Shopping de Dubai tem 1.200 lojas, 400 tubarões e uma lição para o Brasil

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O Dubai Mall, maior shopping de Dubai, recebeu 110 milhões de visitantes em 2025 e mostra como varejo, lazer e serviços podem transformar um shopping em destino. Com 455 mil metros quadrados de área locável e mais de 1.200 lojas, o complexo reúne aquário, pista de gelo e acesso ao Burj Khalifa. A incorporadora Emaar Properties investe 1,5 bilhão de dirhams na expansão.

Dubai, Emirados Árabes — Entrar no Dubai Mall é menos parecido com chegar a um shopping e mais com desembarcar em uma cidade climatizada no meio de um deserto onde os termômetros podem ultrapassar os 40 graus. Afinal, no emirado, o ar-condicionado não é um detalhe, mas uma condição para a vida cotidiana.

A expectativa era encontrar também o exagero que costuma acompanhar Dubai — talvez até xeiques passeando com tigres, como sugerem algumas imagens que circulam sobre o emirado.

Os tigres, no fim, estavam apenas nas estátuas espalhadas pelo caminho. O restante, porém, não decepciona na escala.

O maior shopping de Dubai tem cerca de 455 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), mais de 1.200 lojas e recebeu 110 milhões de visitantes em 2025. O complexo inteiro ocupa mais de 1,1 milhão de metros quadrados, área equivalente a mais de 200 campos de futebol.

No meio das lojas estão um aquário com cerca de 10 milhões de litros de água e mais de 400 tubarões e raias, uma pista de patinação no gelo com dimensões olímpicas, restaurantes, atrações turísticas e acesso para o Burj Khalifa, maior edifício do mundo, com 163 andares e 828 metros de altura.

Há algo familiar na experiência: corredores, vitrines, praça de alimentação, lojas de grandes marcas e pessoas de todas as idades passeando. Mas tudo parece ter sido colocado em uma escala maior.

Conhecer todas as lojas em um único dia é praticamente impossível. Se quiser entrar em cada um dos estabelecimentos, os principais sites de turismo indicam serem necessários três dias.

No Brasil, o Shopping Aricanduva, em São Paulo, é o maior shopping center em área bruta locável, com aproximadamente 263 mil metros quadrados e mais de 500 lojas, considerando o complexo formado pelo Shopping Leste Aricanduva, Interlar Aricanduva e Auto Shopping Aricanduva. O Dubai Mall é maior, mas a principal lição para o Brasil não está no tamanho.

Para Carlos Frederico Youssef, diretor-geral da Alqia, administradora de shopping centers do grupo HSI, Dubai ensina outra coisa: como transformar um shopping em um destino. “O Dubai Mall é quase como uma cidade dentro da cidade”, afirma. A ideia é que o consumidor não vá ao shopping apenas porque precisa comprar alguma coisa. Ele vá porque quer estar ali.

No Dubai Mall o visitante pode entrar para comprar uma bolsa da Louis Vuitton, Chanel, Cartier ou Bvlgari, mas também para patinar no gelo, visitar o aquário, assistir às fontes de Dubai, jantar com vista para o Burj Khalifa ou simplesmente passar algumas horas no complexo.

A combinação transforma o tempo gasto no empreendimento em parte do produto. A escala ajuda. Além dos 110 milhões de visitantes registrados no Dubai Mall em 2025, os shoppings da Emaar, grupo que controla o empreendimento, receberam juntos 204 milhões de pessoas no ano.

A divisão de shopping centers da Emaar também registrou 5,8 bilhões de dirhams em receita em 2025, cerca de R$ 8 bilhões, com ocupação média superior a 98%. No Dubai Mall, a ocupação chegou a 99,6%. O resultado é um modelo em que o shopping não depende apenas da compra de produtos para gerar fluxo.

Cabe um Dubai Mall no Brasil?

Para Glauco Humai, CEO da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), não faria sentido tentar reproduzir no Brasil um shopping de 455 mil metros quadrados de ABL, com 1.200 lojas e fluxo de 110 milhões de pessoas por ano. O Dubai Mall está inserido em uma cidade que recebe milhões de turistas e foi planejado como parte de um dos maiores projetos urbanos do emirado.

"Conhecer essa experiência amplia a visão sobre o setor no mundo. No Brasil, porém, os shoppings têm uma trajetória própria, ligada ao cotidiano das pessoas, à convivência e à oferta de compras, serviços e lazer. Sua evolução acompanha as necessidades do público e as particularidades de cada região", afirma Humai.

Mas, para Youssef, há a lição de diversificar os motivos que levam uma pessoa ao shopping. No mercado brasileiro, isso pode significar combinar varejo com gastronomia, entretenimento, saúde, educação, serviços e até hotelaria. A ideia é fazer com que o shopping participe de diferentes momentos da rotina do consumidor, e não dependa exclusivamente de uma visita destinada às compras.

É uma mudança importante em um momento em que parte das compras já migrou para o comércio eletrônico. Se o produto pode ser comprado pelo celular e entregue em casa, o shopping precisa oferecer algo que o comércio eletrônico não consegue reproduzir da mesma maneira: tempo, convivência e experiência física.

O Dubai Mall foi desenvolvido pela Emaar Properties como parte de Downtown Dubai. O empreendimento está conectado a hotéis, residências, escritórios e atrações turísticas, incluindo o Burj Khalifa e a Dubai Opera. A lógica é criar um ecossistema em que diferentes empreendimentos alimentam o fluxo uns dos outros.

Essa ideia não é exclusiva de Dubai. No Brasil, os principais grupos de shopping centers também vêm transformando seus ativos em centralidades urbanas, ainda que em uma escala bem menor.

A Multiplan, por exemplo, usa terrenos no entorno de seus shoppings para desenvolver empreendimentos residenciais e comerciais. No ParkJacarepaguá, no Rio de Janeiro, uma parceria com a MRV prevê oito torres residenciais ao lado do shopping. Em Porto Alegre, o Golden Lake foi concebido como um bairro privado adjacente ao BarraShoppingSul.

A Allos segue caminho semelhante. No Parque D. Pedro Shopping, em Campinas, há planos para 17 torres residenciais e comerciais, com VGV potencial de pelo menos R$ 4,5 bilhões. Em Salvador, a companhia consolidou terrenos no entorno do Shopping da Bahia para desenvolver seis torres residenciais em parceria com a Moura Dubeux.

No Iguatemi Campinas, a estratégia também avança para além do shopping, com torres comerciais e residenciais e o desenvolvimento do bairro Casa Figueira, um projeto de 1 milhão de metros quadrados.

A Alqia, por sua vez, aplica a lógica em ativos como o Bossa Nova Mall, conectado ao Aeroporto Santos Dumont e ao hotel Prodigy, no Rio de Janeiro.

A diferença é de escala, não de conceito. Quanto mais moradia, trabalho, hotelaria, serviços e entretenimento são conectados ao shopping, mais ocasiões existem para o consumidor passar por ele. É a mesma lógica que transformou o Dubai Mall em uma peça de um ecossistema urbano, e não apenas em um lugar para fazer compras.

Dubai Mall vai ficar ainda maior

A Emaar não está tratando o sucesso do Dubai Mall como um motivo para desacelerar. A companhia está investindo 1,5 bilhão de dirhams (o equivalente a R$ 2 bilhão) na expansão do empreendimento, com a previsão de acrescentar cerca de 240 lojas e aproximadamente 41 mil metros quadrados de área.

O projeto reforça a aposta em receitas recorrentes e na posição de Dubai como destino global de varejo e estilo de vida. O fundador e CEO da Emaar, Mohamed Ali Alabbar, também defende uma mudança mais ampla na concepção dos empreendimentos.

“O crescimento populacional sustentado, o interesse de investidores globais e a crescente expectativa por estilo de vida estão impulsionando a demanda por comunidades integradas, em vez de residências isoladas”, afirmou Alabbar em um relatório da Emaar sobre o ano de 2025.

Segundo ele, esse movimento representa uma mudança global em direção ao placemaking e ao desenvolvimento orientado por experiências.

A próxima geração de shoppings da Emaar já começa a incorporar outra camada à estratégia. O Dubai Square Mall, em Dubai Creek Harbour, foi anunciado como um empreendimento concebido desde o início para integrar inteligência artificial à operação e infraestrutura preparada para veículos elétricos.

Durante o RISE Summit 2026, evento sobre mercado imobiliário no qual a EXAME esteve presente, Alabbar afirma que a inteligência artificial também tem ajudado a aprimorar ainda mais a experiência nos shoppings da Emaar. Com a IA, a companhia consegue acompanhar o comportamento dos consumidores por meio de seu aplicativo de comércio eletrônico, observando quanto tempo os usuários permanecem na plataforma, o que compram e como o comportamento muda ao longo do tempo.

Para ele, a inteligência artificial deverá alterar profundamente a operação do varejo nos próximos anos.

“Acho que o efeito nas operações de qualquer negócio acontecerá em 12 meses. Se você não usar a IA profundamente na sua organização, há uma ameaça de que sua empresa não dure”, afirmou.

A mudança vale também para os próprios shoppings. A IA pode ajudar a entender fluxo, consumo, ocupação e preferências dos visitantes, tornando o empreendimento menos dependente de decisões baseadas apenas em dados históricos.

A Emaar já utiliza tecnologia em outras partes de seu negócio. No aplicativo Emaar One, mais de 90% dos serviços de gestão imobiliária foram digitalizados. A plataforma tem mais de 98 mil usuários ativos e já processou mais de 7,2 bilhões de dirhams em pagamentos digitais.

*A repórter viajou a convite do DET (Dubai Department of Economy & Tourism)