Quem está construindo o mercado de moradia para idosos no Brasil?

Em Higienópolis, bairro nobre de São Paulo, dois projetos imobiliários apostam em um público que começa a ganhar espaço nos planos das incorporadoras: os residenciais para idosos.

O Vitacon Senior, desenvolvido pela Vitacon em parceria com a Housi, prevê cerca de 400 apartamentos.

A Naara, criada pelo empresário Joseph Nigri, filho do fundador da Tecnisa, prepara outro residencial, com unidades que chegam a 145 metros quadrados. Fora da capital paulista, o LOMA Pedra Branca, em Palhoça, SC, já oferece moradia por locação, com serviços e estrutura de apoio.

Os projetos fazem parte do mercado de senior living, que reúne residenciais planejados para pessoas idosas, em geral com apartamentos adaptados e serviços que podem incluir alimentação, limpeza, lazer e assistência. A aposta acompanha o envelhecimento da população brasileira, já que parcela de pessoas com 60 anos ou mais passou de 8,7% em 2000 para 15,6% em 2023, segundo o IBGE.

Apesar do avanço dos projetos, o residencial sênior ainda enfrenta obstáculos para ganhar escala no Brasil.

Os empreendimentos têm modelos de negócio distintos, os preços restringem o acesso a uma parcela da população e não há dados consolidados que permitam dimensionar o mercado. Para o setor imobiliário, isso cria o desafio de provar que a demanda por esse tipo de moradia sustenta os custos de operação e garante a ocupação dos imóveis no longo prazo.

O que é senior living?

Senior living é um conceito de moradia para pessoas idosas que combina residência, convivência e serviços, com diferentes níveis de suporte conforme o projeto. O modelo pode atender desde o idoso que quer continuar vivendo de forma independente até quem precisa de cuidados intensos.

Há três formatos principais:

• No independente, o morador mantém autonomia e pode contratar serviços como limpeza, alimentação e atividades físicas;
• No assistido, há apoio mais frequente nas tarefas cotidianas e uma estrutura de atendimento mais próxima;
• Já os condomínios ou residenciais para idosos voltados a cuidados especiais precisam oferecer assistência compatível com necessidades mais complexas, o que exige atenção ao tipo de serviço prestado e às regras aplicáveis.

Por conta dessas distinções, o senior living nem sempre é sinônimo de casa de repouso ou ILPI. A Instituição de Longa Permanência para Idosos (ILPI) é uma instituição residencial destinada a pessoas com 60 anos ou mais, com ou sem suporte familiar, e segue os requisitos da RDC 502/2021 da Anvisa.

Já um residencial com apartamentos independentes pode funcionar como empreendimento imobiliário, com serviços opcionais. O enquadramento depende das atividades oferecidas, especialmente quando há assistência contínua ou serviços de saúde.

Por que o mercado acordou agora?

O avanço da população idosa no Brasil coincide com mudanças na quantidade e na composição dos residenciais para senior living. Em 2022, o Brasil tinha 13,6 milhões de pessoas morando sozinhas, ante 4,1 milhões em 2000. Desse total, 41,8% tinham 60 anos ou mais, segundo o Censo Demográfico.

Um outro levantamento de 2026, da Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Caio Calfat Real Estate Consulting ouviu pessoas em São Paulo, Porto Alegre, Fortaleza e Salvador. Segundo os resultados divulgados, 37% dos entrevistados demonstraram interesse em morar em um senior living.

Parte do público procura apartamentos menores, acessíveis e próximos de serviços, já outros buscam convivência e apoio sem abrir mão da autonomia. Para as famílias, a alternativa também pode reduzir a necessidade de organizar separadamente cuidadores, alimentação, atividades e manutenção da casa. O interesse, no entanto, depende da renda, do patrimônio e do nível de assistência necessário.

Quem está construindo?

Os projetos mostram que o mercado não segue um único modelo de construção dos condomínios para idosos. Há incorporadoras que vendem apartamentos, empresas que administram serviços e operadoras que oferecem moradia por locação.

Existem diversas propostas de moradia relacionadas à longevidade, mas nem todas são equivalentes. Algumas combinam moradia e assistência, e há aquelas que mesclam apartamentos residenciais e estruturas de saúde.

Empresa ou projeto	Cidade	Modelo e preços divulgados
Vitacon Senior powered by Housi	São Paulo (Higienópolis)	Empreendimento voltado ao público acima de 60 anos, com venda de apartamentos e serviços opcionais. Fontes do setor apontam unidades entre R$ 600 mil e R$ 2 milhões e VGV estimado entre R$ 400 milhões e R$ 450 milhões. Os valores precisam ser confirmados com a empresa.
Naara Higienópolis	São Paulo (Higienópolis)	Projeto de alto padrão desenvolvido com THINK e Tecnisa. Prevê apartamentos de 94 m² a 145 m², com VGV estimado entre R$ 150 milhões e R$ 160 milhões. Anúncios consultados indicam preços a partir de aproximadamente R$ 2,8 milhões.
LOMA Pedra Branca	Palhoça (SC)	Empreendimento da DOM Senior Living em parceria com a Hurbana, com 110 apartamentos e modelo de locação associado a serviços. Referências públicas indicam mensalidades a partir de R$ 11,9 mil.
BIOOS, da Laguna	Curitiba (PR)	Projeto que integra moradia para o público sênior e estrutura voltada à saúde. O modelo comercial, os preços e os serviços incluídos precisam ser confirmados para permitir comparação com outros empreendimentos.
Vintage Senior Residence	Porto Alegre (RS)	Empreendimento com apartamentos de 42 m² e 85 m², estrutura de saúde 24 horas e serviços opcionais de saúde, bem-estar e conveniência. Preços e condições atuais não confirmados.
Terça da Serra	Rede nacional	Rede de residenciais com cuidados contínuos, moradia permanente e atendimento diurno. A empresa informa 150 unidades em operação ou implantação, distribuídas por 24 estados.
BSL Saúde	São Paulo, interior paulista e Rio de Janeiro	Operadora de residenciais para idosos, com equipe de saúde, suporte de enfermagem e serviços de cuidado especializado. A empresa informa sete unidades residenciais.

Quanto custa morar em um senior living?

O custo de um residencial para idosos depende da cidade, da área do apartamento, do regime de ocupação e dos serviços incluídos. Em uma estimativa mais geral, simulações da Frente Nacional de Fortalecimento à ILPI, reproduzidas pelo Conselho Federal de Enfermagem, estimaram custos mensais de R$ 5.341,82 a R$ 7.584,83 por residente para modelos com mensalidade.

Nos projetos focados em venda, o morador precisa considerar o preço do imóvel, o condomínio e as despesas adicionais. Na locação, a mensalidade pode reunir moradia, alimentação, hotelaria e suporte, mas o conteúdo do pacote varia, e é necessário considerar o investimento a longo prazo, com reajustes e outros encargos.

Em Higienópolis, SP, por exemplo, o Vitacon Senior foi anunciado com unidades entre R$ 600 mil e R$ 2 milhões. Na Naara, os apartamentos partem de aproximadamente R$ 2,3 milhões, segundo os valores divulgados no material comercial, e chegam a faixas próximas de R$ 3,9 milhões nas unidades maiores. O preço por metro quadrado informado para o empreendimento fica em torno de R$ 28,5 mil.

No LOMA Pedra Branca, as referências públicas de locação começam em torno de R$ 11,9 mil mensais, com variação conforme o apartamento e os serviços contratados para o residencial senior. Em projetos como esse, a comparação com a compra exige calcular o custo acumulado da locação e verificar o que está incluso.

Como o negócio ganha dinheiro

A receita dos empreendimentos de senior living varia conforme o modelo denegócio. Nos projetos com venda de apartamentos, a incorporadora recebe pela comercialização das unidades. O condomínio arrecada taxas para custear a manutenção das áreas comuns, enquanto a contratação de serviços adicionais pode gerar receitas para os operadores responsáveis.

Nos residenciais que funcionam por locação, a receita vem dos pagamentos mensais dos moradores e depende da ocupação dos imóveis. A operadora também pode cobrar por serviços como alimentação, limpeza e assistência, conforme o contrato. Nesse formato, é preciso considerar despesas recorrentes com equipe, manutenção e atendimento, inclusive quando há apartamentos vagos.

A rentabilidade depende de fatores como a taxa de ocupação, o custo operacional por unidade e o prazo para recuperar o investimento inicial. Esses dados nem sempre são divulgados pelas empresas, o que dificulta comparar o desempenho dos empreendimentos e avaliar a viabilidade financeira do setor.

Os riscos para moradores e investidores

Para o morador, o principal risco do senior living é assumir um compromisso financeiro sem avaliar como o custo pode evoluir.

A mensalidade das casa de idosos pode sofrer reajustes, e serviços adicionais podem se tornar necessários com o avanço da idade. Por isso, é importante entender, desde o início, se o contrato esclarece tudo que está incluso, quais despesas são cobradas separadamente, como funciona a rescisão e o que acontece se a pessoa passar a precisar de cuidados que o residencial não oferece.

Por exemplo, um residencial sênior voltado a idosos com maior nível de independência pode não estar preparado para atender um morador que passe a precisar de ajuda diária para atividades básicas. Nesses casos, a família pode ter de contratar cuidadores por fora ou procurar uma instituição com atendimento mais adequado, o que aumenta os custos e, dependendo do contrato, pode resultar em multas.

Para as empresas, ainda é difícil estimar a demanda real por esses empreendimentos.

O envelhecimento da população amplia o público potencial, mas os preços praticados nos projetos mais conhecidos limitam o acesso. Como o mercado ainda tem pouco histórico, também faltam dados para avaliar o retorno financeiro. A operação precisa, ainda, cumprir as regras aplicáveis aos serviços que oferece, especialmente quando há assistência contínua e cuidados de saúde.

O que vem pela frente?

A expansão dos residenciais sênior já tem projetos anunciados. A Housi prevê lançar 15 empreendimentos até 2027, após a estreia em Higienópolis, em São Paulo. A ABF Developments, por sua vez, prepara projetos em Canela e Passo Fundo, no Rio Grande do Sul, e prevê a entrega do Magno Menino Deus, em Porto Alegre, em 2027, com operação da Unimed.

Até agora, porém, a expansão se concentra principalmente no público de alta renda.

Para chegar à classe média, o setor precisará oferecer imóveis e mensalidades mais acessíveis, além de reduzir os custos de operação. Apartamentos menores, locação em vez de compra e serviços cobrados conforme o uso podem ajudar a diminuir o desembolso inicial. O desafio será tornar esses modelos viáveis sem comprometer a qualidade do atendimento.