Jardins vai ganhar 'hotel' de alto padrão para idosos. O próximo passo pode ser Itaim

O mercado imobiliário de alto padrão de São Paulo está prestes a ganhar um edifício que combina características de hotel de luxo, condomínio residencial e estrutura de cuidados para idosos. A ABF Developments, incorporadora gaúcha especializada em senior living, prepara sua entrada na capital paulista com um projeto nos Jardins e avalia uma segunda operação no Itaim Bibi.

A companhia está em fase final de negociação e assinatura do terreno para o primeiro empreendimento paulistano, que deve seguir o modelo já desenvolvido pela empresa no Sul do país. A expectativa é lançar o projeto no terceiro trimestre do próximo ano, com um Valor Geral de Vendas (VGV) estimado entre R$ 150 milhões e R$ 200 milhões. O tempo de obra e entrega costuma ser de 32 a 36 meses.

O empreendimento terá cerca de 140 unidades, seguindo a linha do Magno Moinhos, em Porto Alegre, considerado um dos projetos mais sofisticados da marca. A proposta é oferecer uma moradia para o público 60+ com serviços de hotelaria, lazer, bem-estar e assistência médica integrada.

“O que fazemos é transformar um serviço que já existia, mas muitas vezes de forma improvisada, em um produto imobiliário profissional, com arquitetura, operação e experiência”, afirma Eduardo Fonseca, CEO da ABF Developments.

A companhia também analisa uma segunda área noItaim Bibi, outro bairro com concentração de famílias de alta renda e proximidade com hospitais e serviços.

A escolha dos endereços segue uma lógica diferente da incorporação residencial tradicional. Para a empresa, a localização precisa considerar não apenas o valor do metro quadrado, mas também a proximidade dos familiares dos moradores e a infraestrutura médica disponível.

Em Porto Alegre, a linha Magno já conta com três projetos, incluindo um empreendimento com 140 unidades e outro desenvolvido em parceria com a Unimed Federação, com 190 unidades.

Na capital paulista, a ABF será responsável pela incorporação sem parceiros locais neste momento. A companhia ainda avalia qual será a operadora responsável pela camada de saúde e hotelaria. Houve conversas preliminares com instituições como o Hospital Albert Einstein, mas nenhuma parceria foi definida.

A expansão para São Paulo faz parte de um movimento nacional da companhia, que consolidou o modelo no Rio Grande do Sul e agora busca cidades com concentração de público de alta renda, como São Paulo, Campinas, Curitiba e Florianópolis.

Um 'resort urbano' para idosos

O conceito da ABF foge do modelo tradicional de casa de repouso. Os empreendimentos são desenhados como uma espécie de hotel de luxo com uma camada médica, voltado principalmente para idosos com média de idade próxima de 83 anos.

As unidades são compactas, com áreas entre 22 metros quadrados e 35 metros quadrados. Os prédios contam com estruturas como piscina térmica, academia, restaurante, cinema, horta, espaços de convivência, spa, sauna e áreas voltadas ao bem-estar.

O pacote mensal pago pelo residente inclui hospedagem, seis refeições diárias e equipe de cuidadores. O valor varia entre R$ 16 mil e R$ 28 mil, dependendo da unidade escolhida e do grau de dependência do idoso.

Antes de entrar no empreendimento, cada residente passa por uma avaliação médica que define seu nível de cuidado, classificado entre grau um e três. A operação envolve profissionais como médicos, enfermeiros, auxiliares de enfermagem, fisioterapeutas e cuidadores.

Além da moradia de longa permanência, o modelo também atende idosos em períodos temporários, como após cirurgias ou tratamentos médicos, em uma modalidade de chamada média permanência.

De investidora de terrenos a incorporadora de luxo

A história da ABF começou em 2007, como uma holding familiar. Durante os primeiros anos, a empresa atuava principalmente como investidora imobiliária, comprando terrenos e estruturando operações com incorporadoras maiores por meio de permutas.

A mudança de estratégia aconteceu em 2018, quando a companhia decidiu assumir diretamente a incorporação dos projetos. O primeiro lançamento próprio foi o Capítulo 1, em 2019, no bairro Três Figueiras, em Porto Alegre. O empreendimento de altíssimo padrão, com casas suspensas e piscinas privativas, recebeu reconhecimento internacional e consolidou a marca no segmento de luxo.

Foi justamente nesse bairro que surgiu a tese para entrar no mercado de senior living. Ao circular pela região, os executivos perceberam uma grande concentração de casas geriátricas, muitas delas com estrutura considerada limitada, mas cobrando valores elevados.

A companhia identificou uma oportunidade: aplicar ao mercado de idosos o mesmo conceito de arquitetura e experiência que já utilizava nos projetos residenciais de alto padrão. O primeiro empreendimento dessa linha, o Magno, começou a ser desenvolvido em 2019 e foi lançado no fim de 2020.

Modelo de investimento

Nomodelo de condo-hotelos apartamentos possuem matrículas individuais e são vendidos para investidores. Os idosos que vivem no empreendimento são usuários do serviço e pagam uma mensalidade pela operação. O investidor, portanto, não recebe aluguel de uma unidade específica. O retorno vem da participação no resultado líquido de toda a operação.

A estrutura é organizada por meio de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), com uma administradora responsável pela gestão do empreendimento e distribuição dos resultados aos investidores.

Na prática, um investidor que possui uma unidade em um prédio com 100 apartamentos tem direito proporcional ao resultado da operação, considerando receitas e despesas do empreendimento.

A rentabilidade depende de fatores como taxa de ocupação, desempenho dos serviços e eficiência operacional.

Segundo Fonseca, o modelo foi uma das inovações necessárias para viabilizar o desenvolvimento do segmento no Brasil. “A gente precisava criar uma estrutura em que o imóvel e a operação estivessem conectados. Não é apenas vender apartamentos, é criar um negócio de serviço”, afirma.