Lavvi ergue prédio com mais unidades que o Copan em terreno que foi de agência bancária

Durante décadas, um grande terreno em Perdizes, um dos bairros mais valorizados de São Paulo, abrigou uma agência bancária do Itaú cercada por um amplo estacionamento. Agora, o terreno dará lugar a um empreendimento residencial com mais de 1200 apartamentos.

As unidades serão distribuídas em dois blocos, cada um com 25 andares. Os prédios contarão com piscina com raia de 25 metros, academia de 200 metros quadrados, quadra de areia, lavanderia, espaço de coworking, salão de festa, churrasqueira e minimercado.

“Desde que me conheço por gente ali era onde ficava uma agência bancária bem grande. Inclusive, a gente usou a própria agência para fazer o estande de vendas. O proprietário era uma pessoa física, não um fundo ou algo do tipo. Foi uma negociação que se arrastou por um tempo. Tinham algumas outras incorporadoras que também estavam negociando, foi um vai e vem", conta André Alvo, diretor de incorporação da Lavvi, à EXAME.

O Well Perdizes, desenvolvido pela Novvo, braço voltado ao segmento econômico e ao Minha Casa, Minha Vida da incorporadora, terá cerca de 30 mil metros quadrados de área construída e reunirá unidades de Habitação de Interesse Social (HIS2), além de apartamentos de mercado e unidades não residenciais.

O terreno tem 5.436 metros quadrados e foi adquirido pela Lavvi após uma negociação que durou cerca de dois anos. A área, antes ocupada pela agência bancária, chamou atenção pela localização e pelo tamanho, considerado raro em um bairro consolidado como Perdizes.

Com aproximadamente 1.250 unidades, o projeto terá uma quantidade de unidades superior à do Edifício Copan, um dos símbolos da arquitetura paulistana, que reúne cerca de 1.160 apartamentos.

A comparação, porém, não significa a mesma densidade populacional: enquanto o Copan abriga uma população estimada entre 5 mil moradores, o Novo Perdizes deve receber entre 1.500 e 1.600 pessoas, segundo estimativas da incorporadora.

A diferença está no perfil das unidades. O projeto terá apartamentos compactos — de 25 metros quadrados a 51 metros quadrados —, voltados principalmente para solteiros, casais e famílias menores, enquanto o Copan reúne uma diversidade maior de moradores e unidades. O preço do metro quadrado é de cerca de R$ 9 mil e o condomínio cerca de R$ 10 por metro quadrado. Isso significa que a maior unidade custa cerca de R$ 450 mil, com um condomínio de pouco mais de R$ 500.

O terreno está inserido no perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Branca, que envolve regras específicas de ocupação e negociação de CEPACs. Segundo a incorporadora, as regras urbanísticas da região não favoreciam um empreendimento de altíssimo padrão naquele terreno. O potencial construtivo estava direcionado para projetos que combinassem HIS e unidades residenciais de mercado.

A escolha de Perdizes para um empreendimento voltado ao segmento econômico chama atenção pelo perfil do bairro. A região é conhecida por imóveis de alto padrão, com preço médio acima de R$ 20 mil por metro quadrado.

O fim das agências bancárias?

A transformação do terreno em Perdizes não é um movimento isolado. Nos últimos anos, as agências bancárias passaram por uma mudança estrutural com a digitalização dos serviços financeiros e a redução da necessidade de grandes espaços físicos para atendimento.

O número de agências das principais instituições financeiras atingiu seu pico em 2015 e, desde então, vem diminuindo ano após ano. Com menos clientes indo às unidades físicas para operações tradicionais, muitos imóveis antes ocupados por bancos passaram a buscar novos usos, como academias, restaurantes, farmácias, supermercados, escritórios e outros serviços urbanos.

Essa mudança também alterou a estratégia de fundos imobiliários que, no passado, construíram carteiras concentradas em agências bancárias. O RBVA11, da Rio Bravo, é um exemplo. Criado em 2012 com foco exclusivo em imóveis alugados pela Caixa, o fundo passou por uma diversificação de portfólio a partir de 2018, reduzindo a dependência dos bancos e ampliando a exposição a outros segmentos do varejo.

Nos últimos anos, antigas agências do fundo foram transformadas em imóveis ocupados por diferentes tipos de empresas. Espaços antes utilizados por bancos passaram a receber restaurantes, farmácias, escritórios, operações de self storage e academias.

Um dos exemplos recentes foi a conversão de antigas agências do Santander na Avenida Paulista e em Santa Cecília, em São Paulo, para unidades da Ultra Academia. Para gestores imobiliários, os imóveis bancários passaram a ser vistos menos como ativos ligados a um único setor e mais como pontos comerciais com localização privilegiada e potencial para diferentes usos.

“O que importa hoje é a capacidade do imóvel de gerar uma renda sustentável. Não temos preconceito com agências. São imóveis com ótima liquidez”, afirmou Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de investimentos imobiliários da Rio Bravo, em entrevista anterior à EXAME.