Incorporadoras devolvem rali, e BTG lembra que setor levou um ano para reagir em 2022
Desde antes do primeiro turno, as ações da Cyrela e MRV chegaram a subir 21% e 16%, respectivamente; após a reeleição de Lula, papéis das empresas caíram 45% e 42,5%
Em três semanas, as ações das incorporadoras foram da euforia ao tombo. No pregão seguinte ao primeiro turno, em 5 de outubro, a Cyrela chegou a subir 21% e a MRV, 16%.
Um levantamento do BTG Pactual (do mesmo grupo controlador da EXAME) com dados da Economatica mostra que, desde antes do resultado do primeiro turno, as ações da MRV acumulavam alta de 46,2%, as da Lavvi, de 38,1%, as da Eztec, de 33,2%, e as da Trisul, de 30,8%.
No pregão seguinte ao segundo turno, com Luiz Inácio Lula da Silva reeleito, Cyrela e MRV caíram, respectivamente, 45% e 42,5%. Lavvi caiu 41,2%, Eztec, 42,4%, e Trisul caiu 32%. O setor imobiliário foi um dos mais atingidos em um dia em que a B3 acionou o circuit breaker pela primeira vez desde março de 2020.
A reação reflete a sensibilidade do setor à curva de juros. Taxas longas mais altas encarecem o crédito imobiliário para o comprador, elevam o custo de capital das empresas e reduzem o valor presente de projetos cujo retorno se concretiza ao longo de anos, entre o lançamento e a entrega das chaves.
Em relatório divulgado nesta semana, a equipe de estratégia do BTG avalia que a reeleição deve pressionar as taxas longas, enfraquecer o real e dificultar a intensificação do ciclo de cortes da Selic pelo Banco Central.
O juro real de longo prazo está em 6,7%, depois de cair 0,81 ponto percentual nos últimos 30 dias. Para o banco, a taxa deve superar rapidamente 8% e permanecer nesse patamar até que o governo apresente a política fiscal para os próximos quatro anos.
Oboletim Focus, do Banco Central, aponta Selic de 12% no fim de 2027, um corte de 1,75 ponto percentual. Na avaliação do BTG, a depender da política fiscal do novo mandato, mesmo esse ritmo pode se mostrar agressivo demais.
Para os analistas, apenas o anúncio de uma equipe econômica crível e sinais de disciplina fiscal criariam condições para juros mais baixos.
O retrovisor ajuda a dimensionar o risco. Após a vitória de Lula em 2022, o Ibovespa caiu 1,79% em um mês. No mesmo período, o Índice Imobiliário (IMOB) da B3 recuou 13,11%, de acordo com o levantamento do BTG.
Segundo os analistas, a queda modesta do índice principal escondeu a pressão sobre os setores mais expostos à economia doméstica. No primeiro mês, os índices de consumo e financeiro também caíram 10,9% e 10,1%, respectivamente, enquanto o de materiais básicos subiu 12,8%.
O IMOB levou um ano para sair do vermelho. O índice acumulava queda de 12,66% após três meses e de 9,65% após seis meses, até fechar o período de 12 meses com alta de 1,33%.Em 2018, após a vitória de Jair Bolsonaro, o cenário foi o oposto. O IMOB subiu 23,25% em três meses e 59,01% em um ano, o melhor desempenho entre os índices setoriais analisados pelo banco.
| Índice | 2018 | 1 mês | 2018 | 12 meses | 2022 | 1 mês | 2022 | 12 meses |
|---|---|---|---|---|
| Ibovespa | 4,12% | 26,21% | -1,79% | -1,75% |
| Imobiliário (IMOB) | 5,57% | 59,01% | -13,11% | 1,33% |
| Fundos imobiliários (IFIX) | 3,17% | 24,72% | -4,22% | 5,42% |
| Small caps (SMLL) | 6,27% | 44,16% | -8,08% | -14,14% |
Fonte: Bloomberg e BTG Pactual
A diferença entre os dois episódios, segundo o BTG, está nos juros. Antes do segundo turno de 2018, o Focus projetava Selic de 8% no fim de 2019. Seis meses depois, a estimativa havia caído para 6,5% e, após 12 meses, para 4,5%. Em um ano, o juro real de dez anos recuou cerca de 2,15 pontos percentuais.
Em 2022, o movimento foi o inverso. A projeção para a Selic do ano seguinte chegou a subir 1,5 ponto percentual nas semanas após a eleição e terminou o período de 12 meses 0,5 ponto acima do ponto de partida.
Minha Casa, Minha Vida não blindou as ações
As perdas desta segunda-feira atingiram tanto as incorporadoras de média e alta renda quanto as que atuam no Minha Casa, Minha Vida (MCMV), programa de habitação popular que recebeu incentivos do governo Lula nos últimos anos.
A intensidade, porém, variou. A Cyrela, focada em média e alta renda, recuava o dobro da Tenda, voltada à baixa renda. Já a MRV, que também tem o MCMV como principal mercado no Brasil, caía em ritmo próximo ao da Cyrela.
Entre as incorporadoras, a Cury é a única na lista do BTG das empresas menos alavancadas sob cobertura do banco. A companhia tem caixa líquido equivalente a 0,3 vez o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) projetado para 2026 e a 0,4 vez o de 2027.
Em um cenário de juros altos, empresas com balanço mais forte tendem a sofrer menos que as mais endividadas, segundo os analistas.