Leilão de imóveis da Caixa: como funciona e quem pode participar

A Caixa, em parceria com diversas leiloeiras, disponibiliza quase que semanalmente imóveis usados, apartamentos, casas, terrenos e estabelecimentos comerciais para venda com preços atrativos e descontos que podem chegar a 95% sobre o valor de avaliação.

"Na média, o desconto fica entre 40% e 60% em cima da avaliação de mercado feita pela Caixa. Já houve casos de desconto de até 95%, geralmente em imóveis ocupados ou em estado de ruína. No caso específico da nossa leiloeira, estamos trabalhando com um leilão Caixa agora neste mês de Julho, com imóveis de até 67% de desconto sobre o valor avaliado", afirma Douglas Fidalgo, leiloeiro oficial da Fidalgo Leilões.

Os imóveis são oferecidos em diferentes modalidades, incluindo venda online, leilão tradicional e licitação aberta, com a possibilidade de financiamento e utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), desde que o interessado atenda aos critérios de análise de crédito da instituição. Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar do leilão, mas quem desejar usar financiamento ou recursos do FGTS deve procurar uma agência para submeter a análise de risco e aprovação do crédito antes de apresentar a proposta.

O passo seguinte é localizar o imóvel de interesse, verificar o edital e registrar a oferta. Para vendas online, a proposta é feita diretamente no site da Caixa, enquanto leilões e licitações abertas exigem acesso ao site do leiloeiro indicado no edital.

Durante a disputa, cada imóvel permanece disponível pelo tempo definido no cronômetro do anúncio, e é possível acompanhar os lances registrados para decidir se deseja ajustar sua oferta. Caso uma proposta seja feita nos últimos cinco minutos do leilão, o cronômetro é estendido automaticamente por mais cinco minutos, garantindo oportunidade a outros interessados.

Após o término, a Caixa analisa e homologa a proposta vencedora em até cinco dias úteis e o resultado é publicado no portal da Caixa.

O pagamento do imóvel depende da modalidade escolhida. Entre as opções estão pagamento à vista, financiamento pela Caixa e uso do FGTS, cada uma com requisitos específicos detalhados no anúncio. Vale lembrar que a análise de crédito e enquadramento para uso do FGTS devem ser feitos antes de efetuar a oferta, evitando cancelamentos posteriores.

Para imóveis ocupados, a responsabilidade pela desocupação é do comprador, que pode contar com o auxílio de um corretor designado pela Caixa ou recorrer a medidas judiciais, se necessário.

Os leilões de imóveis, no entanto, não estão limitado à Caixa. A prática, na verdade, ocorre por uma obrigação legal, por meio da Lei nº 9.514/97. Ela rege aalienação fiduciária, que acontece quando alguém financia um imóvel, deixa de pagar as parcelas e o banco é obrigado a retomar a propriedade e levá-la a leilão público para tentar reaver o valor da dívida.

"Mas o banco também pode ter imóveis por outra via, sem relação com inadimplência de terceiros: os bens não de uso (BNU), que são imóveis que o próprio banco comprou para uso próprio, como uma agência, e depois decide vender. Esse caso entra na categoria de leilão particular ou patrimonial, não no universo de alienação fiduciária", explica  Fidalgo.

Existem ainda os leilões judiciais, conduzidos pela Justiça do Trabalho, Justiça Federal e Justiça Estadual. Nesses casos os imóveis vão a leilão por motivos diversos, como penhora por dívida, falência, execução fiscal por impostos não pagos, entre outros. Hoje o maior credor que mais move execuções é a Fazenda Nacional, por conta de impostos.

Vale a pena comprar um imóvel em leilão?

Existem muitas peculiaridades específicas de cada lote, e um mesmo leilão pode reunir até 600 lotes, cada um com regras próprias sobre forma de pagamento. "Alguns aceitam financiamento com FGTS, outros só FGTS, outros exigem pagamento à vista", afirma Fidalgo.

Depois de encontrar um imóvel de interesse, vale pesquisar a região e fazer um comparativo de mercado, principalmente com apartamentos, que costumam ser mais fáceis de comparar por terem unidades semelhantes à venda no mesmo prédio ou na região.

"É essencial checar dívidas de condomínio e de IPTU antes de dar um lance. No caso de condomínio, valores que ultrapassarem 10% da avaliação do imóvel ficam por conta do arrematante, e a Caixa assume o restante. No caso do IPTU, se a dívida for de até 10% do valor do imóvel, o arrematante assume .Acima disso, a Caixa arca com a diferença. Vale lembrar que a maioria dos imóveis de leilão é isenta de IPTU", explica.

Para calcular a margem de segurança, é preciso somar ao valor do lance as dívidas de condomínio e IPTU que ficarem por conta do comprador, mais a comissão do leilão. Isso dá o parâmetro mínimo real do investimento. "A partir daí, cabe definir a margem de lucro desejada, considerando se o objetivo é morar no imóvel ou revender. Quem vai morar pode pagar um pouco mais, já que ganha a vantagem de uso. Quem vai revender precisa manter uma margem de segurança maior".

Por fim, é preciso contar com os custos de ITBI, escritura e registro de imóveis, que fazem parte de qualquer transação de compra de imóvel e são pagos à parte, depois da arrematação.

Próximos leilões da Caixa

Quando a Caixa retoma um imóvel financiado devido à inadimplência, a lei obriga o banco a seguir uma sequência de tentativas de venda do imóvel, chamada de esteira de alienação. O “1º Leilão SFI” e o “2º Leilão SFI” referem-se a leilões do Sistema de Financiamento Imobiliário, realizados logo após a retomada legal do imóvel.

No 1º Leilão SFI, que é a primeira tentativa de venda, o preço mínimo do lance geralmente corresponde ao valor de avaliação do imóvel, próximo ao preço de mercado, o que faz com que muitos imóveis não sejam arrematados nessa fase.

Caso o imóvel não seja vendido, ele é levado ao 2º Leilão SFI poucos dias depois, com o preço mínimo ajustado para cobrir apenas a dívida do antigo proprietário com o banco, acrescida de despesas administrativas e de cartório, resultando em descontos consideravelmente mais agressivos.

Se o imóvel não for vendido em nenhum dos dois leilões, ele se torna de propriedade definitiva da Caixa e pode ser comercializado em modalidades próprias, como a Licitação Aberta. Essa modalidade funciona de forma semelhante a um leilão tradicional, com disputa online e vitória do maior lance. A vantagem é que a Caixa assume todas as dívidas anteriores de IPTU e condomínio, entregando o imóvel livre de ônus, e os preços costumam apresentar descontos significativos em relação ao valor de mercado.

Veja o calendário com os próximos leilões: