Log encontra no Nordeste uma alternativa ao saturado mercado de galpões de SP

Encontrar terrenos para novos galpões logísticos em São Paulo tem se tornado um desafio cada vez maior. No chamado raio 30, que engloba a capital e a região metropolitana, incluindo o ABC e Guarulhos, a escassez de áreas disponíveis, combinada à concorrência com incorporadoras residenciais — incluindo projetos do programa Minha Casa, Minha Vida —, eleva os preços e torna difícil o desenvolvimento de novos empreendimentos de grande porte.

Segundo relatório da JLL, o estado de São Paulo alcançou taxa de vacância de 5%, abaixo da média nacional e a menor já registrada, mantendo a liderança nacional e  concentrando 46% da absorção líquida no país. André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL, afirma que o mercado vive um momento de escassez de oferta de espaços. “Quem demora a escolher sobre uma locação, tem perdido oportunidades”, diz.

Até o final de 2026, mais 2,7 milhões de metros quadrados estão projetados para serem entregues, sendo que 50% já chegará ao mercado pré-locado.

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Neste cenário, a Log optou por redirecionar parte significativa de seus investimentos para o Nordeste, onde os custos são menores, a concorrência é mais reduzida e a infraestrutura logística ainda carece de ativos Classe A.

Segundo Rafael Saliba, CFO da Log, entre 40% e 50% do plano “Log 2 Milhões” — queprevê a entrega de 2 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) até 2028 — está concentrado na região Nordeste.

“São regiões com grande contingente populacional e demanda elevada por entregas no mesmo dia”, explica Saliba. Ele acrescenta que a carência de galpões de alto padrão e a possibilidade de acesso a funding de órgãos de fomento, com custo mais baixo, tornam a região particularmente atraente para os negócios da empresa.

Esse tipo de financiamento permite alongar os prazos de pagamento — podendo chegar a até 12 anos, com dois anos de carência — e reduzir o custo total da dívida, uma vez que as linhas oferecidas por essas agências apresentam taxas mais atrativas que as de mercado, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O uso do funding aumenta a rentabilidade, ampliando os efeitos da alavancagem sobre os retornos aos acionistas: um projeto que apresentaria uma TIR real de 16% a 22% com CRI pode alcançar patamares entre 39% e 40% quando financiado por órgãos de fomento.

No pipeline, a Log possui até R$ 1,1 bilhão destinados a essa modalidade, com sete projetos protocolados, somando R$ 389 milhões, e um projeto aprovado de R$ 60 milhões.

“No raio 30, a disponibilidade de terreno já é bem dura e a concorrência com o setor residencial é muito maior. O plano de negócios da Log está muito pouco focado em São Paulo atualmente, e os preços de terrenos tornam o investimento menos atrativo”, afirma Saliba.

No Nordeste, por outro lado, a Log encontra um “oceano azul”: terrenos mais baratos, menor concorrência e grandes centros consumidores que carecem de galpões Classe A.

Atualmente, o pipeline da companhia na região soma 869,2 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) — cerca de 43% do total da empresa — e concentra 43,4% das entregas previstas no novo plano de expansão.

Segundo Saliba, a combinação de demanda latente, terrenos acessíveis e financiamento mais barato no Nordeste permite que a Log entregue eficiência logística comparável à exigida pelo e-commerce nacional, mas com rentabilidade muito superior à que seria possível em São Paulo.

Proteção 360°

Para além da aposta no Nordeste, a Log está implementando uma estratégia abrangente para migrar de desenvolvedora de galpões para uma plataforma de infraestrutura logística completa.

O plano envolve investimentos anuais de R$ 800 milhões a R$ 1 bilhão, combinados com a reciclagem de ativos de cerca de R$ 1,6 bilhão em 2026 e R$ 2 bilhões em 2027, além da expansão do ecossistema Log 360 que deve aumentar em até 500% a receita de serviços até 2030, representando 16 pontos percentuais do Ebitda total da companhia.

O ecossistema inclui gestão de condomínios próprios e de terceiros (Log ADM), gestão de energia com margem sobre repasse, seguros patrimoniais e fiança locatícia, serviços de construção e adaptações para inquilinos, além de marketplace de produtos e serviços, o Log Shop.

A empresa também adotou um modelo mais asset light e flexível na alocação de capital, priorizando a geração de receitas recorrentes que não exigem mobilização intensa de recursos. Um dos pilares dessa estratégia é areciclagem de ativos, que permite acelerar a venda de imóveis performados e capturar imediatamente a margem de construção, estimada entre 35% e 45%, em vez de manter os ativos no balanço apenas para receber aluguel.

Como parte da transformação, a Log lançou a Log Capital, gestora independente de recursos que opera de forma autônoma para capturar integralmente taxas de originação, estruturação, gestão e performance que antes eram repassadas a terceiros. O modelo permite vender participações de ativos para fundos geridos internamente, reinvestir o capital e manter a gestão dos imóveis para gerar valor recorrente.

Atualmente, a empresa mantém uma operação de R$ 1 bilhão em parceria com o Itaú, recebendo metade da taxa de gestão, mas com a nova estratégia a Log Capital será a única gestora de um grande fundo de renda próprio, capturando 100% das taxas, com pipeline de FIIs de Renda, Desenvolvimento e Recebíveis Imobiliários.

Por fim, a Log projeta um incremento anual de R$ 67 milhões em caixa graças a uma mudança na estratégia fiscal.

Antes, as Propriedades para Investimento (PPIs) nas SPEs eram contabilizadas pelo valor justo, gerando tributação de 6,73% sobre o ganho na venda. Agora, os ativos são registrados pelo custo e vendidos via holding, permitindo compensar prejuízos fiscais acumulados e zerar a tributação sobre o ganho de capital.