Iguatemi (IGTI11): Analistas ‘aprovam’ venda de participações em shoppings

O acordo da Iguatemi(IGTI11) para vender participações minoritárias em cinco empreendimentos ao fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), por R$ 876 milhões, foi considerado “positivo” por analistas do mercado financeiro.

Para o BTG Pactual, por exemplo, a transação permitirá à companhia monetizar ativos menos produtivos por um valor “atrativo” e reforçará sua estratégia de concentrar investimentos em shopping centers “dominantes”.

O negócio foi anunciado na sexta-feira (7)e envolve a venda de uma fatia de 36% do Iguatemi Alphaville, 10% do Iguatemi Ribeirão Preto, 10% do Iguatemi São José do Rio Preto, 36% do Iguatemi Praia de Belas e 36% do Fashion Outlet Novo Hamburgo.

Do valor total, R$ 570 milhões serão recebidos pela Iguatemi no fechamento da operação, sendo 62% (R$ 350,5 milhões) em cotas do TRXF11 e 38% (R$ 219 milhões) em moeda corrente nacional.

Outros R$ 131 milhões serão pagos em dinheiro após um ano, ajustados pelo CDI, enquanto os R$ 175 milhões restantes serão quitados depois de dois anos, também corrigidos pela mesma taxa.

BTG vê cap rate de 8,5%

Segundo os analistas do BTG, os ativos envolvidos somam 43,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), equivalente a cerca de 10% da ABL própria da Iguatemi.

O valor implícito da transação, pelos cálculos do banco, é de aproximadamente R$ 20,15 mil por metro quadrado.

Na avaliação da casa, o negócio implica um “cap rate de saída” de aproximadamente 8,5%. O indicador é considerado atrativo porque as ações da Iguatemi negociam atualmente a um cap rate implícito de cerca de 14%.

Os analistas também destacaram que os shoppings vendidos apresentam NOI (desempenho operacional) por metro quadrado abaixo da média do portfólio da Iguatemi, o que indica que a empresa conseguiu se desfazer de imóveis considerados “menos produtivos”.

“A operação mostra que a companhia vem conseguindo avançar na estratégia de aumentar a exposição a empreendimentos dominantes sem elevar excessivamente a alavancagem, já que a dívida líquida está abaixo de duas vezes o Ebitda”, avaliou o BTG.

O banco mantém recomendação de compra para as ações IGTI11, com preço-alvo de R$ 25, o que representa um potencial de alta de aproximadamente 2,8% frente ao último fechamento.

Iguatemi mantém gestão dos shoppings

Mesmo após a venda das frações ao fundo imobiliário, a Iguatemi continuará com participação nos cinco empreendimentos e manterá a gestão dos ativos.

A companhia ficará com 15% do Iguatemi Alphaville, 55% do Iguatemi Ribeirão Preto, 60% do Iguatemi São José do Rio Preto, 15% do Iguatemi Praia de Belas e 15% do Fashion Outlet Novo Hamburgo.

Para o Bradesco BBI, esse é um dos principais pontos positivos da operação, já que a empresa conseguirá liberar capital sem abrir mão do controle operacional dos empreendimentos.

O banco calcula um cap rate médio de 7,3% para a transação e considera a negociação “muito positiva por destravar um valor equivalente a 12% do valor de mercado da Iguatemi”.

Alavancagem deve cair

Outro impacto positivo apontado pelo Bradesco BBI é a redução da alavancagem financeira da companhia.

De acordo com o banco, a relação entre dívida líquida e EBITDA deve cair de 1,66 vez para 1,55 vez após a conclusão da operação.

Além disso, a casa estima que os recursos levantados na transação cubram quase 60% do capex previsto pela Iguatemi para 2026 e 2027.

“O negócio representa uma combinação interessante de monetização de ativos, redução de alavancagem e preservação da gestão dos shoppings”, avaliou o BBI.

“Após a recente fraqueza dos papéis, que caem 8,5% em 30 dias, esperamos uma reação favorável do mercado”, acrescentou.