Lojista que impediu Shopping D de virar Assaí vai comprar da Vivest a última fatia do imóvel

A fila começou duas horas antes de as portas abrirem. Ao meio-dia de 6 de outubro de 1994, uma multidão tomou os corredores do Shopping D, na Marginal Tietê, e a Heringprecisou pôr funcionários na entrada da loja para controlar quem disputava moletons a R$ 6. O shopping prometia levar o produto direto da fábrica ao consumidor, sem intermediários.

Três décadas depois, o mesmo prédio esteve perto de deixar de ser shopping. No térreo funcionaria uma megaloja do Assaí, e os andares de cima virariam a sede administrativa da rede de atacarejo. O plano parou no lojista mais antigo do empreendimento.

A Magic Games, que opera parques e brinquedos no shopping desde a inauguração, comprou 70% do ativo no fim de outubro de 2025 e, até 15 de dezembro deste ano, deve ficar com os 30% restantes, hoje nas mãos da Vivest, o antigo fundo de pensão da Fundação CESP.

Com o controle nas mãos, o novo dono trouxe uma âncora que vai ocupar quase metade da área do shopping: o Busca Busca, fenômeno de vendas do Brás, que também tem uma loja em Santo Amaro.

Até meados dos anos 1980, o terreno era uma área pública na antiga várzea do rio Tietê, entre o Canindé e a Ponte Pequena. As obras começaram em 1993, pelas mãos da Cyrela, e só a terraplenagem exigiu a retirada de 50.000 caminhões de terra, segundo anúncio da construtora divulgados à época.

A proposta era reunir lojas de fábrica, pontas de estoque e importados com preços baixos e ofertas permanentes, num modelo inspirado nos outlet centers americanos. O "D", segundo os idealizadores, fazia referência a desconto, direto, diferente e demais. Na abertura, eram 323 lojas em dois pisos, com 1.300 vagas para carros e 20 para ônibus.

Com os anos, o shopping perdeu o perfil de outlet, e as lojas de fábrica deram lugar a operações convencionais. O número de lojas encolheu para 160 em 2020 e cerca de 150 hoje, menos da metade do total da inauguração. Em 2007, o ativo passou à Cyrela Commercial Properties, hoje chamada SYN, que depois dividiu o empreendimento com o fundo XP Malls e a Vivest.

Os 30 anos, em 2024, passaram sem grandes comemorações. "Ficou parado vários anos. Bem parado no tempo", disse Ricardo de Freitas Del Campo, dono da Magic Games, em entrevista à EXAME.

Mas, enquanto o varejo perdia força, os parques da empresa, que atraíam famílias desde a inauguração, viraram a principal âncora do shopping.

Como o Assaí perdeu o shopping

A venda do Shopping D era negociada havia meses. A SYN e o XP Malls eram os principais sócios do empreendimento e conversavam com um fundo ligado ao Assaí sobre a venda da totalidade do ativo.

O projeto da rede previa um atacarejo no térreo e escritórios nos andares superiores. "Os andares de cima iam deixar de ser shopping para virar o parque de escritório, a cidade Assaí", afirmou Del Campo.

Com o negócio dado como certo, lojistas foram deixando o prédio. Foi nesse momento que o empresário procurou os demais vendedores. "Falei: 'Pera aí, vocês vão deixar de ser shopping. Tô há 31 anos aqui, como é que faz?'", disse.

Foi então que os vendedores abriram uma opção de compra aos lojistas. A Magic Games exerceu a opção, e a escritura foi assinada na segunda quinzena de outubro de 2025. A gestão passou à administradora Argoplan em janeiro de 2026.

A Magic Games se apresenta como a maior rede de parques indoor do Brasil. No Shopping D, ocupa cerca de 5.000 metros quadrados dentro do prédio e outros 5.000 metros quadrados em um terreno externo, onde fica o T-Rex Park, área que não entra na conta da área bruta locável (ABL).

Os 70% comprados pertenciam à SYN, ao XP Malls e a sócios minoritários. A fatia restante será paga em dezembro. "Está previsto entre dia 7 e dia 10 de dezembro para a gente pagar", afirmou o empresário, que diz já ter o contrato com a Vivest assinado e os recursos em caixa.

Procurada pela EXAME, a Vivest não se manifestou. Mas o espaço segue aberto.

O sócio que abriu as portas ao Busca Busca

A Magic Games não comprou o shopping sozinha. Cerca de um mês depois da aquisição, entraram no negócio sócios trazidos por Del Campo, entre eles um investidor de Manaus que controla dois shoppings na região Norte e um empresário do Brás que é dono dos prédios alugados pelo Busca Busca em São Paulo.

Foi essa ligação que levou a rede ao Shopping D. O Busca Busca, criado pelo empresário Alex Ye, conhecido nas redes como "Chefe do Benefício", procurava espaço para expandir a Mundo Elétrica, sua operação de bicicletas e motos elétricas.

O sócio levou a rede para conhecer o shopping. A Mundo Elétrica abriu há cerca de quatro meses, e o pedido seguinte foi maior. "Ele quer o shopping inteiro", disse Del Campo.

A loja completa do Busca Busca deve ocupar cerca de 14.000 metros quadrados distribuídos pelos três andares. É quase metade dos 32.000 metros quadrados de ABL do shopping. Somadas, as áreas internas da rede e da Magic Games chegam a 59% do total.

A inauguração será em etapas, com a primeira prevista para meados de novembro. Entram uma área de cerca de 2.000 metros quadrados de cosméticos, uma ótica com consulta no local, malas e bolsas e artigos para casa.

Também em novembro, de olho no Natal, abre uma unidade da Fofo Brinquedos, que Del Campo afirma que será a maior do país. Papelaria e ferramentas ficam para uma fase seguinte.

A estratégia é dividir o protagonismo entre o varejo de preço baixo e o entretenimento. "Vão ser duas âncoras pesadas, a parte do varejo e o entretenimento. Vai ser um shopping que é dois em um", afirmou.

A chegada da rede fez os sócios frear outros planos. Um restaurante temático licenciado, em negociação avançada, e a ideia de transformar o Shopping D em um outlet no centro de São Paulo ficaram em espera.

As lojas vagas também estão seguradas, embora haja interessados. "Nós seguramos um pouquinho para esperar para ver que rumo que nós vamos tomar", disse Del Campo. A expectativa é que o perfil do público mude com a inauguração.

Enquanto isso, o shopping amplia serviços, como o Poupatempo e um cartório recém-aberto, e investe em equipamentos de realidade virtual. Os acionistas se reúnem nesta quinta-feira, 29, para discutir os próximos passos.