Nem só de marketplace vive a logística: novos motores levam galpões à menor vacância da história

O mercado de galpões no Brasil está encontrando novos motores de crescimento para além do comércio eletrônico. Embora grupos como Mercado Livre e Shopee continuem entre os principais responsáveis pela demanda por espaços logísticos, a procura de companhias de outros setores também ganhou força e movimentou centenas de milhares de metros quadrados no terceiro trimestre de 2026 (3T26).

Entre julho e setembro, empresas como Hyundai Mobis, Cemig, Renner, 3corações e Vonder contrataram, junto com outros ocupantes, 921 mil metros quadrados em condomínios industriais e logísticos de alto padrão (A+ e A) espalhados pelo país, segundo levantamento da Binswanger Brazil.

Esse volume representa aproximadamente 62% dos 1,48 milhão de metros quadrados locados no período — embora os outros 38%, equivalentes a 561 mil metros, tenham ficado por conta das duas gigantes do marketplace.

Em outras palavras, a demanda por galpões, antes muito associada ao comércio eletrônico, agora também vem de organizações de distintos nichos, que buscam espaços adequados às suas exigências operacionais e com localização estratégica, conforme explicou Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger.

"Áreas que atendam às necessidades técnicas de empresas de diversos ramos, como logística, energia e vestuário, e estejam próximas a rodovias e a centros de consumo, estão bastante demandadas", disse ela.

Galpões cada vez mais disputados

O aquecimento da procura tem tido reflexos diretos na disponibilidade dos galpões. A taxa de vacância (imóveis sem inquilino) nacional dos condomínios logísticos de alto padrão, por exemplo, caiu para 4,9% no terceiro trimestre, o menor patamar desde o início da série histórica da Binswanger, em 2013.

O indicador recuou 0,6 ponto percentual em relação aos três meses imediatamente anteriores (2T26), quando estava em 5,5%, e ficou bem abaixo dos 7,9% registrados entre julho e setembro de 2025.

Para se ter uma dimensão da mudança, o mercado brasileiro operava com uma vacância na ordem dos 23,4% em 2016.

A disponibilidade de espaços, porém, varia conforme a localização. Sudeste e Nordeste encerraram o 3T26 com 4,7% dos galpões vagos, enquanto o Sul apresentou o maior índice entre as cinco regiões, de 6,5%. Confira:

Região	Vacância logística no 3T26
Sudeste	4,70%
Sul	6,50%
Nordeste	4,70%
Centro-Oeste	3,90%
Norte	2,20%

A absorção líquida, que considera a diferença entre áreas ocupadas e devolvidas, alcançou 1,02 milhão de metros quadrados no terceiro trimestre. Isso significa que 69% de toda o espaço contratado no período representou ocupação efetivamente nova.

Quando novamente segmentado, o Sudeste concentrou 78% da absorção líquida entre julho e setembro, com 801 mil metros quadrados.

A região também reúne a maior parcela do estoque nacional: São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Espírito Santo somam 72% dos imóveis logísticos de alto padrão monitorados pela Binswanger.

Aluguel de galpões bate recorde

Com a disponibilidade cada vez mais restrita, os preços pedidos pelos proprietários também avançaram. É o efeito da conhecida lei da oferta e demanda.

O valor médio nacional da locação chegou a R$ 35,10 por metro quadrado ao mês no terceiro trimestre, contra R$ 27,57 no mesmo intervalo de 2025 e ante R$ 29,34 três meses antes.

A alta, no entanto, exige uma ressalva: a entrega do empreendimento Aero II, que chegou ao mercado com 50,8 mil metros quadrados disponíveis e preço pedido de R$ 130, influenciou a média nacional.

Trata-se de um parque logístico premium, localizado no terminal de cargas do Aeroporto Internacional de Guarulhos, um dos maiores hubs logísticos do Brasil. O complexo tem padrão superior ao de boa parte do estoque monitorado e, por isso, seu valor de aluguel puxa a mediana para cima.

Sem considerar o Aero II, o preço pedido no país seria na ordem de R$ 31,55 por metro quadrado. De novo, o Sudeste apresenta as cifras mais elevadas.

Região	Preço pedido (R$/m²/mês)
Sudeste	R$ 38,35
Sul	R$ 28,62
Nordeste	R$ 26,47
Norte	R$ 24,34
Centro-Oeste	R$ 23,06
Brasil (sem o Aero II)	R$ 31,55

Apesar da valorização recente, o levantamento aponta que os preços pedidos ainda estão 16% abaixo da variação acumulada do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido como a inflação do aluguel, desde 2015. Ou seja: há espaço para mais.

Empresas antecipam contratos e ocupam galpões antes da entrega

A disputa por imóveis logísticos também tem levado empresas a antecipar decisões de locação antes mesmo de os galpões existirem fisicamente. No terceiro trimestre, por exemplo, 39% dos empreendimentos em obra já estavam pré-alugados, segundo a consultoria.

Entre os projetos que devem ser entregues até o final de dezembro, a área em construção soma 2,2 milhões de metros quadrados. Desse total, 51% já estão contratados.

Um dos destaques é o Marq Logistics Guarulhos III, na Região Metropolitana de São Paulo, que tem previsão de entrega com 100% de sua área pré-locada à Shopee.

O movimento ajuda a explicar por que a expansão da oferta não necessariamente significa alívio imediato para os preços ou aumento expressivo da vacância.

O que esperar do mercado de galpões?

Com todo esse aquecimento, fica a pergunta: quando o setor pode esfriar? Para a Binswanger, não deve ser tão cedo.

A consultoria até projeta que o estoque nacional de condomínios logísticos de alto padrão passe dos atuais 39,6 milhões de metros quadrados para 41,9 milhões ao final de 2026. Para 2027, a estimativa é de 44,8 milhões.

Apesar disso, a companhia não prevê uma taxa de vacância superior a 7% em nenhum dos cenários analisados. No ambiente de referência, a disponibilidade de espaços pode atingir 5,9% no quarto trimestre deste ano e recuar para 1,3% no que vem.

A estimativa considera uma absorção baseada na média móvel dos últimos 12 meses, de aproximadamente 999 mil metros quadrados. Na expectativa conservadora, a demanda é 30% menor; na otimista, 30% maior.