Iguatemi encolheu portfólio, ficou mais cobiçada por lojistas — e lucra R$ 373 milhões
Reciclagem de portfólio levou companhia a ampliar participação em Pátio Higienópolis e Pátio Paulista
A Iguatemi está crescendo ao mesmo tempo em que reduz seu tamanho físico. A estratégia da companhia, dona de alguns dos principais shoppings de luxo do país, tem sido concentrar capital em ativos mais produtivos, mesmo que isso signifique diminuir sua participação em parte do portfólio.
No segundo trimestre de 2026, a companhia registrou R$ 6,6 bilhões em vendas totais, alta de 4,6% na comparação anual. Considerando a visão pro forma, a receita líquida atingiu R$ 396 milhões, o que representa o crescimento de 11,6%. O Ebitda chegou a R$ 291 milhões, refletindo o avanço de 10,8%. Já o lucro líquido ajustado recorrente foi de R$ 134 milhões. O Fluxo de Caixa das Operações recorrente cresceu 21%, atingindo R$ 171 milhões no período No acumulado do ano, o lucro da companhia foi R$ 373,2 milhões.
O movimento reflete uma estratégia de qualificação do portfólio iniciada nos últimos meses. A Iguatemi reduziu sua exposição em ativos como Complexo Market Place, Galleria Shopping, Iguatemi Rio Preto, Praia de Belas Shopping, Iguatemi Ribeirão e Iguatemi Alphaville, ao mesmo tempo em que ampliou participação em empreendimentos considerados mais estratégicos, como o Pátio Higienópolis e o Pátio Paulista.
“Nossa estratégia de gestão ativa do portfólio busca direcionar capital para os ativos com maior potencial de geração de valor. Ao ampliar nossa participação nos empreendimentos mais produtivos e reciclar ativos de forma disciplinada, elevamos a qualidade dos empreendimentos e criamos novas oportunidades de crescimento”, afirma Guido Oliveira, CFO da Iguatemi.
Menos ativos, mais produtividade
A mudança alterou a composição do portfólio da companhia. A Área Bruta Locável (ABL) própria final caiu 11,7% na comparação entre os primeiros semestres de 2025 e 2026, mas a Iguatemi afirma que a redução ocorreu como parte de uma estratégia de alocação de capital, e não por perda de desempenho operacional.
A companhia encerrou o trimestre com participação em 15 shopping centers, dois premium outlets e quatro torres comerciais, além das operações digitais do Iguatemi 365 e da i-Retail.
As vendas por metro quadrado próprio nos shoppings chegaram a R$ 9.837, alta de 13,3% na comparação anual. O aluguel por metro quadrado próprio alcançou R$ 703, crescimento de 11,8%, acima da inflação do período.
No trimestre, a companhia concluiu a aquisição de uma fatia adicional de 3% do Shopping Pátio Paulista, passando a deter 14,5% do ativo.
Fila de lojistas e inadimplência baixa
Abusca por espaços nos empreendimentos mais qualificados tem mantido os indicadores operacionais da Iguatemi em níveis elevados.
A taxa média de ocupação chegou a 96,9% no segundo trimestre, alta de 0,5 ponto percentual em relação ao mesmo período do ano anterior. No acumulado do primeiro semestre, o índice alcançou 97,3%.
A inadimplência líquida também permaneceu em patamar reduzido, encerrando o trimestre em 0,1%. Para Guido Oliveira, o resultado está relacionado ao perfil do portfólio e ao movimento de concentração em ativos mais fortes.
“A inadimplência no trimestre caiu de 0,3% para 0,1%. Isso mostra a mudança de portfólio, os novos shoppings que entraram e mostra um trabalho de mix e de flight to quality, com lojistas saindo dos shoppings mais fracos e indo para os shoppings mais fortes”, afirma.
Segundo o executivo, em alguns empreendimentos da companhia o índice de inadimplência é quase inexistente.
“No Iguatemi São Paulo, no JK, no Iguatemi Brasília e no Iguatemi Porto Alegre, por exemplo, a inadimplência líquida é praticamente zero”, diz.
A demanda por espaços também aparece no relacionamento com lojistas. Em ativos premium, segundo Oliveira, a companhia tem fila de espera de marcas interessadas em ocupar espaços.
“Se o lojista não pagar, a gente entra com despejo em cinco dias, porque a gente tem fila de espera para entrar no shopping”, afirma.
Varejo digital cresce, enquanto companhia reforça caixa
Além dos shoppings físicos, a vertical de varejo da Iguatemi também apresentou avanço. O Ebitda ajustado da i-Retail e do Iguatemi 365 chegou a R$ 8,1 milhões, crescimento de 225,5% em relação ao segundo trimestre de 2025, impulsionado por ganhos de eficiência e maturação das operações.
No lado financeiro, a companhia encerrou o trimestre com alavancagem de 1,62 vez a dívida líquida sobre o EBITDA ajustado, mantendo uma estrutura considerada confortável para novos movimentos estratégicos.
A Iguatemi também captou R$ 535 milhões via Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), com prazo de oito anos e custo equivalente a 97% do CDI, abaixo do custo médio da dívida da companhia. A operação teve demanda de 1,2 vez o volume ofertado.
Em julho, a empresa realizou ainda o resgate antecipado de uma emissão de debêntures no valor de R$ 236,1 milhões, reduzindo o custo médio da dívida e alongando o perfil do endividamento.
“A qualificação do portfólio é um processo contínuo e um dos principais vetores de desenvolvimento da Iguatemi. Nossa prioridade é direcionar capital para ativos cada vez mais produtivos, preservando uma estrutura financeira sólida”, afirma Oliveira.