Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde Amarela? Os planos de Lula e Flávio Bolsonaro para o mercado imobiliário e a compra da casa própria

Os brasileiros voltam às urnas neste domingo (25) para decidir quem será o próximo presidente do país: Flávio Bolsonaro (PL) ou Luiz Inácio Lula da Silva (PT). Numa corrida eleitoral marcada pela polarização e pelo voto de rejeição — quando o eleitor opta por um candidato para evitar a vitória do adversário —, as propostas de governo ficaram em segundo plano. 

Após o primeiro debate entre os presidenciáveis, realizado no último domingo (18) na Band, a corrupção ganhou ainda mais espaço nas discussões políticas.

E não é à toa. O último ano foi marcado pelo escândalo do Banco Master, que culminou em uma crise no Supremo Tribunal Federal (STF). No entanto, o aumento das atenções para o tema faz com que muitos brasileiros cheguem às urnas sem conhecer os projetos apresentados pelos dois candidatos.  

Vale lembrar que o próximo presidente irá guiar o país não apenas sobre o nível de transparência das atividades dos servidores e serviços públicos, mas sobre diversas questões essenciais para o dia a dia do brasileiro.  

Entre os temas em destaque está o setor imobiliário, marcado por propostas envolvendo o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), que Lula expandiu durante este último mandato ao criar a Faixa 4, da qual a classe média também consegue participar.  

Já Flávio mira no Casa Verde e Amarela, programa instituído pelo ex-presidente Jair Bolsonaro, pai do candidato, que agora indica querer retomar a iniciativa.  

Mas não para por aí. Os projetos de governo de cada candidato devem mexer com o mercado imobiliário em diversas frentes.

Apesar disso, os planos de Lula e Flávio têm objetivos comuns: buscam ampliar o acesso a moradia.

"As propostas são mais diferentes nos caminhos e nas prioridades do que no objetivo. Ambos reconhecem a importância do financiamento, da infraestrutura e da regularização, mas dão pesos diferentes aos instrumentos", afirmou Narjara Castro, advogada especialista em Direito, Negócios e Operações Imobiliárias e presidente do Conselho Jurídico da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), em entrevista ao Seu Dinheiro.

Para entender as propostas dos presidenciáveis, a viabilidade, os impactos e as diferenças de cada plano, o Seu Dinheiro conversou com Caio Portugual, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO); Fernando Moreira, advogado e professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV); e Narjara Castro, advogada especialista em Direito, Negócios e Operações Imobiliárias e presidente da Ademi.  

Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde e Amarela?   

Carro-chefe da campanha de Lula, o Minha Casa Minha Vida foi ampliado em 2026 para atender famílias com renda de até R$ 13 mil. O programa, que oferece financiamento subsidiado para a aquisição de imóveis, superou a meta inicial de contratar 2 milhões de moradias. 

Caso o atual presidente seja reeleito, ele promete ir além. O projeto Lula IV prevê a expansão da iniciativa para todas as faixas de renda. No entanto, a equipe não detalha como pretende chegar lá e, para os especialistas, o principal desafio para o projeto é justamente a organização. 

"Famílias de menor renda precisam de subsídios mais expressivos. O desafio é atender essas necessidades diferentes sem diluir a prioridade das famílias de baixa renda", afirmou Castro ao Seu Dinheiro. 

Os advogados ainda analisam que a expansão do Minha Casa Minha Vida também dependerá da fonte dos recursos e das condições definidas para cada faixa. 

Mas não é só Lula que tem o financiamento habitacional em foco. Flávio Bolsonaro propõe retomar o Casa Verde e Amarela. 

O candidato estabelece uma meta de 2,5 milhões de residências e a promessa de oferecer as menores taxas de juros possíveis atreladas ao equilíbrio fiscal. 

A redução dos gastos públicos é, hoje, o calcanhar de Aquiles do governo Lula, com o mercado pressionando por maior responsabilidade fiscal. Já a campanha de Flávio abraçou o tema, que passou a ser eixo central da proposta de governo. 

No entanto, na prática, a diferença não é grande. "A mera troca dos projetos não altera o objetivo final da política habitacional, que é facilitar o acesso à moradia", disse Castro.  

"Quando o Casa Verde e Amarela substituiu o MCMV no governo Bolsonaro, em 2018, esse objetivo [facilitar o acesso à moradia] foi preservado, apesar de terem ocorrido alterações nas regras e nas modalidades de atendimento", completou a advogada.

Por isso, os eleitores devem sentir os impactos de cada projeto no decorrer do mandato, já que o divisor de águas será a execução. 

"A mudança efetiva vai depender dos subsídios, das condições de financiamento e do atendimento às famílias. O eleitor vai precisar avaliar o orçamento e as regras concretas, além da preservação dos contratos e das obras em andamento", disse Moreira.

Já Portugal ressalta que, em conversas realizadas com a equipe de Flávio, os assessores do plano de governo asseguraram que o MCMV será mantido.

"O programa proposto pelo PL deve aprimorar e evoluir o MCMV, até porque, ele é um projeto de Estado e não de um governo específico", afirmou.

Os programas habitacionais de Lula e Flávio Bolsonaro na balança 

A proposta de expandir o programa de habitação popular, em tese, aquece toda a cadeia produtiva: impulsiona os lançamentos de incorporadoras, gera empregos na construção civil e amplia o poder de compra das famílias. 

Contudo, os especialistas fazem um alerta sobre o risco de pressão nos preços dos imóveis. Para eles, se o crédito aumentar sem que mais imóveis cheguem ao mercado, a procura pode pressionar os valores.  

"O financiamento, a infraestrutura e as condições para construir precisam avançar juntos", disse Castro. 

Vale lembrar que a taxa básica de juros a 13,75% ao ano vem pesando sobre as construtoras. Nas prévias operacionais do terceiro trimestre deste ano, as empresas indicaram aumento de distratos e recuo na velocidade de vendas (VSO).

Para a AELO, o maior desafio das equipes no setor imobiliário será justamente a redução dos juros. Sem isso, a associação avalia que novos modelos de funding não serão capazes de resolver problemas centrais do segmento hoje.

Segundo os especialistas, para melhorar a acessibilidade, é preciso também reduzir os entraves e os custos da produção de moradias. 

Um raio-X das propostas de Lula para o setor imobiliário 

Além da expansão do MCMV, o programa do PT propõe destinar terrenos e imóveis da União atualmente sem uso à construção de moradias populares e à instalação de equipamentos urbanos, como novos postos de saúde, escolas, creches ou centros de assistência social. 

Os especialistas avaliam que o aproveitamento dos terrenos e imóveis federais trata de gargalos reais de acesso à moradia e estimula a produção habitacional. No entanto, a proposta envolve custos administrativos que devem ser avaliados. 

O plano de governo de Lula também aborda o esvaziamento da caderneta de poupança, historicamente uma das principais fontes de funding do setor imobiliário. 

Nos últimos anos, porém, a modalidade perdeu participação no financiamento habitacional, em meio à redução de sua atratividade para os poupadores em comparação com outros investimentos. 

Para suprir esse esvaziamento da caderneta de poupança, o plano do petista consiste em dar estímulo às debêntures de infraestrutura, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), FIPs e recebíveis imobiliários (CRIs).  

O destaque do projeto é o já existente Fundo Imobiliário da União, criado em junho deste ano. O ativo, que tem como único cotista a União, busca organizar, gerir e administrar todo o acervo de imóveis públicos com mais eficiência. 

Castro analisa a iniciativa positivamente já que o mercado de capitais atrai investidores privados. Porém enxerga uma dificuldade em fazer esses recursos chegarem às empresas e aos compradores com custos e prazos viáveis. 

"Ter mais fontes de financiamento não significa, automaticamente, oferecer juros menores", disse a advogada. 

Já Moreira avalia que o desafio em um novo mandato de Lula será captar dinheiro de longo prazo a custo acessível e preservar o financiamento subsidiado à baixa renda. 

Além disso, o projeto do governo para 2027 inclui parcerias público-privadas (PPPs) para loteamento e urbanização de terrenos federais bem localizados. 

Embora a proposta seja viável, os advogados ressaltam que, juridicamente, as PPPs não podem ter como objeto exclusivo uma obra, já que visam à prestação de serviços públicos. 

Ou seja, para que uma obra por meio de PPP seja válida, o objeto final tem que ser um serviço público que exija a execução de reformas.  

Assim, o simples loteamento pode exigir outro instrumento contratual, alertam os especialistas. 

Desenrola Brasil vs. Programa Ganha, Ganha  

Já a plataforma do candidato do PL apresenta, além do Casa Verde e Amarela, propostas focadas na redução do custo do Estado e em inovações de crédito. 

Durante o debate da Band, Flávio Bolsonaro chegou a abordar um dos eixos centrais do projeto de governo dele: o Programa Ganha, Ganha. 

Segundo ele, a iniciativa faz oposição ao Desenrola Brasil, programa de renegociação de dívidas implementado pela atual gestão de Lula. 

O projeto promove a concessão de descontos em juros, cashback e acesso facilitado ao crédito imobiliário baseada em um modelo de pontuação comportamental. 

Isto é, estimula o histórico positivo da população, como a conclusão de cursos de capacitação, a formalização do trabalho, o hábito de poupar e o pagamento das contas em dia. 

Embora Flávio Bolsonaro coloque a iniciativa como uma proposta contrária ao Desenrola Brasil, os especialistas avaliam que os projetos seriam, na verdade, complementares. 

"O Programa Ganha, Ganha pode facilitar o crédito habitacional, mas não resolve automaticamente as dívidas vencidas", afirmou Moreira. 

Um raio-X das propostas de Flávio Bolsonaro para o setor imobiliário 

Outro projeto central de Flávio Bolsonaro é o financiamento de obras de infraestrutura, como saneamento, mobilidade e urbanização, por meio de fundos lastreados em ativos da União. 

Segundo os advogados, apesar de o uso de imóveis ociosos para financiar obras viabilizar novas áreas urbanas, a operação também pode comprometer receitas futuras e gerar perdas se as transações forem mal estruturadas. 

No entanto, avaliam que a proposta inova ao tentar bancar obras de infraestrutura urbana sem utilizar recursos diretos do Tesouro. 

O filho do ex-presidente Jair Bolsonaro também quer implementar o uso de inteligência artificial, a assistente virtual ClarIA, para orientação na compra da primeira casa e emissão da escritura.

A AELO avalia a iniciativa de forma positiva, já que, segundo Portugal, favorece não apenas a desburocratização, mas também tira o custo dos processos do preço dos imóveis.

Além disso, a associação destaca que o projeto coíbe a produção imobiliária clandestina e ilegal, problema que é visto como o maior concorrente da cidade formal.

Já na visão de Moreira, o uso de IA reduz as dificuldades de se obter as informações, mas esbarra em limites estruturais. "A tecnologia facilita o caminho, mas a solução ainda depende da renda e da regularidade do imóvel", disse.

Reforma tributária na mira de Flávio — e do setor imobiliário

Flávio Bolsonaro ainda vem prometendo fazer uma revisão da Reforma Tributária, implementada pelo governo Lula. Caso haja uma redução das alíquotas gerais do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), o setor imobiliário poderia sair ganhando. 

Isso porque a reforma estabeleceu que as operações imobiliárias, como compra e venda de imóveis, e a locação das propriedades passam a ser tributadas. 

O objetivo, segundo a campanha do PL, é reduzir os preços dos imóveis, já que o imposto embutido no preço final seria menor. Além disso, o projeto evitaria que os valores dos tributos sejam repassados aos inquilinos, aumentando os preços de locação.

A AELO é uma das defensoras da revisão da reforma tributária. A associação indica que, em 2027, o próximo governo precisará adiar a implementação das novas regras em um ano para que seja possível fazer os ajustes e testes necessários.

"A reforma tributária é inaplicável. Não há sistemas, nenhuma empresa de software consegue entregar a solução necessária para a adaptação das empresas", afirmou Portugal.

A AELO destaca que um dos principais problemas da medida é o fato de que uma série de desdobramentos necessários para a aplicação das novas ainda não estão formalizados.

"A alíquota modal deveria ter sido publicado em 15 de setembro e ainda é de desconhecimento geral", disse o presidente da instituição.

Além disso, avalia que ainda falta definir como serão aplicados os redutores de ajuste e os redutores sociais — mecanismos que reduzem a base de cálculo dos tributos em determinadas operações e situações previstas na legislação.

Porém, o principal desafio, segundo a AELO, é colocar em prática as obrigações acessórias. Isto é, ainda falta testar os procedimentos e documentos que os contribuintes precisam apresentar à Receita Federal para cumprir as novas regras tributárias.

"Essas exigências deveriam ter sido regulamentadas em 2026, ano que era previsto para funcionar como período de testes do novo sistema", disse.

Lula vs. Flávio Bolsonaro: o que falta para a casa própria sair do papel? 

Tanto nas diretrizes de Lula quanto nas de Flávio Bolsonaro, a expansão do crédito e da habitação é apresentada como motor de desenvolvimento social.  

No entanto, os analistas avaliam que o verdadeiro nó do setor imobiliário não está apenas no papel dos planos de governo, mas na capacidade de execução macroeconômica e regulatória. 

"Anunciar moradias é relativamente simples. Transformar a promessa em imóveis entregues exige resolver as etapas de licenciamento, zoneamento, infraestrutura e orçamento", afirmou Moreira. 

Para Castro, a chave do sucesso do próximo mandato será a convergência entre a política habitacional e a economia real. 

"Ampliar programas habitacionais é relevante, mas precisa caminhar com uma política econômica que favoreça a redução sustentável dos juros, a ampliação dos recursos para o setor e a recuperação da capacidade de pagamento das famílias", disse.