Preço do imóvel de luxo em São Paulo subiu 21% em três anos, mostra estudo

O mercado imobiliário de luxo em São Paulo vem registrando uma valorização acelerada, impulsionada principalmente por investimentos estrangeiros diretos de caráter institucional, desvinculados de programas de residência ou incentivos fiscais. Segundo levantamento da Global Citizen Solutions (GCS), imóveis acima de R$ 3 milhões tiveram uma valorização anual composta (CAGR) de 21,7% desde 2023, aproximadamente dez vezes acima da média da cidade, que gira em torno de 2%.

Para Patricia Casaburi, fundadora e CEO da GCS, o fenômeno reflete um padrão global distinto de capital. “O que observamos agora em São Paulo é um fluxo movido estritamente pelos fundamentos do ativo, buscando diversificação, retorno e resiliência inflacionária, operando de forma totalmente autônoma em relação aos canais de mobilidade global”.

Um exemplo dessa nova dinâmica é a recente movimentação do CPP Investments, maior fundo de pensão do Canadá. Em janeiro de 2025, o fundo destinou R$ 1,7 bilhão em parceria com a Cyrela para um empreendimento de luxo em São Paulo, com Valor Geral de Vendas (VGV) projetado em R$ 6 bilhões.

Na época, o fundo canadense já via no mercado paulistano bons indícios demográficos que justificavam o foco em condomínios de alto padrão. Um deles, segundo Ricardo Szlejf, diretor e head de real assets da CPP para a América Latina, era o aumento da população entre 30 e 45 anos, com a taxa de formação de novas famílias saudável, provocando um movimento de fly to quality para imóveis de padrão melhor.

A operação ampliou uma joint-venture no segmento multifamily mantida desde 2019 também mostra como o capital institucional pesado entra diretamente no mercado brasileiro sem qualquer vínculo com programas de atração de estrangeiros.

O mercado de trabalho forte, com taxa de desemprego baixa, ajudam a compensar o momento de juros altos, que traz “ventos desfavoráveis” para o setor imobiliário, segundo Szlejf.

Cenário global

Historicamente, esses ativos imobiliário de alto padrão entregam retornos ajustados ao risco e atuam como proteção contra a inflação, com menor volatilidade que mercados de ações, atraindo capital transfronteiriço mesmo diante de uma queda de 11% nos investimentos estrangeiros diretos globais.

Mas os investidores que entram no mercado de luxo em São Paulo não são os mesmos que movimentam bolsas como o Ibovespa.

“Enquanto os fluxos que movimentam o Ibovespa se concentram em liquidez, arbitragem e ganhos de curto e médio prazo, os compradores de imóveis de luxo são majoritariamente indivíduos de altíssimo patrimônio, family offices e executivos multinacionais, focados na diversificação patrimonial e proteção de longo prazo", explica Patricia Casaburi.

A GCS diferencia dois tipos de fluxo de capital: os motores estruturais e os impulsionadores responsivos a políticas. Enquanto fatores estruturais — como profundidade de mercado, liquidez de transações e restrições de oferta — determinam a elegibilidade de uma cidade para receber investimentos, políticas de imigração e tributação aceleram ou concentram a entrada desses recursos.

Nesse ponto, São Paulo se destaca, já que sua maturidade intrínseca e a força do mercado interno atraem capital institucional puro, criando um terceiro padrão global, diferente de cidades como Dubai e Atenas, onde a valorização depende de incentivos de residência e regimes fiscais.

"As três capitais se assemelham por funcionarem como hubs de capital e valorização em áreas nobres. A diferença é que Dubai se apoia em incentivos fiscais e Golden Visa, Atenas no apelo turístico e programas de visto, enquanto São Paulo se sustenta pela força do mercado interno e pela demanda de fortunas nacionais e corporativas.”

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Comparações com outros mercados brasileiros também reforçam a posição da capital paulista. Balneário Camboriú eRio de Janeiro têm valorização expressiva no segmento premium, mas são movidas por turismo e segunda residência.

“São Paulo ainda sai na frente por sua escala, liquidez e relevância econômica. Ela concentra sedes de multinacionais, o ecossistema financeiro e uma demanda residencial e corporativa contínua durante todo o ano, superando a sazonalidade típica de mercados voltados ao lazer”, destaca Casaburi.

No cenário internacional, a cidade se aproxima do desempenho de grandes capitais emergentes como Cidade do México, Istambul, Jacarta e Joanesburgo, que também concentram riqueza nacional, instituições financeiras e sedes corporativas.

“Essas metrópoles sustentam mercados de luxo resilientes, servindo como porto seguro para a preservação de capital das elites diante de instabilidades cambiais ou políticas, enquanto enfrentam pressões estruturais de moradia e infraestrutura para as demais classes sociais”, completa a especialista.