Regras para aluguel de curta temporada no Brasil deixam construtoras em alerta

O mercado de aluguel por temporada no Brasil mudou o foco de suas principais preocupações. Se antes investidores e construtoras estavam mais atentos à capacidade de atrair hóspedes e manter os apartamentos ocupados, agora a segurança jurídica e a regulamentação ganharam espaço como os maiores riscos para o setor.

Uma pesquisa do Global Real Estate and Infrastructure Institute (GRI Institute) mostra essa mudança de cenário. De acordo com levantamento, 62% dos executivos do mercado imobiliário consideram as "regulações municipais restritivas" o maior risco para o segmento de aluguel de curta duração no país.

O resultado coloca a regulamentação do chamado "short stay" no centro das discussões sobre investimentos em imóveis destinados à hospedagem, ao mesmo tempo em que plataformas como o Airbnb perdem espaço em outros países e grandes centros urbanos, como Nova York, Barcelona e Tóquio.

A cidade japonesa anunciou que um dos seus bairros, Shinjuku, recebeu mais de 1.300 reclamações de moradores nos 12 meses encerrados em março. Boa parte delas envolvia descarte incorreto de lixo, barulho excessivo, uso de cigarro em locais proibidos e invasão de propriedade privada por hóspedes.

Aluguel por temporada enfrenta risco de novas restrições

Em Nova York, leis inviabilizaram grande parte das locações de curto prazo. Já Barcelona anunciou que encerrará todas as licenças turísticas até 2028. Na Europa, destinos como Florença, Berlim e Lisboa também restringiram novas autorizações, sob a justificativa de combater o encarecimento da moradia.

No Brasil, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) passou a exigir a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos em assembleia para liberar a locação por temporada em prédios residenciais. A mudança mexe no bolso de investidores que compram unidades com o objetivo de gerar renda.

Em São Paulo, o tema entrou na pauta de revisão do Plano Diretor. No Rio de Janeiro, o debate ganhou força na Zona Sul, em meio a discussões sobre o impacto na hotelaria e a convivência em edifícios residenciais.

O CEO Global do GRI Institute, Gustavo Favaron, vê que esse modelo em condomínios mistos já dá sinais de perda de rentabilidade. Com esse formato ficando mais saturado, o mercado tende a se profissionalizar, favorecendo empresas especializadas e empreendimentos planejados para a hospedagem, na sua visão.

Excesso de studios deixa diárias mais baratas em SP

Já a sobreoferta de imóveis começa a aparecer como um segundo problema para os executivos. Cerca de 26% das lideranças do setor veem o excesso de imóveis como o segundo maior desafio para quem coloca um imóvel para alugar por temporada.

"Nos últimos anos, bairros paulistanos como Faria Lima, Itaim Bibi, Pinheiros e Jardins concentraram elevado volume de lançamentos de studios e apartamentos compactos adquiridos por investidores individuais, aumentando a concorrência entre unidades", conforme o GRI.

A disputa entre proprietários para atrair hóspedes aumentou e as diárias ficaram mais baratas nas estadias. Tanto a localização de um imóvel quanto a demanda da região e a quantidade de unidades concorrentes podem diminuir o retorno dos investidores.

Os empreendedores pontuam queda nas taxas de ocupação e redução da rentabilidade projetada originalmente pelas construtoras. Por outro lado, os usuários das plataformas do tipo Airbnb têm mais opções para se hospedarem e precisam arcar com menos custos para fazerem uma reserva de imóvel.

Demanda por aluguel de curta duração continua forte

Apesar dos riscos apontados pelo investidores na pesquisa, a falta de hóspedes não aparece como um problema relevante para os executivos. Apenas 2% dos participantes apontam a escassez de demanda como um desafio para o mercado de aluguel por temporada.

Nas grandes cidades brasileiras, o short stay também deixou de depender exclusivamente do turismo de lazer. A procura pelos imóveis também ococrre por viagens corporativas e reuniões de negócios, turismo de saúde e grandes eventos, como feiras, shows internacionais e partidas esportivas, explicou o GRI.

Mercado de short stay caminha para profissionalização

Já o diagnóstico dos especialistas é que comprar um apartamento isolado para colocá-lo em plataformas digitais começa a dar sinais de esgotamento de margem. O mercado caminha para uma fase de maior maturidade, com projetos desenvolvidos desde a planta voltados a esse tipo de hospedagem curta.

Isso busca oferecer maior previsibilidade para o investidor e reduzir os conflitos em empreendimentos residenciais. Abre-se a oportunidade do segmento migrar de um modelo pulverizado, baseado na compra de unidades individuais por pequenos investidores, para estruturas mais profissionais e concentradas.