Qual o impacto do aluguel 'consignado' para quem vive de renda de imóveis

Para quem compra imóveis como fonte de renda, um dos maiores desafios não está apenas em encontrar uma boa propriedade ou uma região valorizada. Está em garantir que o aluguel entre todos os meses, sem atrasos, cobranças ou disputas judiciais.

É justamente esse ponto que o aluguel consignado pretende atacar. Caso o modelo avance no Congresso, o proprietário poderá contar com uma nova forma de garantia em que o valor do aluguel e dos encargos previstos no contrato são descontados diretamente da folha de pagamento, contracheque ou benefício previdenciário do inquilino.

A lógica é semelhante à do empréstimo consignado. Ao vincular o pagamento à renda do locatário, o mecanismo reduz o risco de inadimplência e pode mudar a relação entre quem investe em imóveis para gerar renda e quem busca um imóvel para morar.

“O aluguel consignado pode ajudar, mas a segurança diminui se o inquilino perder o emprego. Também permanecem riscos como danos ao imóvel, condomínio em atraso e despesas jurídicas”, afirma Peixoto Accyoli, CEO da Re/Max Brasil.

Segundo ele, para o investidor imobiliário, o principal ganho está na previsibilidade. “Para esse investidor, receber em dia e reduzir a vacância é fundamental”, afirma.

Hoje, quando um inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário pode precisar iniciar cobranças, negociar acordos ou recorrer à Justiça. Com o desconto em folha, a expectativa é que uma parcela maior dos contratos tenha pagamento automático e previsível.

Para Sandro Westphal, vice-presidente de Alianças e Parcerias Estratégicas da Loft, esse mecanismo pode reduzir custos associados à inadimplência. “Como o pagamento do aluguel é vinculado à folha, a expectativa é de menor risco de inadimplência e, consequentemente, de menor necessidade de cobrança ou judicialização”, afirma.

Imóveis parados podem voltar ao mercado

Um dos efeitos indiretos esperados é o aumento da oferta efetiva de imóveis para aluguel. “Com uma operação mais segura e previsível, mais proprietários podem se sentir confortáveis em colocar seus imóveis para locação”, diz Westphal.

Muitos proprietários mantêm apartamentos, casas ou salas comerciais vazias por receio de inadimplência, desgaste do imóvel ou dificuldade para retirar um ocupante em caso de problema.

Com uma garantia vinculada à renda, a expectativa é que parte desses investidores se sinta mais segura para buscar renda com a locação.

Para Accyoli, porém, o modelo não cria novos imóveis nem resolve sozinho o déficit habitacional. “Pode estimular alguns proprietários a colocar imóveis vazios no mercado e também reduzir o tempo de vacância. Isso melhora a oferta efetiva, mas não cria, num primeiro momento, novos imóveis”, afirma.

Segundo ele, o principal benefício para o investidor não está em cobrar um aluguel maior, mas em reduzir períodos sem receita.

O que muda para o retorno do investidor

Embora possa reduzir custos relacionados à garantia e à inadimplência, o aluguel consignado não deve alterar sozinho o valor dos aluguéis. O preço continua sendo definido pela relação entre oferta e demanda de cada região.

Se mais proprietários colocarem imóveis disponíveis, pode haver algum efeito de moderação nos preços em determinados mercados. Por outro lado, uma maior facilidade para alugar também pode ampliar o número de pessoas buscando imóveis.

Para Moira Regina de Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, a nova modalidade ajuda a reduzir o risco do investimento, mas precisa estar acompanhada de outros fatores para estimular a oferta.

Segundo ela, além da segurança jurídica, o proprietário precisa encontrar uma relação equilibrada entre risco e retorno para manter o interesse em investir em imóveis para renda.

Fiador e seguro-fiança perdem espaço?

O aluguel consignado também pode acelerar uma mudança que já ocorre no mercado de garantias.

Dados da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) mostram que a participação do fiador caiu de 62% dos contratos pesquisados em 2020 para 39,45% em 2024. No mesmo período, o seguro-fiança avançou de 12,07% para 27,63%.

Para especialistas, o fiador não deve desaparecer. Trabalhadores informais, autônomos ou pessoas sem margem consignável ainda precisarão de outras alternativas.

O seguro-fiança também deve continuar existindo, mas pode passar por ajustes, com produtos voltados para riscos específicos, como perda de renda e danos ao imóvel.

“O aluguel consignado deve substituir uma garantia, e não criar mais um custo para o inquilino”, afirma Accyoli.

Os outros desafios do locador

Apesar de reduzir um dos principais riscos da locação, o aluguel consignado não resolve todos os desafios enfrentados por quem investe em imóveis para gerar renda. Segundo Moira Regina de Toledo, a atratividade desse tipo de investimento depende também de fatores como tributação, segurança jurídica e previsibilidade dos contratos.

Uma das principais preocupações atuais está relacionada à reforma tributária do consumo.

Alguns locadores passaram a ser incluídos como contribuintes do novo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), uma cobrança que antes não existia para parte do setor de locação, já que esses proprietários não estavam sujeitos ao ISS.

Além da nova tributação, o impacto do Imposto de Renda sobre a renda obtida com aluguel também reduz o retorno financeiro de parte dos investidores. Para Moira, a criação de incentivos fiscais poderia estimular mais pessoas a direcionar recursos para imóveis destinados à locação residencial.

Outro ponto de atenção é a lentidão do Judiciário em situações de descumprimento contratual. Na avaliação do Secovi-SP, acelerar a prestação jurisdicional é fundamental para reduzir a insegurança de quem coloca um imóvel no mercado.

A entidade também defende uma redução da intervenção estatal sobre os contratos de locação, com o objetivo de ampliar a liberdade de negociação e dar mais previsibilidade ao investidor.

Segundo Moira, a Lei do Inquilinatorepresentou um avanço importante ao trazer mais equilíbrio para a relação entre locador e locatário e criar mecanismos como decisões judiciais mais rápidas em determinadas situações. No entanto, ela avalia que a legislação já precisa passar por uma atualização para acompanhar as novas demandas do mercado imobiliário.