Juros da casa própria subiram. O que acontece com quem comprou imóvel na planta?

Quem comprou um imóvel na planta e recebe as chaves nos próximos meses é quem mais deve sentir a alta dos juros anunciada pelos grandes bancos na última semana. Na maioria desses casos, o financiamento com o banco ainda não foi contratado, e a taxa que vai valer é a do dia da assinatura, não a da época da compra.

Em menos de uma semana, três dos quatro maiores financiadores do país encareceram o crédito imobiliário. O Bradesco elevou a taxa mínima para a maioria dos clientes de 11,69% para 15% ao ano, além da Taxa Referencial (TR). O Itaú foi a 12,95% e o Santander, a 12,49%.

Procurados pela EXAME, os três bancos afirmaram que as novas taxas valem apenas para operações novas. No Bradesco, a nova tabela vale para as cotações feitas a partir da terça-feira, 27. No Itaú, para os contratos firmados a partir de quinta-feira, 29. O Santander disse que o reajuste vale somente para novas propostas.

O movimento acompanha a alta dos juros futuros, que encarece o custo de captação dos bancos para operações longas, segundo Enrico Cozzolino, CEO e estrategista da Zermatt Partners. "Com a poupança perdendo força como fonte de recursos, o crédito imobiliário fica cada vez mais sensível ao humor do mercado", afirmou.

A taxa é a do repasse

Na compra na planta, o comprador geralmente paga a entrada e as parcelas à incorporadora durante a obra e só financia o saldo com o banco na entrega das chaves, no chamado repasse. Nesse modelo, até lá não há contrato de financiamento assinado nem taxa garantida. Há também quem assine o financiamento com o banco ainda durante a obra.

Para Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, crédito habitacional e mercado imobiliário, está aí o maior risco do cenário atual, sobretudo para quem recebe as chaves em 2027. "Quando falamos em juros maiores, não é apenas crédito mais caro, mas também um crivo maior dos bancos, concedendo menos crédito", disse.

Mesmo quem já passou pela análise de crédito não está necessariamente protegido. "Eu começaria diferenciando crédito aprovado de contrato assinado", disse Leonardo Baldez Augusto, fundador da ISF Crédito. Segundo ele, a aprovação indica que o banco analisou a capacidade de pagamento do cliente, mas não garante a taxa até a contratação.

Cozzolino lembra que a aprovação de crédito costuma ter prazo de validade e que, em geral, as condições só ficam travadas na assinatura. Jonata Tribioli, especialista em operações imobiliárias da IBR Capital, acrescenta que, depois de aprovar um valor com base na renda, o banco ainda precisa avaliar o imóvel, conferir documentos e concluir a proposta. "Se a taxa anterior não estava assegurada, a proposta pode ser recalculada com os novos juros", afirmou.

A conta pode não fechar

Para quem está perto do repasse, o problema vai além de uma parcela mais cara. "Com juros maiores, a parcela pode deixar de caber na renda analisada, reduzindo o valor que o banco aceita financiar ou exigindo uma entrada maior", disse Tribioli.

Baldez faz a mesma conta. Se os juros sobem e o orçamento continua igual, o comprador pode precisar de uma entrada maior. "Alongar o prazo pode aliviar a prestação, mas tende a elevar o total de juros pagos", afirmou. Cozzolino recomenda simular o impacto antes de fechar, já que um ponto percentual a mais em um financiamento de 30 anos faz diferença relevante no valor total pago.

A entrega das chaves também traz outros gastos. "Eu evitaria comprometer toda a folga financeira da família para viabilizar a compra, porque o imóvel também traz despesas com documentação, condomínio, tributos e manutenção", disse Baldez.

Como se preparar até as chaves

A primeira recomendação dos especialistas é pedir ao banco uma confirmação por escrito: qual taxa será aplicada, até quando ela está garantida e o que falta para concluir a contratação. "Isso evita assumir compromissos com o vendedor contando com uma prestação que pode mudar", disse Tribioli.

O documento faz diferença. Segundo Tribioli, se o banco apresentou uma oferta válida, com taxa definida, e o comprador cumpriu as condições exigidas, a instituição pode ser obrigada a manter o combinado, mesmo que a assinatura aconteça depois do reajuste. De acordo com a MySide, proptech que monitora mensalmente as taxas dos principais bancos, quem já tinha a carta de crédito aprovada mantém as taxas antigas até o vencimento do documento.

Os especialistas também recomendam comparar propostas pelo Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, tarifas, seguros e outras despesas, e não apenas pela taxa anunciada ou pela primeira prestação. Tribioli sugere fazer a comparação sempre para o mesmo valor e prazo, observando também o índice de correção. Como nem todos os bancos reajustaram ao mesmo tempo nem na mesma intensidade, a pesquisa ganhou peso.

Para quem fechar com taxa mais alta, Cozzolino lembra da portabilidade. Se os juros caírem nos próximos anos, é possível levar o financiamento para outro banco com condições melhores ou usar essa possibilidade para renegociar com o atual.

E quem já assinou?

Para quem já tem o contrato de financiamento assinado, a taxa contratada é fixa e não pode ser alterada unilateralmente pelo banco. "Quem já assinou pode ficar tranquilo quanto a esse reajuste", disse Cozzolino.

A parcela ainda pode variar pela correção do indexador previsto no contrato, como a TR, e por componentes como os seguros. "Isso é diferente de aplicar a nova tabela de juros a um financiamento antigo", afirmou Tribioli.

A regra vale também para quem assinou o financiamento com o banco ainda durante a obra. "Se o contrato de financiamento com o banco já foi assinado e estabelece uma taxa fixa de juros, o aumento anunciado para novas operações não autoriza o banco a elevar essa taxa, inclusive no imóvel na planta", disse Baldez.

O que pode mudar nesse período é o valor pago durante a construção, os chamados juros de obra. Segundo Baldez, eles podem aumentar à medida que o banco libera mais recursos para a construtora e cresce o saldo sobre o qual os encargos são calculados. "Isso é diferente de aumentar a taxa de juros contratada", afirmou.

Baldez acrescenta que o contrato pode prever atualização pela TR ou pelo IPCA e, nas modalidades com juros variáveis, pelo indicador pactuado. "Não dá para garantir que a cobrança ficará igual sem conferir a modalidade", disse.

O pagamento do ITBI não é o que garante essa proteção, segundo ele. "O ponto principal é o contrato bancário assinado e suas cláusulas sobre juros, atualização e encargos durante a obra", afirmou.