Rei dos shoppings de SC ‘fechou’ mercado para rivais e agora seu império fará R$ 5 bi com prédios

Em 2008, o empresário Jaimes Almeida Junior tomou uma decisão na contramão das grandes empresas brasileiras deshopping centers. Enquanto grupos como Iguatemi e Multiplan espalhavam seus empreendimentos pelo país, ele vendeu o shopping que possuía em Ribeirão Preto, no interior paulista, e decidiu concentrar capital em um único estado: Santa Catarina.

A estratégia, nas palavras do empresário, era “fechar o mercado”. Dezoito anos depois, a Almeida Junior detém 71% do mercado de shopping centers catarinense. São seis empreendimentos espalhados pelas principais regiões do estado, com mais de 1.500 lojas e 226 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O grupo recebeu 35 milhões de visitantes em 2025.

A concentração deu ao empresário uma posição pouco usual em um setor disputado por companhias de alcance nacional. Iguatemipossui em Santa Catarina o I Fashion Outlet, em Tijucas, mas não opera um shopping center tradicional no estado. Já a Multiplan, dona de 20 shoppings no país, não tem nenhum empreendimento em território catarinense.

Agora, aos 46 anos de empresa, Jaimes prepara outro ciclo de crescimento. A Almeida Junior iniciou uma nova expansão do Balneário Shopping, estuda ampliações nos outros cinco ativos e tem um banco de terrenos de 52 mil metros quadrados junto aos empreendimentos para erguer torres residenciais. O pipeline imobiliário passa de 2 mil apartamentos e R$ 5 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV). 

Ao mesmo tempo, o empresário espera que as vendas dos lojistas dos seis shoppings se aproximem de R$ 5 bilhões em 2026, com crescimento anual entre 9% e 11%. No segundo trimestre, as vendas avançaram 6,3% sobre igual período do ano anterior.

“A gente desenvolveu uma estratégia de não ter concorrência, de fechar mercado”, diz Jaimes, fundador, CEO e único acionista da companhia. “A concorrência compromete os resultados.”

Como o Almeida Junior dominou Santa Catarina

A Almeida Junior não nasceu como empresa de shopping centers. Jaimes fundou a companhia em Blumenau, em 1980, para atuar no mercado imobiliário. Durante a primeira década, concentrou-se na incorporação de imóveis.

A sucessão de planos econômicos e a instabilidade da construção civil na década de 1980 fizeram o empresário procurar um negócio que gerasse renda recorrente. Escolheu shopping centers, um mercado que, admite, desconhecia.

“Eu resolvi entrar no segmento de renda, que é shopping center. Mas eu não entendia disso”, afirma. Jaimes passou então a estudar o setor, principalmente o mercado americano, antes de desenvolver seu primeiro empreendimento.

O resultado foi o Neumarkt Shopping, inaugurado em Blumenau em 1993. O empreendimento foi o primeiro shopping da Almeida Junior e permanece no portfólio até hoje.

Naquele mesmo período, Jaimes decidiu que queria transformar a empresa em uma companhia nacional e transferiu sua sede para São Paulo. Vieram uma expansão do Neumarkt, o Balneário Shopping e um empreendimento em Ribeirão Preto.

A ambição nacional, porém, durou pouco. Jaimes concluiu que a melhor oportunidade estava justamente onde havia começado.

Vendeu o ativo paulista e concentrou os investimentos em Santa Catarina. “A gente cresceu embaixo do radar da concorrência”, afirma. “Enquanto a concorrência pensava em Brasil, São Paulo, Rio de Janeiro, Brasil Central e Nordeste, nós resolvemos fechar Santa Catarina.”

A estratégia resultou no portfólio atual: além do Neumarkt, a companhia controla o Balneário Shopping, em Balneário Camboriú; o Garten Shopping, em Joinville; o Norte Shopping, também em Blumenau; o Continente Shopping, na Grande Florianópolis; e o Nações Shopping, em Criciúma.

Houve até um gigante internacional no caminho. Em 2011, a australiana Westfield, então uma das maiores companhias de shopping centers do mundo, adquiriu metade da Almeida Junior. Três anos depois, Jaimes recomprou a participação. Hoje, é o único acionista da companhia.

Como são os shoppings da Almeida Junior

A concentração geográfica é apenas uma parte da estratégia. A outra é o consumidor.

A Almeida Junior direciona o mix dos empreendimentos principalmente para o público A-B, considerado pelo grupo mais resistente aos efeitos dos juros altos sobre o consumo.

Em Balneário Camboriú, essa estratégia aparece de maneira mais evidente. O Balneário Shopping virou porta de entrada de marcas internacionais no estado, segundo Jaimes. O empreendimento reúne operações como Dolce & Gabbana, Zara Home, Le Creuset, Tânia Bulhões e outras marcas premium.

A Zara Home, por exemplo, escolheu o shopping para instalar sua primeira unidade física em Santa Catarina. O empreendimento também conta com uma boutique da francesa Le Creuset e ampliou a presença de marcas de decoração e lifestyle voltadas ao consumidor de alta renda.

O grupo também tenta conhecer esse consumidor fora das lojas. Seu aplicativo de relacionamento, o AJFans, ultrapassou 1 milhão de downloads. Cerca de 85% das adesões às campanhas promocionais dos seis shoppings já passam pela plataforma.

A base permite acompanhar hábitos de consumo a partir de compras validadas. Entre os clientes classificados pela empresa como de altíssimo gasto, a frequência é 12 vezes maior e o tíquete médio, seis vezes superior ao dos demais consumidores. Esse público também cresce quatro vezes mais rapidamente dentro da base.

Os indicadores operacionais ajudam a explicar por que Jaimes prefere ampliar o que já possui. No segundo trimestre, a rede tinha 96,9% de ocupação e custo de ocupação dos lojistas de 9,5%. As vendas nas mesmas lojas cresceram 5,6%, enquanto os aluguéis nas mesmas lojas avançaram 7,8%.

Para onde os shoppings estão indo

Com 71% do mercado estadual, a Almeida Junior não planeja, ao menos por enquanto, partir para uma nova rodada de inaugurações.

A prioridade é o chamado brownfield: aumentar ativos já existentes e maduros.

O Balneário Shopping é o primeiro da fila. A segunda expansão acrescentará 12 mil metros quadrados de ABL (ára bruta locável), levando o empreendimento dos atuais 45 mil para 57 mil metros quadrados. Nos outros cinco shoppings, existem mais 57 mil metros quadrados de potencial de expansão, segundo Jaimes.

“É mais um grande shopping dentro da própria rede”, diz o empresário.

O Garten, em Joinville, também está sendo preparado para uma expansão, enquanto o Neumarkt recebe uma nova ala. O Nações, em Criciúma, possui áreas disponíveis para crescer.

Isso não significa que aquisições estejam descartadas. Jaimes diz receber oportunidades em Santa Catarina, Paraná eRio Grande do Sule admite avaliá-las. Mas a prioridade permanece dentro de casa.

“A gente entende do Sul”, afirma. “É aqui que nós temos a nossa fortaleza.”

Qual é a nova frente de crescimento do grupo

A maior avenida de crescimento da Almeida Junior, porém, pode não estar dentro dos shoppings, mas em cima e ao lado deles.

A companhia possui um banco de terrenos com 52 mil metros quadrados de terrenos próprios adjacentes aos empreendimentos. O plano é aproveitar essas áreas para construir projetos residenciais integrados aos centros de compras.

A estratégia não é exclusividade da Almeida Junior. Multiplan e Iguatemi também desenvolvem complexos de uso mistopara adensar os terrenos em torno de seus shoppings.

A Multiplan, por exemplo, desenvolve o Golden Lake, ao lado do BarraShoppingSul, em Porto Alegre, projeto de R$ 4,9 bilhões em VGV e 20 torres residenciais. A Iguatemi também mantém projetos com torres residenciais, comerciais, hotéis e outros usos conectados a seus ativos.

No caso da Almeida Junior, a disponibilidade de terrenos e as regras urbanísticas das cidades catarinenses permitem levar a estratégia a uma escala relevante dentro de um portfólio de apenas seis shoppings.

O primeiro teste foi o The Spot One, junto ao Balneário Shopping. O residencial foi entregue há dois anos e teve todas as unidades vendidas.

Agora, a companhia lançou o Continente Shopping Residences, com quatro torres na Grande Florianópolis. Em Balneário Camboriú, tem aprovado um novo edifício de 50 andares junto ao shopping, cuja altura foi ampliada após mudanças no plano diretor.

O pipeline continua em Blumenau, com três torres sobre o Neumarkt e outras duas no Norte Shopping; em Joinville, com três junto ao Garten; e em Criciúma, com mais quatro no Nações.

No total, Jaimes calcula mais de 2 mil apartamentos e VGV superior a R$ 5 bilhões.

“Hoje a nossa plataforma existente, que são seis shopping centers, dispõe de uma capacidade de crescimento muito grande com as expansões e também com os desenvolvimentos imobiliários”, afirma.

De onde veio Jaimes e quais os próximos passos

A expansão ocorre em uma empresa que continua sob controle integral do fundador.

Embora seja uma companhia aberta registrada na CVM, a Almeida Junior não tem ações negociadas em bolsa. Jaimes afirma reinvestir no próprio negócio o capital gerado pela empresa.

“Eu sou o fundador e o único sócio da empresa. Todo o capital que a empresa obteve de resultado ao longo desse período é investido na própria companhia.”

Antes de virar dono de shopping, Jaimes teve ainda uma passagem improvável pelo outro lado da mesa. Aos 17 anos, trabalhou como repórter em Florianópolis e apresentou um programa de rádio sobre economia e política. Diz guardar até hoje a carteira do sindicato dos jornalistas.

Quase cinco décadas depois de fundar a Almeida Junior, ele não demonstra intenção de mudar a estratégia que construiu a companhia. Em vez de disputar cada grande mercado brasileiro com gigantes nacionais, ele prefere continuar concentrado na região em que conseguiu escala.

Agora, a aposta é extrair mais valor desses mesmos seis endereços: colocando mais lojas dentro deles e milhares de moradores ao redor.