Juro do financiamento imobiliário subiu. Quem tem crédito aprovado paga a nova taxa?

Para quem já assinou o financiamento da casa própria, a alta dos juros anunciada pelos grandes bancos nesta semana não muda a parcela. A dúvida está em quem ficou no meio do caminho, com crédito aprovado, documentação em análise e contrato ainda sem assinatura.

Em menos de uma semana, três dos quatro maiores financiadores do país encareceram o crédito imobiliário. O Bradesco elevou a taxa mínima para a maioria dos clientes de 11,69% para 15% ao ano, além da Taxa Referencial (TR). O Itaú foi a 12,95% e o Santander, a 12,49%.

Procurados pela EXAME, os três bancos afirmaram que as novas taxas valem apenas para operações novas.

O Bradesco vai manter as condições antigas para os processos que já estavam em andamento. "Os contratos que estavam na esteira, vamos respeitar a taxa anterior", disse o banco, em nota. A nova tabela vale para as cotações feitas a partir da última terça-feira, 27.

No Itaú, a referência é a assinatura. A nova taxa se aplica apenas aos contratos firmados a partir de quinta-feira, 29, e os já existentes não serão impactados.

O Santander afirmou que o reajuste vale somente para novas propostas.

Contrato assinado

Quem já assinou o financiamento segue pagando a taxa definida no contrato. Segundo Enrico Cozzolino, CEO e estrategista da Zermatt Partners, a taxa contratada é fixa durante todo o prazo e não pode ser alterada unilateralmente pelo banco.

O que continua variando é o indexador previsto no contrato, como a TR, o IPCA ou a remuneração da poupança, conforme a modalidade. "Quem já assinou pode ficar tranquilo quanto a esse reajuste", afirmou.

Leonardo Baldez Augusto, fundador da ISF Crédito, também explica a distinção. "A prestação pode variar conforme os mecanismos previstos no próprio contrato, como atualização por um indexador, mas isso é diferente de repassar um aumento dos juros anunciado para novas operações", disse.

"Nos bancos em questão, o indexador é a TR, que sofre leve aumento com a tendência de alta da Selic, mas não é algo que chegue a comprometer a renda do cliente ou os contratos", afirma Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, crédito habitacional e mercado imobiliário.

Jonata Tribioli, especialista em operações imobiliárias da IBR Capital, lembra que, além da correção pela TR ou por outro índice previsto, componentes como os seguros podem alterar o valor da parcela ao longo do contrato. "Isso é diferente de aplicar a nova tabela de juros a um financiamento antigo", disse.

Crédito aprovado, mas contrato ainda não assinado

A situação é menos clara para quem teve o crédito aprovado, mas ainda não assinou. "Eu começaria diferenciando crédito aprovado de contrato assinado", disse Baldez.

Segundo ele, a aprovação indica que o banco analisou a capacidade de pagamento do cliente, mas não garante, necessariamente, a taxa até a contratação.

"Uma pessoa pode ter o crédito aprovado antes do anúncio e ainda estar sujeita às novas condições se não houver uma proposta válida que assegure a taxa anterior", afirmou.

Cozzolino lembra que a aprovação de crédito costuma ter prazo de validade e que, em geral, as condições só ficam travadas na assinatura. Dependendo da política de cada banco e do que consta na proposta, a nova taxa pode ser aplicada a quem estava nessa fase. É nesse ponto que os critérios diferentes de cada banco pesam.

Segundo Tribioli, depois de aprovar um valor com base na renda do comprador, o banco ainda precisa avaliar o imóvel, conferir documentos e concluir a proposta. "Se a taxa anterior não estava assegurada, a proposta pode ser recalculada com os novos juros", disse.

O caminho inverso também existe. Se o banco apresentou uma oferta válida, com taxa definida, e o comprador cumpriu as condições exigidas, a instituição pode ser obrigada a manter o combinado, mesmo que a assinatura aconteça depois do reajuste. "

É preciso conferir o que foi aprovado e documentado", afirmou Tribioli.

Segundo a MySide, proptech que monitora mensalmente as taxas dos principais bancos, quem já tinha a carta de crédito aprovada mantém as taxas antigas até o vencimento do documento.

A carta é emitida pelo banco depois da análise de crédito e antes da assinatura, e funciona como uma garantia de que o financiamento será liberado.

O risco fica para a entrega das chaves

Um grupo à parte é o de quem comprou o imóvel na planta. Nesse modelo, o comprador paga a entrada e as parcelas à incorporadora durante a obra e só financia o saldo com o banco na entrega das chaves, no chamado repasse.

Como o financiamento bancário ainda não foi contratado, a taxa que vai valer é a do momento do repasse. Para Arjona, especialista em financiamento imobiliário e crédito habitacional, está aí o maior risco do cenário atual, sobretudo para quem recebe as chaves em 2027.

"Quando falamos em juros maiores, não é apenas crédito mais caro, mas também um crivo maior dos bancos, concedendo menos crédito", disse Arjona.

Como se proteger

A primeira recomendação dos especialistas é pedir confirmação por escrito. Segundo Baldez, o comprador deve perguntar qual é a taxa oferecida, até quando ela está garantida e o que falta para concluir a contratação.

"Essa informação ajuda a evitar que o comprador assuma compromissos com o vendedor contando com uma condição que ainda pode mudar", afirmou. Para Cozzolino, se o processo estiver adiantado, vale tentar acelerar a assinatura dentro da validade da aprovação.

Os dois também recomendam olhar o Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, tarifas, seguros e outras despesas, e não apenas a taxa anunciada. Como nem todos os bancos reajustaram ao mesmo tempo nem na mesma intensidade, comparar propostas ganhou peso.

Tribioli recomenda fazer a comparação sempre para o mesmo valor e prazo, observando também o índice de correção.

Se as condições mudarem, é preciso refazer as contas. "Com juros maiores, a parcela pode deixar de caber na renda analisada, reduzindo o valor que o banco aceita financiar", afirmou Tribioli.

Com o mesmo orçamento, o comprador pode precisar de uma entrada maior ou de um imóvel mais barato. "Alongar o prazo pode aliviar a prestação, mas tende a elevar o total de juros pagos", disse Baldez.

Para quem fechar agora com taxa mais alta, Cozzolino lembra da portabilidade. Se os juros caírem nos próximos anos, é possível levar o financiamento para outro banco com condições melhores ou usar essa possibilidade para renegociar com o atual.