O prédio de luxo próximo à Faria Lima que gastou R$ 100 milhões para sair do embargo

Um edifício de luxo que passou mais de um ano embargado, quase foi demolido e se tornou um dos casos mais emblemáticos de disputa urbanística em São Paulo agora está liberado para voltar ao mercado. O St. Barths, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, no Itaim Bibi, concluiu seu processo de regularização após um desembolso de aproximadamente R$ 100 milhões entre compra de certificados, multas e outras contrapartidas.

O empreendimento da Construtora São José, localizado a poucos metros da Avenida Faria Lima, conseguiu superar o principal obstáculo que interrompeu sua construção: a ausência dos Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) necessários para regularizar o potencial construtivo utilizado.

A solução veio após a revisão da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, que abriu uma possibilidade de regularização para empreendimentos em situação semelhante.

Há exato um ano, a construtora adquiriu cerca de 3,8 mil Cepacs por R$ 67 milhões em um leilão da operação urbana. Além dos certificados, a empresa pagou R$ 29,4 milhões em multas, segundo Edgard Leite, advogado da Construtora São José, à EXAME.

“O imóvel ficou com uma incerteza urbanística durante muito tempo. Com a emissão dos documentos municipais, essa dúvida foi integralmente superada”, afirma Leite.

A etapa de conclusão física do edifício é uma frente separada e ainda terá os custos definidos pela companhia. Segundo o advogado, a construtora está elaborando uma “conta complexa” para calcular os investimentos necessários para a retomada das obras.

"Como o imóvel ficou embargado por mais de um ano em fase avançada de construção, será necessária uma avaliação técnica de todos os materiais já instalados, incluindo itens como elevadores, quadros de força, vidros e molduras. Parte desses componentes poderá precisar ser substituída devido ao período de paralisação", explica.

Além da revisão técnica, a retomada envolve serviços de limpeza geral e conclusão de acabamentos, como itens de marcenaria e gesso nas unidades. O valor final desses novos investimentos ainda não foi fechado, já que a construtora fará uma avaliação detalhada unidade por unidade para definir o que será necessário até a entrega do empreendimento.

Até o momento, nenhuma unidade foi comercializada. Segundo Leite, a decisão foi manter cautela até que todas as etapas administrativas fossem concluídas.

“A comercialização precisa acontecer junto com a retomada das obras, porque ela é fundamental para a formação de fluxo de caixa da incorporadora depois de todo o investimento feito na regularização”, afirma.

Um longo caminho até aqui...

Anúncios do St. Barths começaram a circular no mercado imobiliário de alto padrão em 2016.  As obras começaram em 2018, com a fase de terraplanagem. Em 2019, a estrutura começou a subir e, em março de 2020, os 23 andares do edifício já estavam visíveis para a vizinhança.

O projeto foi concebido para um público de altíssimo padrão, com apartamentos entre 382 metros quadrados e 739 metros quadrados em uma das ruas mais valorizadas de São Paulo.

A área construída chega a 14,5 mil metros quadrados. Segundo levantamento da Loft, o valor médio do metro quadrado na região está em torno de R$ 24,8 mil, o que colocaria apenas o terreno em um patamar próximo de R$ 360 milhões.

A trajetória mudou em 2023, quando a Prefeitura de São Paulo embargou as obras sob a alegação de falta de alvará de execução e ausência dos créditos construtivos necessários. O caso chegou ao Ministério Público de São Paulo, que chegou a pedir a demolição da estrutura já erguida.

A saída para o impasse veio com a alteração da Operação Urbana Faria Lima e a criação do artigo 17 da Lei Municipal nº 18.175, que permitiu a regularização de edifícios em débito com a prefeitura dentro da área da operação.

A medida chegou a ser questionada pelo Ministério Público, que argumentava que a mudança beneficiava principalmente o St. Barths. Em junho de 2025, porém, o Tribunal de Justiça de São Paulo considerou válida a regra.

Com isso, a construtora pôde participar do leilão de Cepacs realizado em agosto de 2025. Dos 164,5 mil títulos ofertados, 94,8 mil foram vendidos, totalizando R$ 1,6 bilhão. O preço ficou em R$ 17,6 mil por certificado, sem ágio.

Após a aquisição dos títulos, a empresa iniciou o processo administrativo devinculação dos Cepacs ao projeto e a regularização junto à Secretaria Municipal de Licenciamento. Segundo Leite, foram emitidos o Certificado de Regularização, o Alvará de Aprovação de Reforma e o Alvará de Execução de Reforma.