HIS, HIS-2 ou HMP: qual imóvel de interesse social libera Airbnb?

Quem procura um imóvel barato em São Paulo para rentabilizar no Airbnb costuma esbarrar em três siglas: HIS-1, HIS-2 e HMP. A pergunta que muita gente faz na hora da compra é qual delas permite a locação por curta temporada. A resposta é direta e contraria a expectativa de boa parte dos compradores: nenhuma.

As três categorias vêm do Plano Diretor Estratégico da cidade e classificam moradia destinada a famílias dentro de faixas de renda definidas em lei.

A Habitação de Interesse Social se divide em HIS-1, para famílias com renda de até três salários mínimos, e HIS-2, até seis salários mínimos. A Habitação de Mercado Popular, a HMP, atende renda familiar de até dez salários mínimos.

Em valores de 2026, com o salário mínimo de R$ 1.621, os limites de renda familiar mensal são de R$ 4.863 para HIS-1, R$ 9.726 para HIS-2 e R$ 16.210 para HMP.

Categoria	Renda familiar mensal	Teto de venda	Airbnb / short stay
HIS-1	até R$ 4.863	R$ 276.102,20	Vedado
HIS-2	até R$ 9.726	R$ 383.636,74	Vedado
HMP	até R$ 16.210	R$ 537.672,71	Vedado

Fonte: Prefeitura de São Paulo, Decreto 64.895/2026. Valores de renda e teto de venda para 2026.

A trava para short stay está no artigo 7º, inciso VII, do Decreto 63.130/2024. A regra entende que a estadia de curta duração não configura provisão habitacional e, por isso, é incompatível com imóveis criados para reduzir o déficit de moradia.

O aluguel de longa duração continua permitido nas três categorias, desde que o inquilino comprove renda compatível com a faixa e o valor não ultrapasse 30% da renda máxima correspondente.

Por que a regra existe

Studios e microapartamentos foram erguidos com incentivos urbanísticos e fiscais destinados à moradia popular, mas acabaram comprados por investidores e jogados nas plataformas de temporada, sobretudo em bairros valorizados.

Paulo Matheus Guimarães Alhadas, advogado no Arruda Alvim & Thereza Alvim Advocacia e Consultoria Jurídica, explica que esses imóveis foram criados exclusivamente para o uso residencial de famílias dentro das faixas de renda, e a locação por curta temporada representaria "desvirtuamento da sua função social".

Rodrigo Ferrari Iaquinta, sócio do Silveira Advogados, complementa que esses empreendimentos nascem de uma política urbana voltada a aproximar a população dos centros de trabalho e receberam incentivos públicos justamente para ampliar o acesso à habitação popular.

A exploração via short stay, diz o advogado, "é vedada por força da lei justamente por desvirtuarem a finalidade social trazida com os programas de habitação via HIS e HMP".

Assembleia não pode liberar

Uma dúvida recorrente entre proprietários é se a assembleia do condomínio poderia flexibilizar a regra e autorizar o Airbnb. Os advogados ouvidos pela EXAME são unânimes: a resposta é não. A restrição é de ordem pública e se sobrepõe à vontade dos condôminos.

Fernanda Henneberg, sócia da área imobiliária do Henneberg Ferreira Marques Advogados, afirma que a locação de curta duração é incompatível com a política habitacional voltada a famílias de baixa renda, "não sendo, a meu ver, admitida a flexibilização de tal regra por meio de assembleia condominial por se tratar de norma de interesse público".

A Justiça já começou a validar esse entendimento. Em novembro de 2025, a 23ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo determinou, em caráter liminar, a suspensão da assembleia de um condomínio HMP que pretendia deliberar sobre a liberação do short stay.

A decisão ainda não obriga outros juízes a decidir da mesma forma, mas serve de referência. Para Iaquinta, o entendimento do juiz "é um precedente relevante que reflete àquilo que já consta da legislação vigente".

Alhadas pondera que uma decisão isolada ainda não forma jurisprudência, uma regra que os tribunais são obrigados a seguir, "visto que o tema ainda é recente e carece de maiores debates". Ainda assim, diz ele, o caso é um forte indicador de como processos parecidos tendem a ser julgados.

Henneberg lembra que há mais de um caso na mesma direção: em novembro de 2025, a 40ª Vara Cível de São Paulo também declarou nulas alterações de convenção que haviam retirado a vedação e permitido locações inferiores a 90 dias em unidades HMP.

E as unidades livres no mesmo prédio?

É comum encontrar, sobretudo no centro expandido, torres mistas: unidades HIS ou HMP convivendo com unidades de mercado livre, chamadas em São Paulo de R2v. Nesses casos, a restrição segue a matrícula de cada unidade, não o prédio inteiro. As unidades livres não carregam as travas de renda nem as vedações do interesse social e podem, em tese, operar short stay.

Mas aqui entra a segunda camada de regra, que independe de o imóvel ser popular ou não. Em maio de 2026, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a exploração recorrente de locação por curta temporada em condomínio residencial precisa de autorização expressa de dois terços dos condôminos.

Iaquinta reforça que, além de checar a categoria da unidade, o interessado precisa verificar se a convenção condominial autoriza esse tipo de locação. A decisão incomodou o setor, e o Airbnb reagiu mobilizando anfitriões contra a nova regra.

Em resumo: no prédio misto, o dono da unidade livre pode fazer short stay, mas depende do aval da assembleia. E o vizinho da unidade HIS ou HMP não pode, nem com aval.

Comprou antes do decreto? Não há direito adquirido

Muitos investidores compraram esses studios apostando na renda de temporada e agora se veem travados. A leitura dos advogados é dura para quem esperava blindagem por direito adquirido.

Alhadas é categórico: o adquirente de imóvel HIS ou HMP "não é considerado um investidor", de modo que não poderia, em tempo algum, contar com o short stay, porque isso desvirtuaria a função do imóvel.

Henneberg segue a mesma linha e observa que, antes da lei municipal que definiu o regime de moradia popular, sequer havia previsão expressa de que unidades HIS e HMP produzidas pela iniciativa privada pudessem ser destinadas à locação.

Iaquinta traz um contraponto. Para ele, a vedação não deve ser aplicada indistintamente a todo empreendimento, e é preciso olhar o regime jurídico vigente na época da aprovação de cada projeto.

Em empreendimentos antigos, regularmente aprovados e comercializados sob regime anterior, sobretudo quando a exploração já ocorria legitimamente, existiriam argumentos a favor do comprador, como o princípio de que uma regra nova não deveria valer para o passado e o de que quem agiu dentro da lei da época merece ter essa situação preservada.

Ainda assim, ele ressalva que não há segurança jurídica plena de que esses imóveis escapem da fiscalização municipal.

O risco de insistir

Quem ignora a regra passa a responder como "adquirente irregular", a figura que a lei usa para punir o desvio de finalidade. Na prática, a conta é salgada.

O proprietário tem de pagar pelo benefício urbanístico que a construtora recebeu para erguer o prédio, o chamado potencial construtivo adicional, que é o direito de construir mais do que o terreno permitiria em condições normais, somado a impostos e encargos. Sobre esse valor incide ainda uma multa equivalente ao dobro, corrigida.

Para quem comprou de um terceiro, e não direto da incorporadora, a cobrança é proporcional ao tamanho da unidade dentro do empreendimento.

Iaquinta é direto sobre a probabilidade de ser pego: "O risco é concreto." Segundo ele, a Prefeitura tem estrutura para fiscalizar e identifica irregularidades a partir de denúncias, análise de documentos e monitoramento de anúncios nas plataformas.

São Paulo está sozinha?

A proibição explícita por decreto municipal é uma marca paulistana. Henneberg afirma desconhecer qualquer outra cidade brasileira que tenha vedado expressamente o short stay em unidades HIS e HMP, e observa que a legislação urbanística de São Paulo costuma servir de referência para outros municípios.

Iaquinta avalia que, sob a ótica da nomenclatura HIS/HMP e de uma legislação específica sobre o tema, São Paulo vive uma situação única no país.

Alhadas segue na mesma direção e diz que a capital paulista, pioneira na criação dessas modalidades, segue como a única.

Isso não significa que, fora de São Paulo, valha tudo. Os advogados apontam que a função social da moradia, a supremacia do interesse coletivo e a própria decisão do STJ sobre convenção condominial dão base para barrar o Airbnb em habitação social mesmo onde não há decreto específico.