R$ 15 bilhões em 5 anos: A projeção do gestor do Patria para os fundos imobiliários (FIIs)

O avanço da indústria de fundos imobiliários pode colocar três ou quatro veículos entre os FIIs com mais de R$ 10 bilhões de patrimônio nos próximos cinco anos, chegando eventualmente a R$ 15 bilhões, projeta Giuliano Ricci, gestor do Patria Investimentos.

De acordo com o executivo, embora seja uma projeção animadora, esse ganho de escala poderia ampliar os limites de atuação das gestoras e permitir investimentos que hoje ficam de fora da estratégia devido ao menor tamanho dos veículos.

Conforme dados do Clube FII, atualmente apenas um fundo imobiliário possui patrimônio na casa dos R$ 10 bilhões: o KNCR11, gerido pela Kinea Investimentos.

Em segundo lugar, cabe frisar, está o HGLG11, gerido pelo próprio Patria, mas com valor patrimonial ainda distante do líder, em aproximadamente R$ 7,5 bilhões.

Diante desse cenário, Ricci fez questão de destacar o caráter “otimista” de sua estimativa.

“Quando a gente pensa daqui a cinco anos, eu acredito que vai ter, com um pouco de otimismo, três ou quatro fundos imobiliários com mais de R$ 10 bilhões de patrimônio. Talvez chegando a R$ 15 bilhões”, afirmou em evento que reuniu executivos do setor.

Novos limites de atuação

Com fundos potencialmente maiores, o gestor avaliou que mesmo uma reserva de caixa equivalente a 5% do patrimônio poderia representar volumes relevantes de recursos disponíveis para novos investimentos.

Isso porque, segundo ele, a questão hoje é conciliar essa necessidade de capex com a estrutura dos FIIs, que precisam distribuir, por lei, ao menos 95% do lucro efetivamente apurado conforme o regime de caixa.

“Com esse patamar [de R$ 15 bilhões], quando pensamos em 5% de reserva de caixa, estamos falando de R$ 750 milhões. De repente, começamos, nesse caso, a flertar com alguns investimentos com ‘Curva J’”, ponderou Ricci.

Tome nota: a chamada Curva J ocorre quando um investimento apresenta desembolsos ou retornos negativos no início e só passa a gerar resultados positivos mais à frente.

“Não precisa necessariamente ser um greenfield (desenvolvido totalmente do início), acho que esse sonho é um pouco mais distante, mas, de repente, alguma expansão que tenha de fato ali um ramp-up (aceleração gradual) mais lento, que hoje o FII tem muito receio de fazer”, prosseguiu o executivo.

A ideia, portanto, não é necessariamente que os fundos passem a desenvolver grandes empreendimentos do zero, mas que o ganho de escala permita às gestoras participarem de expansões e outras operações cujo retorno leve mais tempo para aparecer.

FIIs ainda enfrentam limitações

Ao falar sobre o avanço da indústria, Felipe Teatini, gestor da XP Asset e responsável pelo XP Malls (XPML11), também destacou a dificuldade de conciliar a distribuição de rendimentos aos cotistas com a necessidade de capital.

“Os FIIs têm uma obrigação de repassar 95% de todo o resultado que geram. Então, por definição do nosso produto, não temos caixa”, disse ele, em tom de crítica.

“É muito difícil a gente lidar com essa dinâmica, e os shoppings, por exemplo, têm demandado muito investimento”, acrescentou, referindo-se à necessidade de capital do setor para expansões e outras iniciativas.

“A gente vai, sim, precisar evoluir como indústria de FIIs. Já vem evoluindo bastante, mas ainda tem algumas limitações que eu acho que vão ser um desafio daqui para frente.”

Reciclagem de portfólio

Além do aumento da capacidade de capex, Paulo Tilkian, head de investimentos daTRX Investimentos, chamou atenção para outra frente de oportunidades: a possibilidade de maior circulação dos imóveis entre os próprios fundos.

De acordo com ele, a chamada reciclagem de ativos pode se tornar, cada vez mais, uma importante fonte de negócios para a indústria.

“Acho que é importante olhar para isso, porque muitas vezes você vai entrar no ativo pensando que tem que ter uma possibilidade de saída. Posso querer ou não executar essa saída, mas é importante ter essa válvula de escape”, afirmou.

“E, sabendo que o mercado está mais maduro, sabendo que tem potenciais de troca de mãos, isso gera bastante valor para os ativos”, acrescentou.