Pátria negocia compra de andares ocupados pelo Nubank em prédio da Cyrela

O Pátria Investimentos está em negociações para comprar da Cyrela os andares do Cyrela Corporate, em Pinheiros, ocupados pelo Nubank,segundo fontes a par das negociações ouvidas pela EXAME.

A operação, ainda em negociação, faria parte de um movimento mais amplo da gestora no mercado de imóveis corporativos alugados ao banco digital. Procurado, o Pátria não comentou a operação, afirmando estar em quiet period. O Nubank também foi procurado e preferiu não se pronunciar.

A possível transação ganha relevância porque o Pátria também estaria negociando a aquisição da participação da Capitânia em outro imóvel ocupado pelo Nubank, o Módulo Rebouças. Segundo as fontes, a ideia é adquirir os dois ativos. A EXAME também buscou contato com a Capitânia mas, mas até o fechamento da reportagem, a gestora não respondeu.

“Isso faz todo sentido porque estão também comprando 53% do Nubank no Módulo Rebouças”, diz uma das pessoas a par das negociações.

Segundo as fontes, para o Pátria faz sentido ter um inquilino com o perfil do Nubank: uma empresa de grande porte, com capacidade financeira e contratos de locação de longo prazo, o que pode dar previsibilidade à receita dos imóveis.

O banco também anunciou uma mudança em sua política de trabalho, com maior presença dos funcionários nos escritórios. Para um proprietário de ativos corporativos, o movimento reduz o risco de uma queda estrutural na demanda por espaço ocupado pelo inquilino.

Na avaliação de uma fonte, a combinação de bom rating do locatário e retorno ao trabalho presencial torna os imóveis particularmente interessantes para um investidor interessado em renda.

Há ainda uma possível vantagem estratégica em concentrar a exposição ao mesmo locatário. Caso o Pátria se torne proprietário de dois imóveis relevantes ocupados pelo Nubank, a gestora passaria a ter uma posição maior nas negociações futuras de contratos.

Levantamento de mercado obtido pela EXAME indica que os principais imóveis ocupados pelo banco digital na região de Pinheiros somariam cerca de 65 mil metros quadrados, com aluguéis estimados em R$ 9,4 milhões por mês.

A estratégia da Cyrela

A negociação com o Pátria também está alinhada ao que a própria Cyrela já disse sobre o ativo.

Em entrevista em março, Miguel Maia Mickelberg, CFO da Cyrela, afirmou que a companhia não pretendia carregar o edifício corporativo no balanço por muito tempo.

A razão é financeira. O retorno obtido com um ativo de renda tende a ser inferior ao retorno da operação principal da incorporadora, concentrada no desenvolvimento residencial.

Em 2025, a Cyrela registrou ROE de 22,3%. Para a companhia, manter capital alocado em um prédio de escritórios significaria deixar recursos parados em um ativo com retorno potencialmente menor do que aquele obtido no negócio principal.

“Nós encontramos demanda muito rápido. Tinham outros três interessados, eles também alugariam todas as lajes em conjunto. Em três ou quatro meses tivemos muita oferta e conseguimos alugar muito rápido. Isso não necessariamente nos motiva a lançar um outro prédio corporativo”, afirmou Mickelberg.

À época, o executivo também disse que a companhia não tinha pressa para vender o edifício porque os juros elevados pressionavam o valor de ativos imobiliários.

O Cyrela Corporate

O Cyrela Corporate by Pininfarina tem cerca de 35 mil metros quadrados e fica na Rua Oscar Freire, em Pinheiros. O projeto tem 22 andares de lajes corporativas, dos quais seis são ocupados pela própria Cyrela.

O Nubank ocupa 17 das 23 lajes do empreendimento, que passou a ser um dos principais ativos corporativos da incorporadora. O edifício marca uma incursão pontual da Cyrela no mercado de escritórios de alto padrão. O projeto leva a assinatura da Pininfarina, casa de design italiana conhecida por trabalhos na indústria automotiva, e foi concebido com áreas de convivência, cafés, rooftop e espaços para eventos.

A possível compra também ocorre depois de outra movimentação envolvendo a Cyrela e o mercado de fundos imobiliários.

No fim de agosto, a TRX e o TRXF11 desistiram de uma transação que previa a compra de um portfólio imobiliário da Cyrela avaliado em R$ 2,1 bilhões.

O pacote incluía lajes corporativas do Cyrela Oscar Freire Corporate e participações em quatro galpões logísticos. O acordo havia sido firmado por meio de um memorando de entendimentos não vinculante e acabou desfeito sem custos ou penalidades.