)	20,0%	0,0%
Shopping Crystal	Curitiba (PR)	17,5%	0,0%
Shopping Tacaruna	Recife (PE)	10,0%	0,0%
Via Sul Shopping	Fortaleza (CE)	45,0%	0,0%
West Shopping	Rio de Janeiro (RJ)	7,5%	0,0%

De acordo com a Empiricus, o valor indicado para a operação, de R$ 573 milhões, equivale a cerca de R$ 11,4 mil por metro quadrado (m²) e representa um prêmio de aproximadamente 10% em relação ao valor dos laudos de avaliação dos ativos.

Exposição preservada

Caso a venda seja concluída, o VISC11 deixará de ter participação direta em sete dos nove empreendimentos.

Nos casos do Prudenshopping e do Shopping Granja Vianna, o veículo permanecerá como sócio com frações remanescentes de 73% e 20%, respectivamente.

Apesar disso, um dos pontos destacados pela Empiricus é a estrutura da operação. Isso porque a aquisição será feita por meio de um novo fundo imobiliário, que será dividido em duas classes de cotas: 80% em papéis seniores e 20% em subordinados.

Segundo apuração do portal Pipeline, a compradora seria a Tivio Capital, controlada pelo Bradesco, que estaria estruturando esse novo FII.

Ocorre que, pelos termos no MoU, o VISC11 ficará com a totalidade das cotas subordinadas desse veículo a ser constituído, mantendo, assim, exposição econômica ao desempenho futuro dos shoppings vendidos.

De acordo com a análise da Empiricus, essa estrutura permite que o fundo participe de uma eventual valorização dos empreendimentos, embora os pagamentos às cotas subordinadas ocorram após a remuneração e amortização da classe sênior.

“O veículo preservará exposição ao desempenho futuro dos shoppings, embora seu recebimento permaneça subordinado à remuneração e à amortização da classe sênior”, escreveu Araujo.

“A TIR [taxa interna de retorno] nominal alvo das cotas subordinadas é de 17% ao ano, enquanto o excedente mensal ficará retido no veículo durante os três primeiros anos e deverá ser repassado ao VISC11 a partir do quarto ano”, acrescentou.

Ganho de R$ 1,21 por cota

Em termos financeiros, a gestão do VISC11 estima alcançar uma geração de R$ 346 milhões em caixa líquido com a venda.

O ganho de capital bruto esperado é de R$ 60 milhões, enquanto o líquido, após despesas relacionadas à quitação antecipada de dívidas dos ativos envolvidos, é estimado em R$ 35 milhões, equivalente a R$ 1,21 por cota.

“Considerando o NOI dos últimos 12 meses dos shoppings, a transação apresenta um cap rate [taxa de capitalização] estimado de 7,5%, patamar que consideramos adequado para a venda”, afirmou a Empiricus.

“Além do preço 10% superior ao valor de laudo dos empreendimentos, a gestão aponta para um portfólio remanescente mais produtivo”, prosseguiu.

Midway Mall reforça tese do fundo

A casa de análise também destacou que, além da venda das nove participações, o VISC11 concluiu a conversão de sua exposição ao Midway Mall, localizado no Rio Grande do Norte (RN).

O fundo transformou o CRI do qual era credor em fração adicional no empreendimento, elevando sua fatia de 0,95% para 12,43%.

O investimento total para aquisição dessa participação será de aproximadamente R$ 200 milhões, sendo que R$ 99,8 milhões serão pagos em quatro parcelas anuais corrigidas pelo IPCA.

De acordo com a Empiricus, o Midway Mall é um dos principais shopping centers de Natal, com cerca de 300 lojas e posição de destaque no mercado regional.

Segundo a casa, ao final do primeiro semestre de 2026, o ativo registrava crescimento de 13% no NOI caixa em relação ao mesmo período de 2025, reforçando a atratividade operacional e seu potencial de geração de valor.

“Em nossa visão, a conclusão dessa segunda negociação também é positiva para a tese do VISC11, ao ampliar a exposição do fundo a um imóvel relevante, com desempenho consistente e aquisição realizada a um cap rate atrativo de 9,2%.”