Prefeitura de SP libera mais R$ 200 milhões para retrofits no Centro; 50 prédios já estão em reforma

A Prefeitura de São Paulo colocou mais R$ 200 milhões à disposição de proprietários e investidores que pretendem reformar prédios antigos no Centro da capital. O dinheiro faz parte do quarto chamamento da Subvenção Econômica, programa que pode bancar, com recursos públicos e a fundo perdido, até 25% do custo das obras de retrofit. O plano completo prevê desembolsos de até R$ 1 bilhão.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, o novo chamamento terá inscrições entre 15 de agosto e 13 de outubro de 2026. Os pedidos são feitos pelo Portal de Processos da prefeitura.

Até agora, o uso desse dinheiro ficou abaixo do montante inicialmente colocado à disposição. Nos três primeiros chamamentos, lançados entre 2023 e 2025, 31 empreendimentos foram selecionados e receberam cerca de R$ 67,5 milhões em subvenções, diante de R$ 400 milhões disponibilizados nos editais. A nova rodada amplia o perímetro elegível para determinadas categorias de habitação e tenta levar mais projetos à fila do programa.

Ao mesmo tempo, o número de imóveis em reforma vem aumentando. A prefeitura contabiliza atualmente 50 edifícios em processo de requalificação, somando projetos enquadrados no Requalifica Centro e na Subvenção Econômica. Eles representam 5.238 moradias. Desse total, 15 prédios já terminaram as obras e receberam o certificado municipal de conclusão.

“O programa total prevê o aporte de R$ 1 bilhão da Prefeitura para que, em cada projeto de requalificação, de subvenção, a gente coloque até 25% do valor da reforma. Então, um prédio ocioso com uma reforma de R$ 1 milhão, colocamos até R$ 250 mil a fundo perdido”, diz o prefeito Ricardo Nunes.

Como funciona o ‘colchão’ para o retrofit

Na prática, a Subvenção Econômica funciona como um colchão de capital para reduzir o custo da reforma e tentar viabilizar projetos que não fechariam a conta apenas com recursos privados. Diferentemente de um financiamento convencional, o dinheiro recebido não precisa ser devolvido financeiramente à prefeitura. O subsídio pode chegar a 25% do valor considerado elegível da obra.

É justamente essa lacuna que a prefeitura diz tentar preencher. Edifícios antigos costumam carregar custos difíceis de estimar antes do início das obras, da adequação de instalações elétricas e hidráulicas à preservação de elementos históricos e mudanças necessárias para converter antigas lajes comerciais em apartamentos.

Na entrevista concedida à EXAME em julho, Nunes afirmou que o programa surgiu depois que a prefeitura identificou que os incentivos tributários e urbanísticos existentes não eram suficientes para colocar todos os projetos de pé.

“Percebemos que havia muitos prédios ociosos e que, mesmo com os incentivos, alguns investimentos não se viabilizavam para o mercado. O investidor não conseguia fazer a reforma e devolver vida àquele imóvel”, afirmou.

O prefeito também resumiu a lógica da contrapartida. “A prefeitura não pede esse dinheiro de volta financeiramente. O retorno que pedimos é que o imóvel tenha atividade, que volte a ser usado e deixe de ser mais uma ferida na cidade.”

Isso não significa que o recurso seja pago de uma só vez ou sem condições. A subvenção é liberada em parcelas, de acordo com o avanço da obra e o cumprimento das etapas previstas no termo firmado com o município. O empreendedor também precisa manter a categoria de uso do imóvel por pelo menos 10 anos e seguir critérios de sustentabilidade previstos no programa.

O que muda no quarto chamamento

Uma das principais mudanças está no mapa. Pela primeira vez, projetos destinados exclusivamente a Habitação de Interesse Social (HIS-1 e HIS-2) ou Habitação de Mercado Popular (HMP) podem buscar a subvenção em toda a Área de Intervenção Urbana do Setor Central. 

O perímetro chega a 2.780 hectares e abrange Sé, República, Brás, Bom Retiro e Pari, além de partes da Bela Vista, Santa Cecília e Liberdade. A ampliação aumenta a quantidade de imóveis que podem receber o apoio público quando destinados às categorias de moradia popular.

O desenho do R$ 1 bilhão disponível no programa também direciona a maior parcela para habitação de menor renda. Sessenta por cento, ou R$ 600 milhões, estão reservados para HIS-1 e HIS-2, destinadas a famílias com renda de até seis salários mínimos.

Outros 15% vão para HMP, de até dez salários mínimos; 15% para moradias de outras faixas de renda; e 10% para projetos não residenciais. Segundo a prefeitura, esses percentuais são fixos e não podem ser transferidos de uma categoria para outra.

Outra novidade é a possibilidade de subsidiar unidades no térreo destinadas a cinemas, espetáculos, música, dança, teatro, circo e outras atividades culturais, desde que cumpram os critérios previstos no chamamento. A medida amplia o escopo da política para além da conversão de escritórios em apartamentos.

Quem recebe o dinheiro

Ter um prédio antigo no Centro não garante o subsídio. Os projetos passam por uma comissão formada por servidores municipais e recebem pontuação conforme critérios urbanísticos e os efeitos previstos da intervenção sobre a região.

Projetos de Habitação de Interesse Social, por exemplo, recebem mais pontos. Imóveis tombados também têm vantagem. Entram ainda na avaliação itens como fachada ativa (loja no térreo), espaços de circulação pública, reúso de água, permeabilidade das calçadas e certificações ambientais. Em caso de empate, a valorização do patrimônio histórico é um dos primeiros critérios de desempate.

A lógica combina, portanto, duas políticas que caminham em paralelo. O Requalifica Centro, criado em 2021, oferece incentivos fiscais e regras urbanísticas específicas para recuperar imóveis antigos.

A Subvenção Econômica acrescentou dinheiro público à equação, com o objetivo de reduzir diretamente uma parcela do custo da obra. Na estratégia mais ampla da prefeitura para o Centro, essas medidas convivem com investimentos em infraestrutura, segurança, mobilidade e recuperação de espaços públicos.

O retrofit já virou uma tese privada no Centro

A movimentação também abriu espaço para empresas especializadas em comprar edifícios comerciais antigos e convertê-los em moradia. Uma delas é a Citas, comandada por Isadora Rebouças, que já investiu mais de R$ 100 milhões em aquisições e retrofits na região. A companhia tem três prédios em operação, quatro em obras e cerca de 800 unidades sob gestão, com previsão de chegar a 1.200 até 2027.

A tese da empresa parte doestoque de escritórios que perdeu ocupação conforme companhias migraram do Centro para outras regiões de São Paulo. A Citas transforma parte desses imóveis em apartamentos compactos destinados principalmente à locação de longo prazo.

“O que falta hoje no Centro é gente morando. Quanto mais retrofits houver, maior será a valorização da região”, afirma Rebouças.

A prefeitura aposta no mesmo movimento em escala maior. Entre 2021 e 2025, foram autorizadas 36.735 novas unidades habitacionais no Centro, segundo dados municipais apresentados à EXAME.

Para Nunes, colocar moradores é uma das peças da recuperação econômica, mas não a única. “Quando um prédio volta a ser ocupado, ele traz moradores, trabalhadores, consumidores e circulação para o entorno”, afirmou o prefeito.

A estratégia municipal tenta combinar habitação com escritórios, comércio, turismo, cultura e serviços — e usar o subsídio como uma forma de reduzir a distância entre o custo de reformar edifícios antigos e o retorno esperado por quem coloca dinheiro nesses projetos.