Por que o Zagros Renda (GGRC11) segue descontado mesmo perto dos R$ 4 bilhões? CEO manda recado ao mercado e indica os próximos passos do FII

Os cotistas do fundo imobiliário Zagros Renda (GGRC11) viveram um semestre agitado, com aquisições de seis ativos e uma captação recorde de R$ 1,48 bilhão. As operações levaram o FII a alcançar R$ 3,9 bilhões em patrimônio líquido e a ingressar em dois índices globais: o FTSE EPRA Nareit Global Emerging e o Global Extended.

Ainda assim, o GGRC11 é negociado com desconto na bolsa de valores (B3). As cotas estão sendo precificadas em cerca de R$ 9,90, 10% abaixo do valor patrimonial de R$ 11,03. 

Foi aí que a Zagros Capital, gestora do ativo, decidiu mandar um recado para os investidores por meio de um mecanismo recente no mercado de FIIs: a recompra de cotas. O GGRC11 anunciou um programa para adquirir cerca de 10% do total de papéis emitidos pelo fundo, o equivalente a 34.115.118 cotas. 

Vale lembrar que o mecanismo de recompra de papéis é recente no universo dos fundos imobiliários, embora seja bem comum entre as empresas listadas na B3.  

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) só passou a autorizar a operação para FIIs em maio de 2025, após a forte depreciação das cotas no fim de 2024 colocar o debate de volta no radar da autarquia. 

O recado do CEO para o mercado 

“A recompra de cotas foi uma sinalização da gestão ao mercado, e não uma tentativa de influenciar o preço, até porque o GGRC11 tem uma liquidez diária muito elevada”, afirmou Pedro Van Den Berg, CEO da Zagros, em entrevista ao Seu Dinheiro. 

De acordo com dados da B3, o GGRC11 foi o oitavo FII mais negociado no mês de junho. Além disso, a base de investidores superou 372 mil cotistas, colocando o ativo entre os dez maiores fundos do mercado em número de investidores e liquidez no mercado secundário. 

“Na nossa avaliação, as cotas estão excessivamente depreciadas. Considerando esse desconto, faz mais sentido comprar cotas do GGRC11 do que adquirir outro ativo”, completou.

Apesar da recompra de cotas, o FII segue sendo negociado com deságio na bolsa.

O desconto dos GGRC11 na tela  

Com tantos recordes conquistados pelo GGRC11 no último semestre, fica a questão: por que o mercado ainda não comprou a tese do FII? 

O primeiro motivo vem de um antigo inimigo da renda variável: os juros em níveis elevados. 

No início do ano, os participantes do mercado apostavam em uma trajetória de queda dos juros. No entanto, uma série de eventos — como a guerra entre Estados Unidos e Irã, o novo tarifaço de Donald Trump contra o Brasil e o cenário eleitoral — elevou as incertezas, pressionou as expectativas de inflação e reduziu as apostas de cortes na taxa básica de juros.

Esse cenário costuma reduzir o apetite dos investidores por ativos de risco, enquanto a renda fixa ganha destaque. E é o que vem acontecendo no universo dos fundos imobiliários. O IFIX, índice de referência dos FIIs, encerrou o último mês com queda acumulada de 0,77%. 

Além disso, o CEO da Zagros destaca que a alta da Selic também pressiona a precificação patrimonial dos fundos imobiliários. Atualmente, essa avaliação é feita pelo método do Fluxo de Caixa Descontado (DCF, na sigla em inglês).

O problema é que a metodologia utiliza a Selic como taxa de desconto para calcular o custo de oportunidade do investimento. “Essas questões macroeconômicas são estruturais e atingem o mercado como um todo”, Van Den Berg. 

Uma nova estratégia para o GGRC11 

Apesar do cenário desafiador para a renda variável, o segmento de galpões logísticos apresenta o menor desconto entre as principais classes de FIIs. No acumulado do primeiro semestre, esses fundos eram negociados, em média, com desconto de cerca de 6% em relação ao valor patrimonial, segundo levantamento do Itaú BBA.

Porém, no caso do GGRC11, o portfólio foi composto por ativos industriais durante muito tempo. Desde 2024, a gestão vem recalibrando a carteira, com foco em ativos logísticos. Após a 11ª emissão, o fundo passou a ter 75,36% da carteira em galpões. 

Além disso, após passar por turbulências devido à crise da Lojas Americanas, que era responsável por 19,5% da receita do GGRC11, Van Den Berg avalia que a gestão aprendeu a lição. “Um fundo seguro tem que ter um portfólio bem diversificado", afirmou. 

Com isso, o FII passou a ter uma nova meta: não ter nenhum inquilino ou ativo que represente mais do que 10% da receita. O objetivo também foi alcançado com a última emissão de cotas. 

A redução da alavancagem foi outra prioridade do GGRC11. O fundo reduziu esse indicador de quase 15% em 2025 para 9,30% em junho deste ano. Segundo o gestor, a menor alavancagem amplia a capacidade de realizar novas aquisições sem comprometer a saúde financeira do FII. 

Apesar das mudanças, Van Den Berg enxerga que o mercado ainda não colocou as melhorias do portfólio na ponta do lápis. Ele avalia que o maior desafio da gestão agora é conscientizar o investidor que o desconto está elevado para, assim, a cota refletir o valor justo. 

Parte desse trabalho, segundo o gestor, veio justamente através do programa de recompra de cotas aprovado neste mês. 

‘Pacman dos FIIs’ em fase de digestão

As mudanças no portfólio do GGRC11 também não passaram despercebidas pelo mercado. O FII chegou a ganhar o apelido de ‘Pacman dos FIIs’, em referência ao volume de aquisições feitas ao longo de 2025.

Agora, no entanto, Van Den Berg brinca que “o Pacman dos FIIs está fazendo a digestão”. Embora ainda receba ofertas de imóveis para aquisição, ele reforça que a prioridade é acomodar o novo portfólio adquirido com a última emissão de cotas. 

Além disso, o FII tem um novo desafio: aumentar os rendimentos para os cotistas. Em junho, o GGRC11 distribuiu R$ 0,10 por cota, o que corresponde a um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) mensal de 1,01%, equivalente a 12,13% ao ano.

Para conseguir elevar o pagamento de dividendos, o CEO avalia que será necessário seguir com a reciclagem do portfólio, substituindo ativos mais antigos por mais modernos e logísticos, em busca de ganho de capital.