Shopee ocupou andares que eram do Master em prédio da Baleia na Faria Lima
Expansão da varejista chinesa no B32 ocorreu após devolução de cinco andares pelo banco. Assista em 'Por trás do Tijolo'
A saída do Banco Master do B32, um dos edifícios corporativos mais conhecidos da Faria Lima, foi rapidamente compensada por uma nova ocupação. A Shopeeampliou sua presença no prédio da baleia e passou a ocupar os andares que haviam sido devolvidos pelo banco após a crise envolvendo a instituição financeira.
O movimento foi informado pelo BGRB11 (BGR B32 Fundo de Investimento Imobiliário) em fato relevante divulgado em março de 2026. Segundo o documento, o fundo firmou um novo contrato de locação com a Shopee para uma área adicional de 9.824 metros quadrados no edifício.
A nova locação supera a totalidade do espaço devolvido pelo Banco Master, que ocupava cinco andares do B32. Segundo Rafael Birmann, fundador da Birmann 32, a rápida substituição do ocupante foi possível pela combinação entre a qualidade do ativo e as garantias previstas no contrato com o banco.
“Com o Banco Master, nós tínhamos exigido uma garantia, uma fiança bancária de 12 meses. Para conseguir essa fiança bancária, ele teve que depositar 100% do dinheiro no Bradesco. O Bradesco deu a carta com 100% de depósito, um cash collateral de 100%”, afirmou Birmann em entrevista ao Por trás do Tijolo, programa da EXAME que mostra os bastidores do mercado imobiliário.
Após a intervenção no banco, a negociação para encerramento do contrato avançou rapidamente. “Em dezembro já conseguimos acertar tudo. Liquidou, cancelou todos os contratos, que era um problema, porque não queríamos ficar amarrados com ele por anos. E em 1º de fevereiro já estava tudo alugado de novo”, contou.
O B32 é um dos empreendimentos corporativos mais conhecidos da Faria Lima. O projeto levou mais de duas décadas para ser concluído e foi desenvolvido com a proposta de criar um edifício de referência para a região.
Segundo Birmann, o prédio manteve ocupação integral desde a entrega. “O prédio sempre ficou ocupado. Todo o tempo que alguém saiu, o tempo que ele pagava de multa para sair, de aviso prévio, já alugava”, afirmou.
O empresário atribui esse desempenho à qualidade do imóvel e à localização. “Eu sempre acreditei na qualidade como investimento. Você faz um negócio bom, vai vender”, disse.
A história da Baleia
Antes de se tornar um dos símbolos da Faria Lima, o terreno do B32 era uma coleção de pequenos imóveis. A construção do empreendimento foi resultado de um processo longo de aquisição de áreas, que começou ainda nos anos 1990. “O primeiro terreno a gente comprou em 1998. Nós compramos umas 35 casinhas. Cada uma com uma negociação, cada uma um processo”, conta Rafael Birmann.
A negociação exigiu uma abordagem diferente da compra tradicional de um grande terreno. Segundo o empresário, a equipe precisou negociar individualmente com cada família proprietária das casas. “A gente tinha uma diretora que chamava Solange. E a Solange era encarregada de comprar essas coisas. Ela passava o dia negociando com essas famílias. A gente buscava encontrar o que as pessoas queriam e aí negociava”, afirma.
O processo, porém, não foi linear. Depois das primeiras aquisições, a empresa enfrentou dificuldades financeiras e interrompeu temporariamente a compra de novas áreas.
“Nós tínhamos comprado alguns terrenos, depois veio 2000, a gente teve alguns problemas financeiros, a gente parou de comprar. Voltamos a comprar em 2005. Nós tínhamos cinco, seis casas, o resto todo compramos de 2005 a 2007”, diz.
Ao final da aquisição, segundo Birmann, o preço médio pago pelos terrenos ficou em torno de R$ 4 mil por metro quadrado na época.
A construção do edifício também atravessou um período de incerteza. O cronograma inicial previa a entrega em 2016, mas o prédio só ficou pronto em 2020.
“O nosso cronograma era para terminar o prédio em 2016. Terminou em 2020, quatro anos depois. Se eu tivesse terminado em 2016, ia ter um problema, porque o aluguel estava a R$ 100 o metro. E quando eu terminei em 2020, estava R$ 225 o metro”, afirma.
A demora fez com que Birmann fosse questionado pelo mercado sobre a decisão de concluir um empreendimento desse porte em um momento considerado desafiador. “Eu fiquei com fama de louco. Louco que está fazendo um prédio nessa hora na Faria Lima. Eu nunca tive essa opção de fazer ou não fazer. É um projeto que você faz quando dá, não é quando você quer”, diz.
Com a entrega em 2020 e a valorização dos escritórios na região, a percepção do mercado mudou.
“Quando terminou em 2020, em vez de louco, você é um gênio, um momento perfeito, tudo perfeito. Mas eu fiz só o que eu tinha que fazer, nem gênio, nem louco. Talvez um pouco louco, mas certamente não gênio”, afirma.
A trajetória do B32 também foi marcada por uma reestruturação financeira da própria companhia. Segundo Birmann, em 2020 a empresa enfrentou uma crise de liquidez e precisou reorganizar suas obrigações.
“Algumas pessoas falam que eu quase quebrei, mas na verdade eu quebrei. Aí eu fiz um plano, uma planilha. Cada dívida que eu tinha. E na época eu tinha, entre dívidas e obrigações, US$ 300 milhões”, afirma.
O empresário diz que a estratégia foi reorganizar os ativos para quitar os compromissos financeiros. No fim do processo, o B32 acabou sendo o principal ativo remanescente.
“Dos sete ativos só sobrou um, que é isso aqui. Se no sucesso fracassamos, no fracasso fomos bem-sucedidos. Porque com aquele, a gente quase quebrado lá, conseguiu resolver”, afirma.
Para Birmann, a conclusão desse ciclo teve um significado pessoal além do resultado financeiro.
“É uma coisa que você não teria orgulho, mas eu tenho. Orgulho de ter. Nós pagamos tudo, todos os nossos passivos”, diz.