Grife francesa, teatro, rooftop e mais: shopping mais antigo do Brasil prepara novidades aos 60 anos

Quem percorre os corredores do Iguatemi São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, encontra hoje um quebra-cabeça em movimento. Há lojas funcionando em pontos que em breve serão de outros, marcas preparando novas operações e espaços ainda cobertos por tapumes que a administração negocia para preencher.

No primeiro piso, o endereço deixado pela Americanasno fim de 2025 será ocupado pela Fast Shop, que deixará sua atual posição dentro do próprio shopping. Quando a varejista de eletrônicos sair dali, abrirá espaço para uma importante mudança mix de moda: será nesse local que a francesa Dior instalará sua primeira loja em um empreendimento administrado pela Iguatemi.

A movimentação ajuda a contar o momento de um endereço que completa 60 anos em 28 de novembro. Inaugurado em 1966, o Iguatemi São Paulo foi o primeiro shopping center construído no Brasil. Hoje tem 47,3 mil metros quadrados de área bruta locável, 302 lojas, três pisos comerciais e 2.662 vagas de estacionamento, segundo dados da companhia.

Seis décadas de ampliações, reformas e mudanças no varejodeixaram marcas na própria configuração do empreendimento. Ao contrário de centros comerciais mais recentes, inclusive de outros shoppings da Iguatemi, sua circulação não se resume a longos corredores regulares. Há mezaninos, mudanças de nível, áreas incorporadas ao longo do tempo e operações de perfis distintos distribuídas por diferentes trechos.

É nesse mapa construído em etapas que a Iguatemi agora volta a se mexer.

Uma dança das cadeiras no Iguatemi

A maior dessas movimentações começa perto de uma das entradas do shopping. O amplo imóvel que já foi ocupado pela Americanas está atualmente destinado à Fast Shop. Bem em frente fica outro marco recente do varejo brasileiro. Foi ali que, em agosto de 2025, a sueca H&M inaugurou sua primeira loja no país. A unidade tem 1.000 metros quadrados e um sortimento concentrado em moda feminina, acessórios, roupa íntima e básicos.

Apesar do fast-fashion ter ganhado destaque na entrada do shopping, uma outra parte do empreendimento conta com nomes de luxo, como Chanel, Louis Vuitton, Cartier e Balenciaga. Esse contraste também ajuda a explicar a estratégia do Iguatemi de preservar uma oferta ampla, mas aumentar a produtividade dos espaços.

A futura Dior reforça justamente a ponta mais sofisticada desse mix. Prevista para o fim de 2027, a loja terá cerca de 600 metros quadrados, reunirá moda feminina e masculina e joalheria e contará com uma suíte VIP. O projeto seguirá referências da flagship da maison na Avenue Montaigne, em Paris.

A presença de marcas internacionais não é uma novidade para o endereço. Ainda em 1989, Giorgio Armani e Louis Vuitton estiveram entre as primeiras grifes internacionais de luxo levadas pela Iguatemi ao shopping.

Mariana Azevedo, 44 anos, executiva do mercado financeiro e moradora do Itaim Bibi, frequenta o shopping desde a adolescência e hoje costuma ir ao Iguatemi tanto para compras quanto para restaurantes.

"Já vi muita loja abrir e fechar aqui, mas sempre teve boas opções. Mesmo quando abriram o JK (outro shopping do grupo na região), eu segui preferindo este aqui", diz a cliente.

Quais são as outras novidades

As mudanças não ficam restritas ao primeiro andar.

Em um espaço entre o segundo e o terceiro pisos, ao lado de Boss e Shoulder, dois tapumes antecipam operações prometidas para novembro. Uma delas é da francesa L'Occitane en Provence, marca de cosméticos, fragrâncias e produtos para corpo, rosto e cabelo criada na Provença e que completa 50 anos em 2026. Entre os ingredientes associados às suas principais linhas estão manteiga de karité, lavanda, verbena e immortelle.

A outra é um novo espaço da brasileira Egrey. Fundada em 2011 pelo diretor criativo Eduardo Toldi, a marca trabalha com moda feminina e diz buscar referências na arquitetura e no design brasileiros. Atualmente, mantém endereços nos Jardins e no próprio Iguatemi.

Nem todos os tapumes, porém, já têm destino definido. No mesmo pavimento da Alameda de Serviços, próximo às lojas da Dolce & Gabbana e Tânia Bulhões, há um ponto fechado por um tapume branco. A administração negocia marcas para a ocupação do espaço.

A situação ajuda a diferenciar uma loja momentaneamente vazia de uma vacância estrutural. No segundo trimestre, a taxa média de ocupação dos empreendimentos da Iguatemi era de 96,9%; no primeiro semestre, ficou em 97,3%. Em seus ativos premium, a empresa afirma ter inclusive fila de marcas interessadas em entrar. No Iguatemi São Paulo, a inadimplência líquida é praticamente zero.

Essa disputa por espaço já aparecia na estratégia anunciada pela companhia no ano passado. A administração dizia que, diante de uma ocupação elevada, pretendia ser mais seletiva e substituir operações menos produtivas por outras com maior capacidade de venda e atração de público.

Da chave do carro ao ajuste da roupa

No terceiro piso aparece outra característica do Iguatemi São Paulo: uma Alameda de Serviços concentra negócios que dificilmente seriam associados às vitrines de luxo do empreendimento.

Ali estão serviços como chaveiro, cópias, bordados, consertos, acessórios para celulares e alfaiataria. Apenas um dos pontos da área está vazio.

A solução de concentrar essas operações em uma alameda também aparece em outros empreendimentos administrados pela companhia. No Praia de Belas Shopping, em Porto Alegre, por exemplo, serviços foram reorganizados em outra parte do centro comercial para liberar uma área destinada a uma nova operação de supermercado.

O caso gaúcho também conecta o shopping paulistano a um movimento maior da companhia. Em agosto, a Iguatemi acertou a venda de participações minoritárias em cinco empreendimentos para a TRX, por R$ 876,1 milhões.

Entraram no negócio fatias do Praia de Belas, do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, do Iguatemi Alphaville, do Iguatemi Ribeirão Preto e do Iguatemi São José do Rio Preto. A administração dos centros comerciais continuará com a Iguatemi.

O negócio faz parte de uma estratégia de reciclagem de portfólio. Ao mesmo tempo em que diminuiu sua exposição em alguns ativos, a companhia aumentou participações em empreendimentos considerados estratégicos, como Pátio Higienópolis e Pátio Paulista.

Gastronomia também entra na dança

Os movimentos chegam ainda à alimentação.

Na praça destinada às operações mais rápidas, a EXAME encontrou somente um espaço vazio, ao lado do Nof Estrogonofe.

A configuração gastronômica do Iguatemi, porém, vai muito além dessa área. Restaurantes distribuídos pelo térreo, como Ritz, Le Jazz Brasserie e Padoca do Maní, ocupam espaços maiores e contam com áreas externas e varandas.

Ricardo Nogueira, 57 anos, arquiteto e morador dos Jardins, frequenta o Iguatemi há mais de 30 anos e costuma usar os restaurantes para encontros profissionais.

"Tem dias que eu almoço e janto aqui. Como trabalho na região, costumo vir com colegas e também trago minha esposa para fazer compras", diz o frequentador do shopping.

Em setembro, essa oferta ganhará mais uma operação. A paulistana Chocolat du Jour prepara uma loja em frente à Padoca do Maní.

Criada em São Paulo em 1987, a chocolateria se tornou conhecida, entre outros produtos, pela Choco Pop, pipoca caramelizada coberta de chocolate. Versões individuais custam na faixa de R$ 189 no site da marca, enquanto combinações e embalagens maiores ultrapassam R$ 300.

Novidades para os 60 anos

Há ainda uma transformação maior no horizonte.

Em 2025, a Iguatemi anunciou um projeto para acrescentar ao shopping um rooftop com restaurantes e lojas e um teatro de 250 lugares, pensado para receber espetáculos e eventos corporativos. O rooftop foi projetado para a região voltada ao estacionamento arborizado dos fundos e demandaria novas escadas rolantes e intervenções no teto do empreendimento.

Na época, Cristina Betts, então presidente da companhia, dizia que o rooftop seria um dos pontos centrais das comemorações dos 60 anos e que a ampliação da gastronomia ajudaria a resolver a demanda por mais restaurantes.

A Iguatemi não detalha o estágio atual nem o novo cronograma dos projetos, pois pretende apresentar mais informações perto do aniversário do empreendimento, no fim do ano.

Enquanto isso, as mudanças mais visíveis seguem acontecendo nos corredores. Até o famoso relógio d'água do shopping está cercado por tapumes. Neste caso, não haverá uma nova loja: a intervenção é de paisagismo.

Quais foram os números do Iguatemi no último trimestre

No segundo trimestre de 2026, os shoppings da Iguatemi movimentaram R$ 6,6 bilhões em vendas, 4,6% acima de um ano antes. A receita líquida pro forma chegou a R$ 396 milhões, o Ebitda a R$ 291 milhões e o lucro líquido ajustado recorrente a R$ 134 milhões. No acumulado do semestre, o lucro somou R$ 373,2 milhões.

Ao mesmo tempo, a área bruta locável própria da empresa caiu 11,7% em um ano. A contrapartida foi uma maior produtividade: as vendas por metro quadrado próprio chegaram a R$ 9.837, avanço de 13,3%, enquanto o aluguel por metro quadrado cresceu 11,8%, para R$ 703.

No Iguatemi São Paulo, essa lógica aparece em escala quase microscópica: uma loja muda alguns metros, outra toma seu lugar, uma grife ganha área maior e um espaço aparentemente vago entra em negociação.

É uma dinâmica particularmente simbólica no endereço que inaugurou a própria indústria de shopping centers no país. A seis décadas de sua abertura, a novidade do Iguatemi já não está em construir um shopping onde não havia nenhum. Está em continuar mudando o shopping que já estava lá.