Um fundo imobiliário, duas versões: o que falta para os FIIs ‘falarem a língua’ do investidor estrangeiro?

Imagine encontrar um fundo imobiliário classificado como multiestratégia, mas descobrir que praticamente toda a sua carteira está concentrada em certificados de recebíveis (CRIs), ou seja, tudo em renda fixa. Afinal, o que você está comprando: um veículo capaz de investir em diferentes segmentos imobiliários ou, na prática, um FII de papel?

Embora a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) tenha uma metodologia própria para categorizar os fundos imobiliários, a categoria atribuída nem sempre acompanha as mudanças na composição dos portfólios. E essa diferença pode criar dificuldades não apenas para quem investe por aqui, mas também para quem tenta entender o setor do lado de fora.

É o que afirma Potyguara Camargo, presidente da Latin America REITs Association (LAREAL), entidade criada para liderar a institucionalização dos FIIs no Brasil e na América Latina.

Com a ideia de “resolver” esse problema, a organização desenvolveu uma metodologia que classifica os fundos imobiliários a partir da origem de seus resultados, com base nas demonstrações financeiras, em vez de considerar apenas a estratégia prevista no mandato oficial.

Para se ter uma ideia, um levantamento da própria LAREAL mostrou que 110 dos 301 fundos imobiliários mais líquidos da bolsa entre julho e outubro de 2026 teriam uma categoria diferente pelo novo sistema.

QUER INVESTIR MELHOR?

Comece o dia descobrindo o que move o mercado financeiro e os seus investimentos, de forma 100% gratuita!

Telefone

VEJA AQUI

Como funciona a classificação dos FIIs?

Atualmente, a Anbima possui uma classificação específica para os FIIs, criada para aumentar a transparência e facilitar a comparação entre os produtos.

O modelo é dividido em dois níveis: o mandato, que indica os objetivos do fundo, e a gestão, que define qual é o setor preponderante no qual o veículo investirá seus recursos.

Mas isso não significa que a carteira do FII vai permanecer igual ao longo do tempo. Um fundo com autorização para investir em diferentes classes de ativos pode, por exemplo, concentrar seus recursos em CRIs durante um período de juros elevados, quando os títulos de renda fixa se tornam mais atraentes.

Nesse cenário, o nome ou a classificação original pode deixar de representar com precisão a atividade predominante do veículo.

“Lá fora, existe uma nebulosidade para entender o que é o mercado brasileiro. Isso porque a nossa classificação de FIIs parte muito do mandato do fundo e não da receita gerada por ele”, afirmou Camargo, em entrevista ao Seu Dinheiro.

“Vamos supor que um FII é classificado como multiestratégia, ou seja, tem mandato amplo. Só que hoje, devido à renda fixa estar mais atrativa, o gestor coloca 100% do capital em CRIs. No fim do dia, esse fundo ainda será multiestratégia ou apenas um fundo de papel?”, questionou.

Para um investidor estrangeiro acostumado a avaliar os fundos imobiliários a partir da origem de suas receitas, essa diferença pode ser relevante, pontuou o executivo.

A nova metodologia

De acordo com Camargo, a principal diferença da iniciativa da LAREAL está na fonte utilizada para definir a categoria de cada fundo.

Em vez de se basear apenas no mandato inicial, a entidade considera as últimas demonstrações financeiras publicadas.

Nesse caso, a classificação será revisada anualmente, após a divulgação desses documentos, embora eventos relevantes que justifiquem uma atualização possam antecipar um ajuste extraordinário.

A regra central, segundo o executivo, busca fazer com que a categoria atribuída ao FII acompanhe sua atividade efetiva, em vez de refletir apenas a estratégia prevista em seu regulamento.

Para evitar mudanças frequentes provocadas por pequenas oscilações, a metodologia estabelece também uma margem de segurança: depois de entrar em uma classe por determinado segmento ter atingido 75% do resultado imobiliário, o fundo só sai dela se tal segmento passar a corresponder a menos de 70% do resultado por dois anos consecutivos.

O modelo prevê cinco categorias principais:

• Tijolo: FIIs cujo resultado provém predominantemente do aluguel de imóveis.
• Papel: fundos concentrados nos juros de créditos imobiliários, como CRIs.
• Fundo de fundos (FoFs): veículos que obtêm a maior parte de seu resultado com cotas de outros FIIs.
• Desenvolvimento: fundos cujo resultado provém principalmente da venda de imóveis em estoque.
• Multiestratégia: categoria aplicada quando nenhuma das atividades anteriores atinge o limite de 75% do resultado do fundo.

Como já ocorre hoje, a metodologia também prevê subclasses. Um fundo de tijolo pode ser identificado pelo segmento de seus imóveis, como logística, escritórios ou shopping centers.

No caso dos FIIs de papel, a classificação pode indicar o indexador predominante da carteira de crédito, como CDI ou inflação.

“Assim, um fundo lançado como multiestratégia que obtenha 80% do resultado com CRIs e tenha ao menos 75% da carteira de crédito atrelada a índices de inflação, passa a ser classificado como Papel–Inflação’’, explicou o executivo.

Quais FIIs podem mudar de categoria?

A entidade identificou possíveis mudanças entre os seus próprios fundos-membros: nove dos 20 veículos analisados mudariam de classificação.

GARE11, GGRC11, VINO11 e VISC11, por exemplo, passariam de multiestratégia, segundo a classificação da Anbima, para tijolo, pela metodologia da LAREAL. Já VGHF11 e VGPR11 deixariam a categoria de papel-híbrido para multiestratégia.

O IBBP11, atualmente classificado como tijolo-renda, também passaria para multiestratégia, enquanto o VGRI11 sairia de tijolo-desenvolvimento para apenas tijolo.

Outro caso é o TRXF11, categorizado como tijolo-renda urbana, que mudaria para desenvolvimento.

O que falta para atrair o investidor estrangeiro — e por que isso importa?

De acordo com Camargo, a iniciativa tem como pano de fundo aproximar o mercado brasileiro dos padrões utilizados internacionalmente e facilitar a comparação entre os FIIs e os veículos imobiliários de outros países — como os REITs (Real Estate Investment Trusts, em inglês) nos Estados Unidos (EUA).

A avaliação do executivo é de que a dificuldade de explicar as particularidades da indústria por aqui consome parte do tempo dedicado à apresentação de oportunidades de investimento.

“Hoje, para você fazer negócios no exterior, precisa gastar 40 minutos para falar sobre o Brasil, explicar o que é o mercado de FIIs e as nuances do setor”, criticou.

"Existem fundos brasileiros com tamanho e liquidez para estar nos índices globais, mas ficam de fora porque não são compreendidos. O problema não é a qualidade do ativo, é a falta de uma leitura padronizada", acrescentou.

A expectativa da LAREAL é de que uma linguagem uniforme reduza essa dificuldade e permita concentrar a análise nas características dos próprios fundos.

Isso não significa, porém, que a nova classificação seja suficiente para atrair recursos por conta própria.

O presidente reconheceu que o cenário macroeconômico, especialmente devido aos juros elevados, também pesa sobre os investimentos estrangeiros em FIIs.

“Acho que esse [a nova classificação] é o primeiro passo. É o passo zero para a indústria evoluir no Brasil. Foi uma maneira de conseguirmos uma organização mais eficiente”, afirmou.

De acordo com o executivo, o modelo não pretende substituir as classificações já utilizadas no mercado, mas oferecer uma alternativa baseada em critérios alinhados aos padrões internacionais.

A entrada massiva de investidores estrangeiros no mercado de FIIs brasileiro pode dar maior profundidade a esse mercado e dar mais liquidez aos ativos.

Além disso, a atração de grandes volumes de recursos de investidores globais gera uma pressão compradora, com possível alta nos preços das cotas.

O dinheiro gringo também pode ter uma visão de mais longo prazo. Hoje, o mercado de fundos imobiliários no Brasil é composto basicamente de pessoas físicas, atraídas pelos dividendos isentos de imposto de renda.

Muitas vezes, uma simples projeção de dividendo menor já leva os investidores a venderem as cotas, impactando os preços e elevando a volatilidade do mercado.