Juros continuam altos, mas momento pode ser de porta de entrada para os FIIs; veja recomendações do BTG

Com a reeleição de Luis Inácio Lula da Silva (PT), o mercado passou a enxergar uma piora nas perspectivas fiscais para o Brasil em 2027. Essa questão, somada à manutenção dos juros em patamares elevados, tem aumentado a cautela dos investidores.

Na atualização de novembro da carteira Top Fundos, o banco promoveu mudanças no portfólio para buscar uma relação mais equilibrada entre risco e retorno diante de um ambiente macroeconômico mais incerto.

A principal decisão foi reduzir a exposição a estratégias mais sensíveis à inflação e migrar parte dos recursos para fundos considerados mais resilientes. Nesse contexto, o banco retirou o KNHY11 da carteira, diminuiu a participação do MCRE11 e reforçou posições em KNIP11, CDII11 e JSRE11.

"Embora os fundos imobiliários tenham registrado uma correção recente, consideramos prudente reduzir a exposição ao crédito estruturado, representado pelas posições em KNHY11 e MCRE11, diante da maior sensibilidade dessas estratégias a uma deterioração das condições financeiras", escreveram Caio Araujo, Frederico Khouri, Matheus Oliveira e Luis Gonçalves, analistas do BTG Pactual Research,

Na visão do banco, o momento exige priorizar qualidade dos ativos, previsibilidade de renda e oportunidades de captura de valores decorrentes dos descontos patrimoniais.

Os FIIs escolhidos pelo BTG Pactual para buscar renda e valorização

Em relatório, os analistas também indicam quais fundos imobiliários são mais promissores para o momento. Confira as principais escolhas do banco:

JS Real Estate (JSRE11)

O JSRE11 é um fundo de lajes corporativas gerido pela Safra Asset, com patrimônio de aproximadamente R$ 2,11 bilhões e portfólio consolidado de cerca de 200 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O fundo possui exposição predominante a edifícios corporativos de alto padrão localizados em São Paulo.

Um dos destaques do portfólio é a baixa vacância, com índice físico e financeiro de apenas 2,9%, além de uma base diversificada de 115 inquilinos.

Segundo o BTG Pactual, a tese combina ativos de qualidade, baixa vacância e um elevado desconto patrimonial, o que pode abrir espaço para valorização das cotas no médio prazo.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O KNCR11 é um fundo de papel da Kinea Investimentos focado em ativos de renda fixa imobiliária, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Atualmente, cerca de 87,8% do patrimônio está alocado nesses ativos, com remuneração média equivalente ao CDI + 2,05% ao ano.

Na avaliação do BTG, o principal diferencial está na experiência da gestora na originação, estruturação e acompanhamento das operações de crédito, fator que contribui para uma carteira diversificada e com histórico consistente.

Kinea Índice de Preços (KNIP11)

Também gerido pela Kinea Investimentos, o KNIP11 é um fundo de papel com foco em CRIs indexados à inflação. A carteira possui aproximadamente 93% do patrimônio investido nesses ativos, distribuídos em cerca de 90 operações, com duration de 3,9 anos.

O fundo apresenta taxa média de aquisição equivalente a IPCA + 7,08% ao ano, enquanto a marcação a mercado da carteira gira em torno de IPCA + 10,21%, segundo o relatório.

Para os analistas, a combinação entre qualidade de crédito, garantias robustas e potencial de reciclagem da carteira em taxas mais elevadas sustenta uma perspectiva favorável para os rendimentos futuros.

Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11)

O MCCI11, da Mauá Capital, tem foco na geração de renda por meio de CRIs e conta com cerca de 20 operações de crédito no portfólio. Aproximadamente 95% da carteira está indexada à inflação.

As operações possuem taxa média contratada próxima de IPCA + 8,5% ao ano, enquanto a marcação a mercado indica retorno implícito superior, ao redor de IPCA + 9,0% ao ano.

Na visão do BTG, a gestão combina originação própria com aquisições no mercado secundário, estratégia que pode contribuir tanto para a estabilidade da distribuição quanto para ganhos adicionais de capital.

TRX Real Estate (TRXF11)

O TRXF11 é um fundo imobiliário focado em imóveis de renda urbana e logística. O portfólio reúne 130 ativos locados para grandes empresas dos setores de varejo, atacado, logística e shopping centers.

Entre os principais locatários estão Assaí, Pão de Açúcar e Mercado Livre, que respondem por parcelas relevantes das receitas do fundo. A vacância física é de apenas 0,5%, enquanto o prazo médio dos contratos supera 11 anos.

Segundo o BTG, a diversificação dos inquilinos e a previsibilidade dos contratos ajudam a reduzir riscos e reforçam o potencial de geração de renda recorrente.

Kinea Hedge Fund (KNHF11)

O KNHF11 é um fundo multiestratégia da Kinea que investe em diferentes classes de ativos, incluindo CRIs, FIIs, ações e caixa.

A estratégia busca equilibrar geração de renda e ganho de capital, permitindo maior flexibilidade para a gestão aproveitar oportunidades em diferentes momentos de mercado.

Para o BTG, a capacidade de originação da Kinea e o histórico da equipe de gestão criam condições favoráveis para capturar assimetrias tanto no crédito quanto no mercado imobiliário listado.

Mauá Capital Real Estate (MCRE11)

O MCRE11 combina investimentos em CRIs, FIIs estruturados, imóveis e cotas de outros fundos imobiliários. Atualmente, mais da metade do patrimônio está alocada em operações de crédito.

A tese do fundo busca unir renda recorrente da carteira de CRIs com potencial de valorização proveniente das posições em imóveis e fundos estruturados.

Segundo o BTG, parte relevante do potencial de retorno depende da maturação dessas teses e de futuros desinvestimentos, enquanto a gestão procura manter estabilidade nas distribuições aos cotistas.

Capitânia Securities II (CPTS11)

O CPTS11, administrado pela Capitânia, adota uma estratégia híbrida que combina crédito imobiliário com investimentos em FIIs. Cerca de 24% da carteira está alocada em CRIs e aproximadamente 70% em cotas de fundos imobiliários.

Os recebíveis são majoritariamente indexados ao IPCA, enquanto a carteira de FIIs oferece exposição a diferentes segmentos do mercado imobiliário.

Para os analistas, a combinação entre renda proveniente do crédito e potencial de valorização das cotas de FIIs cria uma relação atrativa entre risco e retorno.

BTG Pactual Infraestrutura Dividendos (BDIF11)

O BDIF11 investe principalmente em debêntures incentivadas de infraestrutura indexadas ao IPCA. O portfólio reúne ativos ligados aos setores de energia, saneamento e transporte.

A carteira apresenta taxa líquida patrimonial próxima de IPCA + 8,42% ao ano e conta com diversificação setorial relevante.

De acordo com o BTG, o fundo se destaca pelo carrego real atrativo e pela isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas, fatores que aumentam sua atratividade para investidores focados em renda.

Bocaina Infra (BODB11)

O BODB11 é um fundo de infraestrutura que investe predominantemente em debêntures incentivadas. A carteira reúne 59 posições distribuídas em 11 setores e possui duration média de 5,7 anos.

Cerca de 93,7% do patrimônio está alocado em ativos classificados entre AA- e superior, reforçando o perfil defensivo da estratégia.

Na avaliação do BTG, o potencial de ganho de capital em um eventual fechamento das taxas reais se soma ao carrego atrativo para compor a tese de investimento.

Itaú Fundo de Infraestrutura (IFRA11)

O IFRA11 é um fundo voltado ao crédito privado incentivado de infraestrutura, com exposição majoritária a títulos indexados ao IPCA.

A carteira apresenta taxa média de aquisição próxima de IPCA + 8,25% ao ano e duration de 5,3 anos, com investimentos distribuídos entre setores como saneamento, rodovias, telecomunicações e energia.

Segundo o BTG, a combinação entre qualidade de crédito, diversificação setorial e carrego elevado sustenta uma perspectiva positiva para a geração de rendimentos nos próximos anos.

CDI Infra (CDII11)

O CDII11 é um fundo de infraestrutura gerido pela Sparta, com foco em debêntures incentivadas e estratégia voltada à geração de renda atrelada ao CDI. Além da isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas, o fundo busca entregar retorno equivalente a CDI + 2,0% ao ano no longo prazo.

Atualmente, a carteira apresenta carrego próximo de CDI + 1,0% ao ano e duration de cerca de cinco anos. A gestão mantém aproximadamente 10% do patrimônio em caixa para aproveitar oportunidades de mercado e potenciais fechamentos de spreads.

Segundo o BTG Pactual, a combinação entre previsibilidade do retorno pós-fixado, benefício tributário e qualidade da carteira torna o fundo uma alternativa interessante para investidores em busca de renda recorrente.

Kinea Infra (KDIF11)

O KDIF11 é o fundo de infraestrutura da Kinea, especializado em debêntures incentivadas com exposição predominante a títulos indexados à inflação. A estratégia busca gerar retornos entre 0,5% e 1,0% ao ano acima das NTN-Bs.

A carteira conta com 81 emissões e tem cerca de 93% do patrimônio investido em debêntures. Segundo o relatório, o portfólio apresenta taxa de mercado próxima de IPCA + 10,38% ao ano, oferecendo um carrego considerado atrativo para o segmento.

Para os analistas, o fundo reúne dois fatores importantes para o momento atual: exposição à inflação e uma seleção criteriosa de crédito. Além disso, a experiência da Kinea na originação e acompanhamento das operações contribui para a qualidade da carteira.

Sparta Infra FIC FI-Infra (JURO11)

O JURO11 é um fundo de crédito privado voltado ao financiamento de projetos de infraestrutura, também gerido pela Sparta. A estratégia busca acompanhar a variação das NTN-Bs acrescida de um spread anual entre 1,5% e 2,5%.

No momento, o fundo apresenta carrego próximo de IPCA + 9,3% ao ano e spread de crédito de cerca de 1,5% ao ano. Além disso, a carteira possui liquidez relevante por meio de debêntures negociadas no mercado secundário.

Segundo o BTG, a gestão ativa é um dos principais diferenciais do fundo. A equipe procura capturar ganhos adicionais em momentos de distorção do mercado, combinando geração de renda com potencial de valorização das cotas ao longo do tempo.