Risco GPA bate à porta do BRCO11: FII anuncia rescisão de contrato de locação; confira os impactos no bolso dos cotistas

A crise financeira do Grupo Pão de Açúcar (GPA) bateu à porta do fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11). Em meio a uma recuperação extrajudicial, a empresa rescindiu contrato de locação do galpão logístico GPA CD04 São Paulo, localizado às margens da Rodovia Anhanguera.

Segundo documento divulgado pelo FII na quinta-feira (23), o imóvel possui área bruta locável (ABL) de mais de 35 mil metros quadrados. O ativo representa 6% da ABL total do BRCO11 e aproximadamente R$ 0,08 por cota. 

A Bresco, gestora do fundo, informou ainda que o contrato prevê aviso prévio de nove meses para desocupação antecipada. Além disso, o GPA deverá pagar indenização equivalente a 4,5 vezes o aluguel vigente, proporcional ao prazo remanescente do contrato.

Os valores serão corrigidos pela variação positiva acumulada do IPCA desde o último reajuste até o pagamento. 

O Seu Dinheiro entrou em contato com a gestora, que não se pronunciou sobre a quebra do contrato. 

Os impactos no BRCO11 

Para os analistas Caio Araujo, da Empiricus Research, e Carol Borges, da EQI Research, a rescisão abre uma oportunidade para novos acordos com valores de aluguéis superiores. 

Isso porque, segundo os especialistas, embora o contrato vigente já esteja próximo dos valores praticados na região, a demanda por ativos segue aquecida. Atualmente, o GPA paga cerca de R$ 35 por metro quadrado. Já a região registra preço pedido médio ligeiramente superior e vacância de apenas 5,3%. 

Além disso, há uma escassez de terrenos no raio de 30 quilômetros de São Paulo, onde o galpão do BRCO11 está localizado. Com isso, há poucos imóveis disponíveis que sejam do mesmo tamanho do GPA CD04 São Paulo. 

“A combinação entre localização estratégica, oferta restrita, demanda aquecida e escassez de ativos last mile de alto padrão sustenta a possibilidade de uma recomercialização em patamar superior, além da entrada de um locatário com melhor risco de crédito”, avalia Araujo.  

Os analistas destacam ainda que o FII tem no histórico uma outra desocupação importante do GPA, no imóvel Bresco São Paulo. Porém, o empreendimento foi vendido com ganho de capital após a saída da empresa. 

Na visão de Araujo, embora a desocupação seja, a princípio, um evento negativo para a tese do fundo, o aviso prévio de nove meses e a indenização mitigam parte do impacto de curto prazo. 

Já segundo Borges, a perspectiva é de impacto nulo para os cotistas num primeiro momento, justamente por conta do aviso prévio e da indenização. Porém, esse cenário depende do pagamento da multa aplicada ao GPA. 

O risco GPA na conta 

Apesar de a situação financeira atual da varejista ser complexa, a perspectiva dos analistas até então era de baixo risco de inadimplência, considerando a importância do centro de armazenamento para a operação do grupo. 

"O inquilino [GPA] precisava que essa operação continuasse acontecendo. Isso porque é dessas atividades que a varejista vai gerar caixa para que a reestruturação possa ocorrer", afirmou Borges. 

Em uma entrevista recente ao Seu Dinheiro, realizada antes do anúncio, o sócio, CIO e Diretor de RI do Grupo Bresco, Rafael Fonseca, também comentou sobre os riscos de inadimplência da empresa. 

Na época, ele afirmou que o grupo estava em dia com as obrigações financeiras em relação ao BRCO11, o que demonstrava a importância do imóvel para a empresa. O executivo ressaltou ainda que o empreendimento é “extremamente líquido comercialmente e possui potencial de valorização”. Confira a reportagem completa aqui. 

Agora, com a rescisão, a perspectiva da EQI é que o FII receba o pagamento da multa estabelecida. Além disso, Borges avalia que a gestora Bresco deve conseguir colocar o galpão de volta no mercado antes do prazo contratual de nove meses.

Porém, caso haja uma inadimplência ou uma dificuldade de reposicionar o ativo num período razoável, a analista avalia que os investidores podem ver um impacto nos dividendos. 

Hora de vender ou de comprar? 

O Bresco Logística é uma figurinha marcada na carteira de FIIs da Empiricus Research, e, mesmo com o anúncio, a avaliação segue positiva.

Embora a desocupação seja um risco no radar dos cotistas, Araujo entende que há boas opcionalidades no médio prazo para o FII. 

O analista destaca ainda o contexto de mercado positivo para os galpões logísticos, que segue aquecido devido à disputa entre as empresas do e-commerce, e a capacidade da gestão da Bresco.

“As cotas do BRCO11 permanecem entre as recomendações de compra da Empiricus”, afirmou Araujo.