TRXF11 vai às compras de novo, e mercado torce o nariz: cotas caem após FII desembolsar R$ 340 milhões por ativos corporativos

Depois de passar por um terremoto na bolsa, o fundo imobiliário (TRXF11) voltou a mexer no portfólio. O FII informou que firmou compromissos para adquirir ativos corporativos em São Paulo (SP) por R$ 340,3 milhões.

Mas os investidores seguem com um pé atrás. Após o anúncio, as cotas abriram o dia em queda significativa. Por volta das 11h, o TRXF11 caía 1,40%, a R$ 71,91.

Segundo o fato relevante divulgado na sexta-feira (11), as operações envolvem o Edifício Morumbi, localizado na Avenida Morumbi, e dez unidades do Thera Corporate – Torre 3, na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini.

Do total, R$ 249,3 milhões correspondem à aquisição das lajes do Thera Corporate, que estão localizadas nos 3º, 4º, 16º, 17º e 18º pavimentos do empreendimento. Já os R$ 90,9 milhões serão destinados à compra da propriedade completa do Edifício Morumbi.

O anúncio da aquisição veio após o TRXF11 vender um imóvel locado ao Delboni Auriemo, localizado na Vila Mariana (SP), por R$ 77 milhões. O ativo está locado ao Delboni Auriemo, laboratório da Dasa.

A operação prevê pagamento integral em dinheiro e, caso seja concluída, o FII estima um lucro de R$ 3,6 milhões, equivalente a R$ 0,06 por cota. Além disso, a taxa interna de retorno (TIR) da venda é de 16,28%.

Segundo a gestora, o preço negociado está 12,23% acima do último laudo de avaliação do imóvel e representa um cap rate (taxa de capitalização) de 7,03%, considerando o aluguel mensal vigente.

Thera Corporate

No caso das unidades adquiridas pelo TRXF11 do Thera Corporate, a transação foi firmada com o Hedge AAA (HAAA11) e será paga em duas etapas. A primeira parcela, de R$ 95,3 milhões, será quitada na data de encerramento da 13ª emissão de cotas do fundo, atualmente em andamento.

Vale lembrar que o anúncio da emissão causou burburinho no mercado. Podendo chegar a R$ 10 bilhões, a operação levantou questionamentos dos cotistas sobre o nível de liquidez do TRXF11 para absorver as operações com troca de cotas.

O crescimento do fundo é apoiado no uso dos papéis como moeda de troca para adquirir novos empreendimentos. Porém, a partir do momento que os vendedores passam a ter cotas do FII em troca dos seus ativos, eles podem vendê-las, podendo gerar uma pressão vendedora. O Seu Dinheiro contou essa história em detalhes aqui.

Segundo a TRX, gestora do fundo, o pagamento pas unidades do Thera Corporate poderá ser feito por meio da compensação de créditos decorrentes da subscrição de papéis do TRXF11 pelo HAAA11.

Já os R$ 154 milhões restantes serão pagos até 12 de junho de 2030, corrigidos pela variação positiva do IPCA (inflação) e acrescidos de juros de 9,20% ao ano.

Edifício Morumbi na carteira do TRXF11

Já a aquisição do Edifício Morumbi envolve duas negociações. O FII pagará R$ 60,6 milhões pela totalidade das cotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários, sociedade que detém a propriedade do imóvel.

Além disso, o fundo desembolsará outros R$ 30,3 milhões pelo usufruto — direito de usar e usufruir dos rendimentos do ativo sem ser o dono efetivo — do edifício, atualmente detido pelo Hedge Office Income (HOFC11).

A parcela referente ao usufruto será paga na data de liquidação, sendo admitida a compensação com créditos decorrentes da subscrição de cotas do TRXF11 pelo HOFC11, no valor de até R$ 30,3 milhões.

No caso da aquisição das cotas da HOFC Empreendimentos, R$ 35,3 milhões serão pagos inicialmente, também com possibilidade de compensação mediante subscrição de papéis.

Os R$ 25,3 milhões restantes serão pagos até 12 de junho de 2030, corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros de 9,20% ao ano.

O Seu Dinheiro entrou em contato com a gestora sobre as aquisições. A TRX afirmou que não vai comentar sobre as operações até o fim da 13ª emissão de cotas.

A garantia do TRXF11

Os compromissos de compra preveem ainda uma indenização de performance a ser paga pelos fundos vendedores ao TRXF11 durante 24 meses após a transmissão da posse dos imóveis.

No caso do Thera Corporate, o valor de referência é de R$ 1,747 milhão por mês. Para o Edifício Morumbi, a referência é de R$ 766 mil mensais.

Além disso, o HOFC11 ficará responsável pela execução e pelos custos do retrofit do sistema de ar-condicionado do Edifício Morumbi.

Contudo, a conclusão das aquisições ainda depende do cumprimento de condições usuais para transações desse tipo.

Entre elas está a aprovação pelos cotistas dos fundos vendedores, HOFC11 e HAAA11, em assembleias gerais realizadas por meio de consulta formal, com encerramento previsto para 21 de setembro de 2026.

No caso do Thera Corporate, a operação também depende da anuência dos titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que têm os imóveis como garantia.