Vida Imobiliária: A casa brasileira foi feita para uma família que está desaparecendo

Tenho dois filhos e, às vezes, tenho a impressão de que eles moram em casas completamente diferentes, embora o endereço seja o mesmo. Minha filha tem cinco anos. Para ela, uma sala nunca é apenas uma sala. Pode ser pista de dança, escola, restaurante, castelo ou acampamento, dependendo do que tiver acontecido nos cinco minutos anteriores. O sofá é menos um móvel e mais uma estrutura para acomodar bonecas e vestidos de princesas. E qualquer espaço livre no chão parece existir para ser ocupado.

Meu filho tem treze. A lógica já é outra. O quarto começa a ganhar uma importância que antes não tinha. A porta eventualmente se fecha. Os amigos chegam, a autonomia aumenta e aquela criança que antes precisava de espaço para brincar começa a precisar de espaço para existir.

É curioso como os filhos crescem e, sem que percebamos, redesenham a casa. Primeiro queremos enxergá-los o tempo todo. Depois queremos que tenham onde brincar. Mais tarde, queremos que possam receber os amigos. Em algum momento, começamos a pensar na privacidade deles. E, muitos anos depois, provavelmente olharemos para alguns desses mesmos cômodos e nos perguntaremos o que fazer com tanto espaço.

Talvez poucas coisas alterem tanto nossa relação com a moradia quanto ter filhos. E é justamente por isso que uma das maiores transformações demográficas do Brasil terá consequências profundas para o mercado imobiliário.

Estamos tendo menos filhos. Muito menos. Em 2000, a taxa de fecundidade brasileira era de 2,32 filhos por mulher. Em 2023, chegou a 1,57. O número já está bastante abaixo dos aproximadamente 2,1 necessários para a reposição populacional.

Mas existe outra mudança, talvez ainda mais interessante. Não estamos apenas tendo famílias menores. Estamos tendo mais famílias que decidiram não ter filhos. Entre 2000 e 2022, a participação dos casais sem filhos no Brasil dobrou, passando de 12% para 24% das famílias. Isso pode parecer apenas uma curiosidade demográfica, mas não é.

Durante décadas, boa parte das cidades e do mercado imobiliário brasileiro foi desenhada em torno de uma família de classe média relativamente previsível. Pai, mãe, dois ou três filhos. Era essa família imaginária que ajudava a definir o tamanho dos apartamentos, a quantidade de quartos, as áreas de lazer, as garagens e até o discurso publicitário dos empreendimentos.

O famoso apartamento de três quartos fazia sentido dentro dessa lógica. Um quarto para o casal. Dois para os filhos. Sala para a família. Uma ou duas vagas. Playground no térreo. O imóvel acompanhava uma espécie de roteiro esperado da vida adulta: se casar, ter filhos, comprar uma casa maior. E agora esse roteiro está sendo reescrito. E quando muda a família, inevitavelmente muda a planta.

Uma família com um filho tem necessidades diferentes de uma família com três. Um casal que não pretende ter filhos pode privilegiar escritório, varanda ou uma cozinha maior em vez de dormitórios adicionais. Uma pessoa que vive sozinha pode aceitar uma metragem muito menor se o bairro oferecer aquilo que antes precisava existir dentro do condomínio.

Isso significa que talvez estejamos entrando em uma época na qual contar dormitórios seja menos importante do que entender estilos de vida. O segundo quarto pode continuar existindo. Mas talvez não seja mais "o quarto do filho". Pode ser escritório na segunda-feira, quarto de hóspedes no sábado e espaço de exercício na terça-feira. A flexibilidade tende a valer cada vez mais. Talvez o imóvel mais preparado para o futuro não seja necessariamente o menor ou o maior, mas aquele capaz de mudar de função junto com seus moradores.

E essa transformação não termina na porta do apartamento. Ela chega às áreas comuns. Durante muito tempo, muitos condomínios foram projetados quase como pequenas cidades para crianças: playground, brinquedoteca, quadra, piscina infantil, salão de jogos. Há uma razão bastante simples para isso: filhos sempre tiveram enorme influência sobre a decisão imobiliária dos pais.

Quem tem criança pequena começa a enxergar a cidade por outro ângulo. Segurança passa a importar mais. A proximidade de escolas entra na equação. Parques ganham relevância. Ruas tranquilas parecem mais desejáveis. E é nesse contexto que condomínios fechados de casas e condomínios-clube de apartamentos encontraram terreno fértil no Brasil.

Para muitas famílias, eles entregaram uma promessa extremamente poderosa: seus filhos poderão ter uma liberdade que a cidade já não consegue oferecer. Podem descer sozinhos. Andar de bicicleta. Encontrar amigos. Jogar bola. Experimentar uma espécie de "vida de rua" dentro dos muros. Mas o que acontece com esse produto quando há cada vez menos crianças?

É uma pergunta que o mercado imobiliário terá de enfrentar. Não significa que condomínios fechados deixarão de existir ou perderão necessariamente sua atratividade. Segurança, natureza, privacidade e qualidade de vida continuarão relevantes. Mas talvez o argumento precise mudar.

Um condomínio concebido essencialmente em torno da infância pode ter dificuldade em conversar com uma sociedade formada por mais casais sem filhos, mais pessoas vivendo sozinhas e, principalmente, uma população cada vez mais velha. Estamos falando, afinal, de duas transformações acontecendo simultaneamente: menos crianças e mais idosos. O Brasil de 2070 será profundamente diferente do país para o qual construímos nossas cidades no século passado.

E há ainda outro efeito interessante dos filhos sobre o mercado imobiliário que aparece longe da residência principal: a segunda moradia. Quando os filhos são pequenos, a casa de praia ou de campo pode representar algo extraordinariamente valioso para os pais: facilidade.

Não é necessário procurar hotel. Não é preciso organizar uma grande logística para cada viagem. Há brinquedos esperando, roupas que podem permanecer lá, quartos conhecidos e uma rotina minimamente previsível. Quando chegam à adolescência, outra variável aparece: os amigos. A casa de praia deixa de ser apenas um lugar da família e passa a competir com festas, viagens, esportes, relacionamentos e com a própria vida social dos filhos.

Depois, os filhos vão embora, e é aqui que acontece uma das ironias mais interessantes da habitação. Passamos anos buscando espaço para acomodar uma família que cresce e, quando finalmente conseguimos construí-lo, a família começa a diminuir. Os quartos ficam vazios. A mesa parece maior. A casa que durante anos parecia pequena demais subitamente parece grande demais. É o chamado "ninho vazio", uma transformação que tende a se tornar ainda mais relevante em um país que envelhece rapidamente.

Mas talvez exista ainda mais uma volta nesse ciclo. A chegada dos netos pode mudar novamente nossa relação com aquele espaço que parecia excessivo. Os quartos vazios voltam a ser ocupados nos fins de semana. A mesa grande recupera sua função. E a casa de campo ou de praia pode ganhar uma nova razão para permanecer na família. O imóvel que parecia grande demais para duas pessoas volta a fazer sentido quando deixa de ser apenas a casa dos pais e passa a funcionar como ponto de encontro de filhos e netos.

Só que até essa lógica pode estar mudando. Se hoje temos menos filhos, daqui a algumas décadas teremos também menos filhos adultos e, mais adiante, menos netos. Para muitas famílias, essa segunda ocupação da casa talvez seja menor, ou simplesmente não aconteça. A residência grande mantida como ponto de encontro da família, assim como a casa de praia ou de campo preservada para reunir filhos e netos, pode fazer menos sentido quando as próprias gerações seguintes forem numericamente menores.

Talvez o mercado imobiliário do futuro precise entender melhor não apenas quantas pessoas vivem em uma casa, mas em qual momento da vida elas estão. Porque imóveis são produtos curiosos. São construídos para durar décadas, mas as famílias que vivem dentro deles podem mudar completamente em poucos anos.

Uma criança de cinco anos precisa de espaço. Um adolescente de treze precisa de privacidade. Um casal jovem talvez queira mobilidade. Uma família com filhos pequenos busca segurança. Um casal cujos filhos saíram de casa pode querer praticidade. E alguém aos 75 anos talvez precise de uma cidade completamente diferente daquela que desejava aos 35.

Talvez esse seja um dos grandes desafios para quem pensa o mercado imobiliário: construímos coisas permanentes para vidas que são, por definição, mutáveis. Os dados demográficos conseguem nos dizer quantos filhos teremos, quantas pessoas viverão sozinhas e quanto o país envelhecerá.

Mas existe algo que nenhuma planilha consegue traduzir completamente: filhos mudam nossa relação com o tempo, com a cidade e com a casa. Antes deles, escolhemos onde queremos morar. Depois deles, muitas vezes começamos a escolher onde queremos vê-los crescer.

E talvez a grande transformação das próximas décadas aconteça justamente quando milhões de brasileiros passarem a fazer novamente a primeira pergunta. Não porque seus filhos cresceram, mas porque decidiram não tê-los.

Quando muda quem imaginamos sentado à mesa daqui a dez anos, muda também a casa que queremos comprar hoje. E, quando milhões de mesas mudam ao mesmo tempo, a cidade inteira muda com elas.