Galpões portuários alugados por 40 anos rendem até 11% e atraem R$ 1 bi de fundo

No mercado de galpões logísticos, um contrato de cinco anos com uma operação de e-commerce já é considerado longo. Nos projetos que a FLG Corp prepara ao redor do Porto Itapoá, em Santa Catarina, o prazo mais curto é de 40 anos.

A empresa, que desenvolve imóveis logísticos por meio de fundos imobiliários, passou a concentrar a expansão em um nicho pouco disputado, o de galpões que funcionam como recintos alfandegados e fazem a ponte entre o porto e o restante do país. Neste ano, os investimentos nessa frente chegaram a R$ 1 bilhão.

Segundo Fernando Guimarães, CEO e fundador da FLG Corp, esse tipo de ativo costuma ficar com fundos soberanos e institucionais estrangeiros, dos Emirados Árabes Unidos, dos Estados Unidos e da Europa.

O que torna um galpão portuário diferente

Todo porto tem capacidade limitada para receber, inspecionar e liberar mercadorias. O que excede esse limite fica com operadores retroportuários, empresas habilitadas pela Receita Federal para fazer o desembaraço aduaneiro fora do cais.

Esses operadores são prestadores de serviço. Recebem os contêineres, cuidam da nacionalização das cargas com órgãos como Receita, Anvisa e Ministério da Agricultura, armazenam os produtos e organizam a distribuição pelo país.

A explicação para contratos tão longos está na burocracia. Quando a Receita reconhece um imóvel como recinto alfandegado, a licença fica presa àquele endereço. Mudar de lugar ou conseguir uma licença nova pode levar de sete a dez anos, segundo Guimarães.

Pelas contas dele, a última aprovação desse tipo no país ocorreu em 2015. "É uma barreira de entrada muito difícil", diz. Para quem já está instalado, por outro lado, pedir uma ampliação no mesmo endereço é simples.

Na prática, o inquilino dificilmente sai. O retorno dos projetos, entre 10,5% e 11% ao ano, é semelhante ao de outros galpões, diz o executivo. "O que é diferente é o prazo de contrato que você realmente tem garantido", afirma.

Três projetos, todos em Santa Catarina

O R$ 1 bilhão está distribuído em três empreendimentos já locados em contratos built to suit (BTS), modelo em que o imóvel é construído sob medida para um inquilino que se compromete com o aluguel antes da obra.

Dois ficam em Itapoá e atendem exclusivamente o porto da cidade, o maior terminal de contêineres do Sul do país, segundo ranking da Agência Nacional de Transportes Aquaviários (Antaq).

O terceiro, em Garuva, é o maior: terá 146 mil metros quadrados de galpões e 120 mil metros quadrados de pátio para contêineres. A cidade fica a 52 quilômetros do Porto Itapoá e a 58 quilômetros do porto de São Francisco do Sul, o que permite atender os dois terminais.

Os inquilinos são duas empresas que já operam na região. Por cláusulas de confidencialidade, os nomes só poderão ser divulgados após a liquidação das operações financeiras, prevista para os próximos dias. As três obras devem começar de forma simultânea em dezembro.

Encontrar terreno perto de porto é o principal obstáculo. No Sul e no Sudeste, as áreas retroportuárias costumam ficar em regiões de Mata Atlântica, com restrições ambientais pesadas. Em alguns casos, só 20% do terreno pode ser ocupado.

"Você compra uma área de 1 milhão [de metros quadrados] para ter 200 mil metros de terreno para ocupar", afirma Guimarães. A supressão de vegetação ainda exige compensação ambiental, o que encarece a operação.

A FLG cobre o ciclo inteiro: compra a área, regulariza, conduz o licenciamento ambiental, aprova o projeto e executa a obra. O licenciamento tem levado de 18 a 20 meses. "A gente faz todo esse trabalho que nem o cliente quer fazer e nem o [mercado da] Faria Lima tradicional quer fazer", diz.

A empresa começou a regularizar terrenos na região há seis ou sete anos, o que garantiu um estoque de áreas prontas para novos projetos. A falta de áreas também explica a ausência de Santos na estratégia. "Santos não tem mais possibilidade de expansão", afirma.

Do fundo exclusivo para a bolsa

A estrutura financeira acompanha o ciclo da obra. Cada projeto nasce em um fundo próprio, de um único ativo, abrigado no FLGC11, fundo exclusivo da empresa. Hoje, a FLG tem quatro fundos imobiliários, todos fechados.

Quando o galpão fica pronto e começa a gerar aluguel, a ideia é transferi-lo para um fundo de renda, o FLGR11, que deve ser listado na B3 entre janeiro e fevereiro. A captação está prevista para começar em março, com janela de cerca de 60 dias.

Se a oferta for bem-sucedida e os juros entrarem em trajetória de queda, o fundo deve exercer a opção de compra dos ativos ainda em obra. A prioridade é o pipeline da própria FLG, mas, a depender do apetite dos investidores, o veículo pode comprar galpões de terceiros dentro da mesma tese.

A empresa também não descarta vender. Se um fundo ou um family office oferecer um valor acima do estimado pelo mercado, não pretende segurar os ativos, diz Guimarães. Ele espera negociar imóveis com taxas de saída abaixo das praticadas hoje, entre 8,5% e 9%.

O momento do setor ajuda. A vacância nacional dos galpões caiu para 4,92% no terceiro trimestre, segundo a RealtyCorp.

Próximos portos: Nordeste e Manaus

Santa Catarina segue como base, mas a FLG já olha para Salvador e para o Complexo do Pecém, no Ceará, onde a ByteDance, dona do TikTok, constrói um data center com investimento estimado em R$ 200 bilhões. Armadores e operadores chineses, perfil de cliente da empresa, estão posicionados nessas regiões, diz Guimarães.

Manaus é a outra frente, e o motivo é a reforma tributária. Os incentivos estaduais de ICMS serão reduzidos gradualmente entre 2029 e 2032 e deixarão de existir em 2033. A Zona Franca de Manaus mantém seu regime diferenciado até 2073.

Para Guimarães, empresas que dependem de benefícios em Santa Catarina, no Espírito Santo ou em Extrema (MG) terão de se ancorar em outro incentivo para preservar margens. A conta, porém, só fecha para operações grandes, que compensem o custo logístico de estar no Norte.

Um e-commerce já apresentou à FLG um plano com 200 mil a 250 mil metros quadrados de armazenagem em Manaus. Como licenciamento e obra levam anos, as conversas já começaram para que os galpões estejam prontos em 2032.

Fora dos portos, e-commerce e interior paulista

Em paralelo, a empresa desenvolve um galpão para uma operação de e-commerce em São José dos Pinhais, na Grande Curitiba, com investimento de R$ 350 milhões.

No interior de São Paulo, o foco está na Grande Campinas, no eixo Itu–Sorocaba–Porto Feliz e nas regiões de Ribeirão Preto e São José do Rio Preto. Na avaliação do executivo, o raio de 30 quilômetros da capital está saturado, e o movimento natural é seguir pelos eixos do Vale do Paraíba, de Jundiaí e da Castelo Branco.

A aposta é no operador logístico. Na leitura da FLG, marketplaces como Shopee, Amazon e Mercado Livre vão continuar crescendo, mas dependerão cada vez mais de transportadoras e prestadores de serviço que atendem várias plataformas ao mesmo tempo.

As demais frentes da empresa ficaram paradas em 2026. As terras agrícolas seguem arrendadas para algodão, milho, trigo e soja, e nenhum novo centro comercial foi aberto. A logística foi a única expansão aprovada pelo comitê da companhia.