Recuperação judicial das Casas Bahia pesa sobre HSLG11 e cotas caem mais de 5%; entenda os riscos na conta do FII

A recuperação judicial do Grupo Casas Bahia, anunciada nesta manhã (17), acendeu um sinal de alerta para os cotistas do fundo imobiliário HSI Logística (HSLG11). Após o anúncio, as cotas do FII iniciaram o dia em forte queda. Por volta das 11h (horário de Brasília), chegou a cair 5,18%, a R$ 79,11. 

O HSLG11 já registrava um desconto significativo em relação ao valor patrimonial. No fechamento de sexta-feira (14), quando as cotas encerraram o pregão a R$ 83,43, esse desconto era de 24,29%. Contudo, na visão da Empiricus Research, o fundo está próximo ao valor justo, avaliado em R$ 85,20 por cota.

Atualmente, o fundo passa por um momento operacional positivo, impulsionado pela dinâmica do setor logístico. Mas a RJ da varejista pode manchar esse cenário. O principal problema é que a Casas Bahia tem um peso relevante no portfólio do FII, de quase 31% da receita. 

“No caso da Casas Bahia, o momento mais delicado no âmbito de crédito adiciona uma camada de risco à exposição do fundo à companhia”, afirmou Caio Araujo, analista da Empiricus Research, em relatório. 

“Apesar de enxergarmos o fundo como descontado, a elevada exposição da receita ao Grupo Casas Bahia, somada ao risco de uma eventual pressão vendedora sobre as cotas no curto e médio prazo, reduz a atratividade da tese”, disse Araujo. 

De acordo com o relatório, a Empiricus Research segue acompanhando o desempenho do FII, mas sem adicioná-lo na carteira da casa. 

Para entender o tamanho real desse risco, é importante acompanhar a capacidade financeira do fundo e a evolução dessa concentração no portfólio, diz o analista. 

Não é só a Casas Bahia: os riscos que pesam na conta do HSLG11 

Embora a base de locatários tenha diversificação de setores, ainda possui concentração relevante em varejo, com destaque também para o Mercado Livre (13,3%), Bemol (12,9%) e Assaí (11,8%). 

Em um ambiente complicado para o varejo, essa concentração vira um ponto de atenção. Os consumidores brasileiros estão com parte relevante de sua renda comprometida com dívidas e o custo de crédito está alto, sobrando pouco para compras não essenciais.  

Embora o HSLG11 apresente vacância física zerada atualmente, o portfólio é concentrado em apenas seis ativos. Essa característica amplifica o impacto de qualquer desocupação futura, segundo Araujo. 

Além disso, os contratos típicos, que representam 63,3% da receita, podem não ser renovados no vencimento. Por enquanto, porém, o prazo remanescente nas locações mitiga esse risco.

Outro ponto de atenção está relacionado a uma eventual movimentação do investidor relevante, que concentra aproximadamente 60% das cotas. 

Nos últimos três meses, o FII registrou liquidez média diária de cerca de R$ 10,2 milhões, patamar significativamente superior ao observado em outros períodos. Essa maior negociação do fundo vem de uma estrutura elaborada para prover liquidez a um cotista relevante do HSLG11, feita em julho. 

“A operação merece acompanhamento, uma vez que pode representar um risco adicional de pressão vendedora sobre as cotas no mercado secundário”, avaliou Araujo. 

Apesar dos pesares: um portfólio de peso 

Nascido em dezembro de 2020, o HSLG11 é um fundo de galpões logísticos gerido pela HSI Gestora de Fundos Imobiliários. O FII conta com cerca de 40 mil cotistas e área bruta locável (ABL) de 508 mil metros quadrados, com todos os empreendimentos localizados no raio de 30 km das capitais regionais. 

“Essa proximidade com grandes centros consumidores tende a favorecer a demanda de operadores de e-commerce, varejistas e empresas de distribuição", avalia Araujo. 

Embora o risco da Casas Bahia pese na tese, há caminhos para reduzir esse problema: como os imóveis são de alta qualidade, fica mais fácil substituir o inquilino, no caso de inadimplência.   

A gestão estima que novas comercializações nos galpões de Contagem (MG) e São José dos Pinhais (PR), ambos situados no raio de 15 km das capitais, podem reduzir a exposição da varejista na carteira. 

O grupo possui direito de sublocar até 38% e 44%, respectivamente, da área dos empreendimentos. 

O fundo possui um patrimônio líquido superior a R$ 1,39 bilhão e um valor patrimonial de R$ 110,20 por cota. 

Em relação aos dividendos, a última distribuição foi de R$ 0,75 por cota, o que equivale a dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado de 10,8%. A gestão segue com guidance de R$ 0,74 a R$ 0,76 por cota para o restante de 2026. 

“O fundo encerrou o mês de julho com reserva acumulada de R$ 1,29 por cota, o que oferece conforto adicional para os próximos pagamentos", disse o analista. 

O HSLG11 vem aproveitando o momento favorável do setor, conseguindo capturar ganhos nas revisões dos contratos. Com 14% da receita contratada ainda sujeita a revisionais, a Empiricus Research possui visão positiva para a receita recorrente do FII. 

Apesar disso, Araujo avalia que o cenário ainda é incerto, fazendo com que as decisões da casa ainda tenham “uma dose a mais de cautela”.