Os juros vão cair? Estes são os FIIs que os analistas indicam para aproveitar a virada da Selic

Os resultados das urnas no primeiro turno das eleições mudaram as expectativas do mercado. Agora, as apostas para uma mudança de governo e de queda dos juros estão maiores — e quem sai ganhando com isso são os ativos de renda variável. 

Os fundos imobiliários também não estão imunes: o Ifix, índice de referência da classe, fechou os dois últimos pregões em alta de mais de 1%. 

Apesar da reação positiva da bolsa brasileira, os riscos eleitorais seguem no radar. Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus Research, até que haja mais clareza sobre o cenário político e econômico para os próximos anos, os investidores podem exigir um prêmio maior para os ativos locais. 

Por outro lado, a expectativa dos mercados é que, após o período de eleições, o Comitê de Política Monetária (Copom) reduza a taxa básica de juros por aqui, que está em 13,75%. E a redução da Selic também tende a impulsionar os fundos imobiliários. 

Com tantas variáveis na conta, os investidores ainda precisam manter uma posição mais defensiva na carteira.  

Para isso, o Santander avalia que os FIIs com operacionais sólidos e portfólios robustos são a melhor aposta, já que devem seguir pagando rendimentos mensais sem variações relevantes. 

E é justamente essas características — qualidade do portfólio e pagamento recorrente — que os dois fundos imobiliários favoritos para investir em outubro apresentam. 

Com três indicações dos oito bancos e corretoras consultados pelo Seu Dinheiro, o Vinci Logística (VILG11) e o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) dividem o pódio deste mês. 

Confira o ranking completo: 

*Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até dez fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com mais indicações.

VILG11 é bicampeão na guerra dos FIIs 

Segundo Flávio Pires, analista do Santander, o VILG11 é o FII de preferência do banco para o segmento logístico.  

Atualmente, o fundo possui um portfólio de 12 galpões distribuídos por sete estados, totalizando uma área bruta locável (ABL) própria de aproximadamente 436 mil metros quadrados. 

Com um patrimônio líquido de R$ 1,63 bilhão e 149 mil cotistas, o VILG11 também se destaca por ter alta taxa de ocupação, de aproximadamente 93%. Os ativos são ocupados por 60 locatários diversos, segundo o último relatório gerencial. 

Além disso, os contratos de locação são de longo prazo, com 87% dos vencimentos programados para depois de 2028. Essas características garantem grande previsibilidade de receita. 

Segundo Pires, o encerramento de carências e descontos concedidos em novas locações reforçam a geração de valor do fundo. 

As recentes movimentações de reciclagem de ativos — como a aquisição de um galpão em Campinas com cap rate de 9,7% —, também impulsionam a tese do VILG11. 

O Santander estima um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de cerca de 10,60% para os próximos 12 meses. 

Mas não são só a carteira e os dividendos que chamam atenção. O preço de tela também está atrativo. O FII negocia com 15% de desconto em relação ao valor patrimonial. 

JSRE11 no topo também 

O JSRE11, fundo de regime híbrido — ou seja, investe em diversas classes ao mesmo tempo —, registra um dos maiores descontos do mercado, de cerca de 40% em relação ao valor patrimonial. Apesar de os investidores estarem esnobando o FII, ele não é de se ignorar. 

A XP Investimentos, que recomenda o fundo para outubro, classifica o portfólio como "de elevada qualidade". Atualmente, o JSRE11 possui R$ 2,10 bilhões de valor patrimonial, mais de 82 mil cotistas e carteira de inquilinos diversificada, com mais de 64 locatários. 

Os analistas da casa ressaltam também que o nível de ocupação do portfólio é de 99,5% e que os contratos de aluguéis possuem potencial de reajuste por meio de renovações e revisões. 

Além disso, destacam a gestão qualificada e o histórico consistente de geração de valor. 

A XP estima um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de cerca de 10,40% para os próximos 12 meses, com manutenção do atual patamar de distribuição de proventos nos próximos meses.