Lula ou Flávio Bolsonaro: O que esperar dos fundos imobiliários (FIIs) sob o novo presidente

A eleição presidencialque bate à porta pode ter impacto relevante sobre o mercado de fundos imobiliários em 2027, principalmente por meio da política fiscal do futuro mandatário e de seus efeitos sobre a curva de juros, segundo analistas consultados pelo Money Times.

Ainda assim, o cenário não aponta para uma escolha simples entre FIIs de papel ou de tijolo. As duas classes podem continuar tendo espaço nas carteiras independentemente do resultado do pleito, mas com diferentes perfis de risco e potenciais vetores de retorno, de acordo com os especialistas.

À reportagem, Arthur Bonifácio, analista da Eleven Financial, afirmou que evitaria uma escolha binária entre os segmentos – embora tenha citado diferenças entre os dois – justamente porque o principal ponto para o próximo ano será a combinação entre juros, inflação e risco fiscal.

“Em um ambiente de juros ainda elevados, os fundos de papel tendem a preservar maior capacidade de geração de renda, enquanto uma eventual queda das taxas pode favorecer mais os fundos de tijolo via compressão de cap rate [taxa de capitalização] e valorização das cotas”, disse.

Caio Araujo, analista da Empiricus Research, segue uma linha semelhante. Para ele, os FIIs de tijolo tendem a se enquadrar de forma mais positiva em um cenário de ajuste fiscal crível, com potencial de ganho de capital.

Já os de papel também podem se beneficiar de uma menor inclinação da curva de juros, embora em “menor magnitude”.

Se Lula vencer, como ficam os FIIs?

Considerando os dois candidatos mais bem posicionados nas pesquisas de intenção de voto, em um eventual novo governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT), os analistas não apontam uma migração automática para uma das duas classes.

A avaliação de Araujo é de que, nesse cenário, a alocação em FIIs continuaria pertinente, mas com uma postura mais cautelosa.

O especialista cita fundos de papel high grade (com menor risco de crédito) e fundos de tijolo “de qualidade” como opções para geração de renda ou preservação de capital em relação à inflação.

“Para o cenário de vitória do incumbente, que implica em menor comprometimento com as contas públicas, a alocação em FIIs continua pertinente, mas em nível mais conservador”, afirmou. “Fundos de crédito high grade e tijolo de qualidade seguem como alternativa.”

Já um gestor de FIIs ouvido pela reportagem avaliou que não seria adequado considerar os veículos de papel como uma espécie de proteção contra um cenário de juros elevados.

“Se o Lula ganhar, os dois tipos [de fundos imobiliários], como qualquer ativo com risco, vão apanhar”, afirmou.

O executivo argumentou que os FIIs de papel, embora estejam posicionados como credores em operações imobiliárias, continuam expostos à saúde financeira dos projetos e das empresas que estão na ponta das operações.

“O fundo de papel só está financiando o projeto imobiliário. Se o juro está alto, se os projetos estão dando prejuízo, se as incorporadoras estão falindo, FII de papel, no final, vai apanhar também”, disse.

“Esses fundos são só camadas diferentes na estrutura de capital. Ou é o equity, via tijolo, ou é dívida, via papel, mas os projetos no final são os mesmos. Então, o juro alto machuca todo mundo de forma parecida.”

E se Flávio Bolsonaro vencer?

Para um eventual governo de Flávio Bolsonaro (PL), a variável mais importante para os FIIs também seria a condução fiscal e sua influência sobre a curva de juros, segundo os analistas.

Isso porque, como acontece com qualquer ativo de renda variável, os juros influenciam o desempenho dos FIIs, e isso inclui tanto os juros presentes (a taxa Selic) quanto os juros futuros (os DIs).

São indicadores ligados ao cenário macroeconômico que podem deixar o investidor com mais ou menos apetite por ativos de risco como os FIIs e, como consequência, mexer com os preços das cotas.

Nesse contexto, Bonifácio ponderou que, caso haja melhora da percepção fiscal e queda nas taxas, os fundos de tijolo poderiam capturar uma reprecificação mais forte.

“Também dependeria [caso Flávio ganhe a eleição] principalmente da condução fiscal e da resposta da curva de juros”, afirmou.

“Se houver melhora, os FIIs de tijolo podem capturar uma reprecificação mais forte, enquanto os FIIs de papel continuariam interessantes pela previsibilidade dos recebíveis”, prosseguiu.

Já o gestor ouvido pelo Money Times vê a possibilidade de uma reação inicialmente positiva dos mercados em uma eventual vitória do senador.

“Acho que, pelo menos num primeiro momento, vai melhorar para todos, porque o juro vai cair. Governo novo acaba tendo uma certa lua de mel inicial, independentemente das decisões que vai tomar [depois]”, disse o executivo.

Situação fiscal brasileira

A avaliação dos analistas ocorre em um contexto de preocupação do mercado com a situação fiscal brasileira.

Em relatório recente, porém, o Goldman Sachs afirmou que nem Lula nem Flávio Bolsonaro apresentaram, até o momento, uma estratégia fiscal clara e detalhada para o próximo mandato.

“Embora os investidores continuem concentrados nas vulnerabilidades fiscais brasileiras, nenhum dos dois principais candidatos apresentou uma estratégia fiscal clara e detalhada para o próximo mandato presidencial”, escreveram os economistas Alberto Ramos e Panteleymon Semka.

Apesar da ausência de uma estratégia detalhada, o Goldman enxerga caminhos distintos para a condução da economia em cada governo.

Em um eventual quarto mandato de Lula, o banco espera, no máximo, medidas modestas para conter o crescimento dos gastos primários — despesas que não incluem os juros da dívida — e iniciativas para elevar a carga tributária.

Já em uma Presidência de Flávio Bolsonaro, os analistas aguardam menor risco fiscal e uma agenda mais favorável ao setor privado e às reformas.

O Money Times também fez uma matéria mostrando as diferentes propostas dos candidatos à Presidência para o assunto.

Os riscos e as oportunidades nos FIIs

Os fundos de papel têm como principal característica a exposição a ativos de crédito imobiliário, especialmente por meio dos Certificados de Recebíveis (CRIs). Nesse segmento, Bonifácio explica que a qualidade dos devedores e das garantias pode ser tão importante quanto o nível dos juros.

O principal risco, segundo o analista, está no aumento da inadimplência e na deterioração da qualidade do crédito. Já entre as oportunidades, estão spreads elevados e uma gestão eficiente da carteira.

Independentemente do resultado eleitoral, Bonifácio recomenda observar alguns fatores para investir bem.

“Em papel, eu olharia principalmente qualidade dos devedores, garantias, concentração, indexadores, duration, LTV (relação entre dívida e valor das garantias) e histórico de inadimplência”, afirmou.

Já entre os fundos de tijolo, o analista da Eleven destaca logística e shopping centers como setores que podem apresentar fundamentos favoráveis em 2027, independentemente do cenário eleitoral.

No caso dos galpões, Bonifácio cita a demanda por ocupação. Nos centros de compra, aponta a recuperação operacional, o crescimento das vendas e a capacidade de repasse dos aluguéis.

“Em tijolo, olharia principalmente localização, qualidade e idade dos imóveis, vacância, concentração de locatários, prazo dos contratos, capacidade de reajuste e qualidade da gestão”, afirmou.

“Em ambos [papel ou tijolo], preço de entrada e sustentabilidade do rendimento são fundamentais”, prosseguiu.