Log lucra R$ 121,6 milhões e já tem contratos para repassar custo do fim da 6x1

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A Log Commercial Properties, empresa de galpões classe A da família Menin, absorveu 495 mil metros quadrados de galpões logísticos entre julho e setembro de 2026, cerca de 30% da absorção nacional e recorde trimestral. O lucro líquido do terceiro trimestre subiu 9,2%, para R$ 121,6 milhões, mesmo com queda de 13,5% na receita líquida.

Quase um em cada três metros quadrados de galpões logísticos alugados no Brasil entre julho e setembro foi contratado com a Log Commercial Properties. Segundo a companhia, os 495 mil metros quadrados absorvidos no terceiro trimestre equivalem a cerca de 30% da absorção nacional, o maior volume trimestral da sua história.

Com o resultado, a empresa de galpões classe A da família Menin soma 789 mil metros quadrados absorvidos em 2026 e já supera, com um trimestre de antecedência, o próprio recorde anual.

"Isso mostra que a gente teve uma performance comercial muito forte, e isso tem a ver com o portfólio de projetos que temos em desenvolvimento", afirmou Rafael Saliba, CFO da Log, à EXAME. Repetir o patamar, porém, depende do volume de obras disponível para locação. "É difícil falar se isso se repete ou não", diz.

A demanda também apareceu na última linha do balanço. A Log teve lucro líquido de R$ 121,6 milhões no terceiro trimestre, alta de 9,2% em relação ao mesmo período de 2025. Em nove meses, o lucro soma R$ 314,3 milhões, avanço de 10,4%.

O resultado também marca uma recuperação em relação ao segundo trimestre, quando o lucro caiu para R$ 58,7 milhões por um efeito contábil da venda de galpões a um fundo do Itaú.

Menos galpões, mais lucro

O crescimento veio com um portfólio menor. A área bruta locável (ABL) média da Log ficou 28,5% abaixo da registrada um ano antes, efeito da venda de galpões prontos a fundos imobiliários, estratégia que a companhia chama de reciclagem de ativos.

O maior desses negócios saiu no segundo trimestre, com 11 galpões vendidos por R$ 1,02 bilhão a um fundo da Itaú Asset, a maior transação da história da empresa. Com menos imóveis alugados, a receita líquida caiu 13,5% no terceiro trimestre, para R$ 57,7 milhões.

A conta fecha porque a Log tem dois negócios dentro do mesmo balanço. Na locação, cobra aluguel dos inquilinos. No desenvolvimento, compra terrenos, constrói galpões e contabiliza o ganho gerado por esses projetos antes de vendê-los.

No trimestre, o desenvolvimento respondeu por R$ 110,1 milhões do lucro, alta de 10,9%. A locação contribuiu com R$ 11,5 milhões, queda de 4,8%. Na operação de aluguel, a margem Ebitda foi de 84,2%.

Na locação, o ticket médio do portfólio chegou a R$ 26,36 por metro quadrado, alta de 17,5% em 12 meses. A vacância estabilizada ficou em 1,14%, ante uma média de mercado de cerca de 5%, segundo a companhia.

Pelo 17º trimestre consecutivo, os aluguéis cobrados dos mesmos clientes subiram acima da inflação. O indicador, chamado de same client rent, teve ganho real de 2,49%.

Há espaço para mais. O valor pedido hoje pela Log em novas locações é de R$ 29,23 por metro quadrado, 10,9% acima do ticket médio atual. Novas rodadas de renegociação dos contratos estão previstas para 2027 e 2028.

Os galpões entregues no trimestre, 65,3 mil metros quadrados em Cariacica (ES) e Goiânia, saíram 100% locados, a R$ 28 por metro quadrado.

A expansão dos clientes de casa

O principal motor do trimestre foi a pré-locação de 487 mil metros quadrados em 14 projetos e 11 cidades, com ticket médio de R$ 28,63 por metro quadrado. Ou seja: galpões alugados antes mesmo de ficarem prontos.

Praticamente todos esses contratos foram fechados com empresas que já ocupavam galpões da Log. "Podemos concluir que é tudo cliente que já está em casa", diz Saliba. São plataformas de e-commerce e operadores logísticos que, por sua vez, também atendem o comércio eletrônico.

O setor responde por 88% da absorção bruta da Log no trimestre e já ocupa 67% da área em operação da companhia.

A concentração também cresceu. O maior cliente da Log passou a representar 25,9% da receita bruta, ante 10,9% um ano antes. A empresa não divulga o nome do inquilino. Ao todo, são 62 clientes em 102 contratos ativos.

O mapa mudou junto, e 89% das novas locações do trimestre ocorreram fora do Sudeste. Na área em construção, oNordeste lidera, com 360 mil metros quadrados, à frente de Sul (195 mil), Centro-Oeste (192 mil) e Sudeste (166 mil).

A conta da 6x1 vai para o inquilino

O retorno dos novos projetos é medido pelo yield on cost, a relação entre o aluguel anual e o custo de construção do galpão. Nas pré-locações do trimestre, o indicador ficou em 13,8%, o maior da história da Log.

Segundo o CFO, o patamar é uma resposta direta ao custo do dinheiro. "Isso é um reflexo do maior nível de taxa de juros de mercado, e a gente tem que se preparar para isso, porque o capital sobe de preço", afirma.

O risco para esse retorno é o custo das obras, que pode subir com o fim da escala 6x1. "O INCC muito provavelmente vai ser impactado pela escala 5x2", diz Saliba, em referência ao Índice Nacional de Custo da Construção.

A Log diz estar protegida. Todos os contratos de pré-locação preveem correção do aluguel pela inflação durante a obra: 90% pelo INCC e 10% pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Assim, a alta de custos é repassada ao inquilino, e o retorno de 13,8% fica travado.

Com vacância baixa, o CFO avalia que os novos clientes também vão absorver esse aumento. "A nova demanda que está chegando necessariamente vai ter que pagar a conta", afirma.

Obras recordes

Para dar conta da demanda, a Log investiu R$ 318,5 milhões em obras no trimestre, o maior volume trimestral da sua história. São 914,9 mil metros quadrados em construção, em 17 canteiros distribuídos por 10 estados.

O investimento faz parte do Log 2 Milhões, plano para entregar 2 milhões de metros quadrados de galpões entre 2025 e 2028. Até setembro, foram entregues 499 mil metros quadrados.

A companhia afirma já ter garantido os terrenos de todo o restante do programa. Segundo Saliba, boa parte foi negociada por permuta, modelo em que o terreno é pago com parte do empreendimento, e não em dinheiro, o que reduz a necessidade de capital.

Cerca de 77% da área prevista para entrega até o fim de 2027 já está pré-locada. Referentes ao trimestre, a Log aprovou R$ 86,59 milhões em dividendos, ou R$ 0,995 por ação, a serem pagos em 30 de novembro.