Fundos imobiliários: XP aposta na retomada das lajes corporativas com novo FII de R$ 1,1 bilhão

A gestora de recursos XP Vista deu a largada, nesta quinta-feira (23), à oferta pública de cotas de um novo fundo imobiliário, o XP Prime Offices, com a intenção de captar R$ 1,1 bilhão.

O dinheiro será usado para a compra de dois prédios de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo, que foram desenvolvidos pela incorporadora SDI em parceria com a gestora Tellus.

Um dos edifícios é o JK Square, no Itaim Bibi. O prédio tem 19 pavimentos e fica em um complexo com escritórios, lojas e hotel da bandeira Westin Hotels & Resorts. O imóvel está 100% locado e tem inquilinos como Uber, Banco ABC e Vitru Educação, entre outros.

A aquisição pelo XP Prime Offices corresponde a 67% da torre corporativa do JK Square, o equivalente a 21 mil metros quadrados, e foi acordada pelo valor de R$ 759,8 milhões.

O outro empreendimento na mira é o River South, na Marginal Pinheiros do lado do Butantã. O complexo tem 10 andares e reúne escritórios, residências e lojas. A locação da área de escritórios está em 73%, sendo que a principal inquilina é a Wise.

Neste caso, a aquisição pelo fundo é de 94% da área do imóvel, ou 19 mil metros quadrados, por R$ 405,8 milhões.

As aquisições contam com um memorando de entendimento fechado em junho e suas confirmações estão sujeitas a diligências.

A previsão de pagamento é de R$ 566,6 milhões no fechamento da operação, com parcelas semestrais subsequentes, incluindo potencial tomada de dívida pelo fundo.

No prospecto, a XP defende que a oferta é uma oportunidade para investidores entrarem em lajes corporativas de primeira linha, situadas em regiões nobres da cidade, e com receita diversificada devido ao aluguel originado em diferentes inquilinos.

Um destaque do prospecto é o aviso aos investidores de que os ativos devem passar por uma reavaliação após a constituição do fundo, com um ganho estimado de 15% logo de cara.

O preço médio de aquisição dos dois prédios foi acertado em R$ 28 mil por metro quadrado, mas uma avaliação feita em junho por uma consultoria independente apontou o valor médio de R$ 34,2 mil por metro quadrado para os imóveis.

Do ponto de vista da XP, isso deve fazer o valor da cota patrimonial ser de aproximadamente 15% maior que o valor de emissão das cotas nesta oferta inicial (indo de R$ 100 para R$ 115 por cota).

Nesta oferta, o fundo vai emitir 11 milhões de cotas de classe única, no valor de R$ 100 cada, aberta para investidores em geral. Não haverá distribuição de lote adicional em caso de excesso de demanda.

O fundo tem previsão de uma taxa interna de retorno (TIR) de IPCA +10% ao ano e de dividend yield anual de 14%, 11,4% e 9,6% nos três primeiros anos.

Dividend yield, cabe lembrar, é o porcentual de retorno dos dividendos em relação ao preço da cota.

O fundo começa nesta quinta-feira as apresentações aos potenciais investidores e tem até 31 de agosto para coleta das intenções de investimento. A liquidação está programada para 3 de setembro.

Cenário

O mercado corporativo está passando por um reaquecimento, o que tem muito a ver com a diminuição do home office e o aumento na frequência do expediente presencial. Esse tem sido o principal motor para o crescimento da área alugada pelas empresas, atraindo os investidores de propriedades comerciais.

As locações de escritórios totalizaram 175 mil m2 no segundo trimestre (algo como 22 campos de futebol) em São Paulo. Isso foi 13% mais que no primeiro trimestre e 8% maior que no mesmo período do ano passado, de acordo com relatório da consultoria imobiliária Newmark.

Assim, os espaços vagos nesses prédios caíram para 14,4% no segundo trimestre, abaixo dos 14,9% do primeiro trimestre e inferior aos 18% registrados no mesmo período do ano passado.

Com a redução dos espaços disponíveis nos prédios, o preço pedido médio de locação continuou subindo e chegando a R$ 128,2/m2, alta de 14% em um ano.

Por sua vez, a XP está bastante ativa no segmento de fundos imobiliários. Nas últimas semanas, ela anunciou captações relevantes, como a oferta de R$ 1,25 bilhão do fundo imobiliário Maxi Renda e a de R$ 1 bilhão do XP CDI CRI. Ambos são voltados para investimento em dívida imobiliária.