Um galpão, dois problemas: Fundo imobiliário enfrenta recuperação judicial entre locatárias; contratos somam 11,2% da receita

O fundo imobiliário Inter Logístico (INLG11) tem passado por uma situação um tanto quanto curiosa — e delicada. Duas de suas inquilinas, que ocupam espaços no mesmo condomínio logístico, o Log Gaiolli Business Park, em Guarulhos (SP), tiveram que recorrer à Justiça para reorganizar suas dívidas.

O caso mais recente envolve a Navarro Distribuidora de Medicamentos. A companhia ajuizou, em 3 de outubro de 2026, um pedido de recuperação judicial (RJ) junto a outras empresas de seu grupo econômico. O processamento foi deferido no último dia 4 de novembro.

A área ocupada pela locatária representa aproximadamente 5,4% da receita imobiliária mensal do INLG11, enquanto o contrato de aluguel tem vigência até março de 2031.

Apesar da RJ, o fundo informou que a inquilina estava em dia com todas as suas obrigações financeiras até o ajuizamento da ação.

O veículo também afirmou que não espera, neste momento, impactos relevantes sobre os resultados ou as distribuições de rendimentos aos cotistas.

Não é o primeiro caso

Ocorre que a Navarro não é a primeira locatária do Log Gaiolli Business Park a recorrer à recuperação judicial neste ano. Há cerca de quatro meses, a Comercial RS também acionou o mecanismo para reorganizar seus débitos.

Nesse caso, porém, o histórico de pagamentos é diferente. Antes de entrar em RJ, a empresa havia firmado dois acordos para parcelar dívidas locatícias com o FII, mas não cumpriu integralmente os compromissos. Além disso, deixou de pagar o aluguel referente a julho de 2026.

Até o final de setembro, os valores pendentes somavam R$ 213,7 mil, considerando a participação de 80% que o INLG11 detinha no imóvel logístico à época —recentemente, o fundo comprou os 20% restantes.

O contrato da Comercial RS tem vigência até maio de 2030 e corresponde a 5,8% da receita imobiliária mensal do FII. Somadas, portanto, as duas locatárias em recuperação judicial representam aproximadamente 11,2% dos ganhos do fundo.

Isso não significa, necessariamente, que o veículo perderá esse percentual de receita, mas dimensiona a exposição do portfólio.

Como é a carteira do INLG11?

Ao todo, o Log Gaiolli Business conta com nove locatários e vacância física zerada. O complexo reúne dois galpões, com 32,9 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL).

Além dele, o INLG11 possui participações em outros três imóveis logísticos, localizados em Viana (ES), Contagem (MG) e no bairro de Campo Grande, no Rio de Janeiro.

No total, o portfólio do fundo soma 120,5 mil metros quadrados de ABL e 33 inquilinos.

Como a recuperação judicial pode afetar os FIIs?

A recuperação judicial de uma empresa que aluga imóveis de um fundo imobiliário não significa, por si só, que os pagamentos serão interrompidos. A companhia pode continuar operando e cumprindo suas obrigações durante o processo.

Ainda assim, a situação exige atenção, já que eventuais dificuldades financeiras podem levar a atrasos nos aluguéis, renegociações contratuais ou até à desocupação do imóvel.

O impacto depende, entre outros fatores, do peso daquele inquilino na receita do FII, das garantias previstas no contrato e da capacidade de o fundo encontrar um novo ocupante caso o espaço seja devolvido.

Se houver inadimplência ou vacância, a receita imobiliária pode cair e, consequentemente, pressionar os rendimentos distribuídos aos investidores.