O negócio caiu, mas a ação subiu: por que a disparada dos distratos não assusta os investidores de Tenda (TEND3) e Cury (CURY3)
Critérios mais rigorosos e greve de funcionários da Caixa Econômica Federal elevaram os cancelamentos no Minha Casa Minha Vida, mas analistas esperam alívio e mantêm recomendações de compra para as construtoras
O comprador entrega os documentos, recebe uma simulação de financiamento e fecha a compra de um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida (MCMV). Mas, na hora de contratar o crédito, a Caixa Econômica Federal aprova um valor menor do que o previsto — ou até nega o empréstimo. Se o cliente não tem como cobrir a diferença, a venda contabilizada acaba se transformando em distrato para a construtora.
Esse fantasma voltou a assombrar as empresas do setor, segundo as prévias operacionais do terceiro trimestre divulgadas até o momento.
Cabe lembrar que o prejuízo vai além do cancelamento porque os esforços comerciais empregados para atrair o primeiro interessado precisam dar lugar a uma nova rodada de gastos para negociar a mesma unidade. Ou seja, investimento duplo para venda singular.
No caso da Tenda (TEND3), os distratos mais que dobraram em relação ao ano passado se desconsiderarmos a Alea, a subsidiária de casas pré-fabricadas.
No consolidado, juntando as duas marcas, essa linha do balanço mostrou um avanço de 77,5% em relação ao mesmo período de 2025, e a participação nas vendas brutas passou de 12,5% para 19,5%.
Na Cury (CURY3), os distratos cresceram quase 60% em relação ao ano passado e mais que dobraram frente ao segundo trimestre de 2026. Com isso, passaram a representar 15% das vendas brutas, ante 11% um ano antes e 7,7% no trimestre anterior.
Segundo gestores que conversaram com o Seu Dinheiro, um dos grandes responsáveis por isso é a Caixa Econômica Federal, que passou a adotar critérios mais rigorosos para conceder financiamento.
O aperto ajuda a explicar por que uma negociação que parecia caber no bolso do cliente acaba desfeita, praticamente forçando o distrato.
A documentação apresentada no início gera uma estimativa da parcela e do valor financiado. Se as condições funcionam para o interessado, ele paga um pequeno valor, e a construtora registra a venda. A contratação efetiva do crédito, porém, vem depois.
"Por exemplo, um financiamento estimado em R$ 150 mil pode ser aprovado por apenas R$ 130 mil. Para seguir com a aquisição, o cliente precisaria encontrar outros R$ 20 mil. Frequentemente, os comparadores não têm como arcar com isso", afirma ao Seu Dinheiro um gestor que preferiu não se identificar.
No entanto, o mercado não parece estar muito preocupado com o avanço dos distratos, por enquanto. No pregão após a divulgação das prévias operacionais, na semana passada, as ações CURY3 e TEND3 subiram 9,66% e 4,78%, respectivamente — também embaladas pelo bom momento da bolsa no geral, como reflexo da liderança de Flávio Bolsonaro no primeiro turno das eleições presidenciais.
Por que a Caixa ficou mais rigorosa?
O motivo do aperto da Caixa ainda não está totalmente claro. Segundo outros gestores ouvidos pelo Seu Dinheiro, a explicação mais provável é que o temor em relação ao aumento da inadimplência teria levado o banco público a rever os critérios de concessão de crédito.
Cabe lembrar que o endividamento alcança 81,7% das famílias brasileiras, segundo os dados de setembro da Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC) — ou seja, mais de oito em cada dez famílias têm dívidas. A entidade estima que essa proporção encerre o ano em torno de 81,5%.
O comprometimento da renda da população com dívidas já vinha acendendo um alerta nas construtoras do Minha Casa Minha Vida sob outra óptica, a do pró-soluto — a parte da entrada do imóvel financiada diretamente pela construtora.
Nesse caso, a companhia assume o risco de o comprador não honrar as parcelas, uma preocupação que ganhou força nos últimos meses.
Inclusive, diante desse cenário, a própria Tenda adotou uma postura mais conservadora nas provisões para perdas e pretende reduzir gradualmente sua exposição ao pró-soluto após a entrega das chaves (TCD). Você pode conferir mais detalhes nesta reportagem do Seu Dinheiro.
Além disso, durante dez dias em julho, a Caixa reduziu de 30% para 27% o limite da renda que poderia ser comprometida com a parcela do financiamento. Para um cliente com renda mensal de R$ 3 mil, por exemplo, a prestação máxima cairia de R$ 900 para R$ 810.
Essa redução pode diminuir o valor financiado pelo banco, exigindo que o interessado desembolse uma entrada maior para comprar o mesmo imóvel.
Outro ponto foi a greve de trabalhadores da Caixa Econômica Federal em setembro. Segundo a Tenda, a paralisação durou quase 20 dias e foi um dos principais fatores que pressionaram os distratos no trimestre.
O que as construtoras podem fazer?
O fim da greve ajuda a destravar a contratação dos financiamentos e os repasses, mas não resolve as dificuldades provocadas pelos critérios mais rígidos de aprovação.
Para um dos gestores ouvidos pelo Seu Dinheiro, uma saída é reforçar a avaliação da capacidade de pagamento do interessado antes de fechar o negócio, ainda dentro da construtora.
A ideia é adequar essa análise às exigências da Caixa para reduzir a distância entre a simulação inicial e o crédito efetivamente aprovado — e, com isso, evitar que uma venda já contabilizada termine em distrato.
No entanto, essa adaptação também pode aumentar a conta de marketing. Segundo outro gestor ouvido pelo Seu Dinheiro, critérios mais rígidos reduzem a proporção de interessados que conseguem fechar a compra.
"Se antes, a cada dez potenciais clientes, cinco viravam compradores, agora apenas quatro conseguem aprovação. Ou seja, a construtora precisa atrair mais pessoas para sustentar o mesmo volume de vendas. Isso exige ampliar os gastos com divulgação e captação, além do esforço para renegociar as unidades que voltaram ao estoque após os distratos", disse ele.
Por que isso não preocupa tanto o mercado?
A aposta em um problema temporário ajuda a explicar por que o avanço dos distratos ainda não provocou uma preocupação maior no mercado. Segundo um dos gestores ouvidos pelo Seu Dinheiro, a expectativa predominante entre os participantes com quem conversa é que a Caixa normalize o processo de aprovação.
O Itaú BBA também espera uma acomodação dos cancelamentos, considerando que parte do aumento esteve ligada à greve de setembro. Com o fim da paralisação, a perspectiva é que os repasses voltem a fluir e os efeitos pontuais percam força.
Isso não significa que o caminho esteja livre. O BTG Pactual vê um cenário mais desafiador no curto prazo para as construtoras do Minha Casa Minha Vida, diante das condições mais restritivas de crédito. O aperto afeta especialmente os compradores das faixas mais baixas de renda, segundo o banco.
Ainda assim, na avaliação dos analistas, as dificuldades já haviam pesado sobre as cotações do segmento. Esse movimento ajuda a explicar a manutenção de recomendações positivas: os riscos operacionais convivem com preços considerados atrativos na bolsa.
A duração das restrições será decisiva para saber se essa leitura se sustenta. Para um dos gestores, a persistência do aperto pode desacelerar as vendas e os lançamentos.
Por enquanto, a expectativa de normalização dá algum conforto aos investidores, mas a recuperação das aprovações e a redução dos distratos ainda precisam aparecer nos próximos números.
Ainda assim, na avaliação dos analistas, as dificuldades já haviam pesado sobre as cotações do segmento. Os riscos operacionais convivem, portanto, com preços considerados atrativos na bolsa.
Nesse contexto, o BTG Pactual mantém recomendação de compra para Tenda e Cury, com preços-alvo de R$ 45 e R$ 42, respectivamente — potenciais de alta de 58% e 39% sobre os fechamentos da última terça-feira (13).
O Itaú BBA também segue positivo, com recomendação outperform — expectativa de desempenho acima da média do mercado — e preços-alvo de R$ 58 para Tenda e R$ 44 para Cury, que representam potenciais de valorização de 104% e 36%, respectivamente, na mesma comparação.