Por que a Iguatemi ‘guardou’ 1 milhão de m² por décadas e agora quer construir bairro para 60 mil pessoas no interior de SP
A Iguatemi(IGTI11), uma das maiores empresas do setor deshopping centers do Brasil, aposta na construção de um bairro planejado de 1 milhão de metros quadrados (m²) em Campinas, no interior de São Paulo, como um dos seus principais vetores de crescimento para as próximas décadas.
Batizado de “Casa Figueira”, o projeto terá o Shopping Iguatemi Campinas como ativo-âncora e deverá reunir 100 empreendimentos imobiliários distribuídos em 66 lotes, que possuem valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 10 bilhões.
A expectativa é que o bairro abrigue aproximadamente 60 mil pessoas ao longo dos próximos 20 a 25 anos, conforme contou ao Money Times o diretor de relações com investidores (RI) e planejamento da companhia, Marcos Montes.
“Quando você pensa no imobiliário, precisa ter fluxo, e fluxo qualificado. Tem que ter adensamento no entorno [dos shoppings]. E, nas nossas propriedades, fazemos esse adensamento de forma ativa”, disse o executivo.
Segundo Montes, o projeto está sendo estruturado majoritariamente por meio de permutas, numa estratégia que reduz a necessidade de desembolso de capital próprio e preserva a participação da Iguatemi na valorização imobiliária da região.
O bairro de 1 milhão de metros quadrados
O bairro planejado está sendo desenvolvido em uma área pertencente à Fundação FEAC, parceira histórica da Iguatemi. De acordo com o executivo, o colossal terreno passou a integrar o estoque da companhia desde a construção do Shopping Iguatemi Campinas, na década de 1980, e foi preservado ao longo dos anos para viabilizar um plano de maior escala.
“Nós construímos [o Iguatemi Campinas] em parceria com a FEAC. Então, no shopping, a gente tem 70% [de participação] e eles, 30%. Só que a Fundação tem 1 milhão de metros quadrados naquele entorno, que, quando a gente construiu o empreendimento, também se tornou parte do nosso landbank”, explicou.
“Poderíamos ter pegado parte dessa gigante área e construído uma torre residencial ou corporativa de forma isolada, como temos em outras propriedades. Mas, como era um espaço muito grande, fazia mais sentido pensar nisso de uma maneira maior, na construção de um bairro”, acrescentou.
Segundo Montes, o desenvolvimento do bairro exigiu anos de estudos e aprovações junto à Prefeitura de Campinas. Agora, a implementação deve ocorrer de forma gradual.
“O Casa Figueira é um projeto para os próximos 20 a 25 anos. Temos que respeitar a absorção da cidade. Mas é algo que temos muita segurança e certeza de que vai dar certo no longo prazo.”
Dos 100 empreendimentos imobiliários previstos para o local, o plano estima a construção de edifícios residenciais e comerciais, parques e até ciclovias. A Iguatemi deve atuar como “master developer” do bairro, definindo desde os padrões urbanísticos até o perfil arquitetônico das torres.
Demanda reprimida e os riscos à vista
A aposta da companhia no Casa Figueira também está ligada à percepção de que Campinas possui demanda reprimida por empreendimentos corporativos de alto padrão.
Como exemplo, o executivo citou o Sky Galleria, uma torre comercial de padrão “Triple A” desenvolvida pela própria Iguatemi ao lado do também seu Galleria Shopping.
Segundo o executivo, o edifício atingiu ocupação total poucos meses após a entrega e, atualmente, registra procura de novas empresas interessadas em instalar operações no local.
“Campinas é a maior cidade do interior de São Paulo e uma das maiores economias do país. A gente sente essa demanda de diversas companhias perguntando quando vai ter uma torre parecida”, afirmou.
Na avaliação do diretor, esse cenário reduz os riscos relacionados à absorção dos futuros empreendimentos previstos no Casa Figueira.
“A gente está falando de um bairro de 1 milhão de metros quadrados. É a ‘Vila Olímpia’ que vai ser construída ali em Campinas. São 60 mil pessoas e tudo conectado.”
Iguatemi, Multiplan e Allos: uso misto ganha espaço no setor
A lógica de utilizar o entorno dos shopping centers, porém, não é exclusiva da Iguatemi. Outros players do setor também vêm apostando em projetos de uso misto, combinando torres corporativas, residenciais e áreas de serviços para aumentar o fluxo de consumidores nos centros de compras e capturar valor imobiliário.
Nessa frente, um dos principais projetos da Multiplan(MULT3), por exemplo, é o Golden Lake, um bairro privativo em construção no entorno do BarraShoppingSul, em Porto Alegre (RS).
O complexo terá 20 edifícios residenciais desenvolvidos pela própria empresa, com VGV estimado em aproximadamente R$ 4,9 bilhões, em uma área de cerca de 250 mil metros quadrados.
“No Golden Lake, são 1,5 mil unidades que devem levar 10 mil pessoas para a área primária do BarraShoppingSul”, explicou o CEO da Multiplan, Eduardo Kaminitz, durante evento com analistas, investidores e jornalistas realizado em abril.
A Allos(ALOS3) também tem revisado os terrenos de seus shopping centers. No Parque Shopping Maceió (AL), por exemplo, a companhia está construindo um hospital em parceria com a Unimed.
Em entrevista recente ao Money Times, a diretora financeira (CFO) e de relações com investidores (RI) da empresa, Daniella Guanabara, afirmou que tem apostado em projetos multiuso e parcerias com incorporadoras para manter uma geração de caixa consistente, mesmo em um cenário de juros ainda elevados.
“Eu combino com a construtora parceira que quero um prédio de determinado padrão para que a pessoa que vai morar ali possa chegar ao meu shopping em até cinco minutos a pé”, disse a executiva.
A Allos tem, atualmente, 69 torres residenciais em construção, planejadas em 14 shoppings e distribuídas por oito estados. Com elas, espera aumentar em cerca de 30 mil pessoas a população residente nas áreas primárias dos seus ativos.