HSLG11

O HSLG11 apresenta performance operacional sólida, com portfólio de seis galpões majoritariamente AAA (Arujá, Itapevi, Contagem, São José dos Pinhais, Araucária e Manaus), ocupação e adimplência em 100% e aluguel médio ajustado para R$26,80/m² após revisões contratuais e reajustes por IPCA que afetam 33% da ABL. A gestão reporta renegociações que reduzem risco de crédito (notadamente com Casas Bahia) e a aquisição de novo ativo AAA com locatário de alto perfil; há, contudo, concentração significativa de receita no principal inquilino e aumento de alavancagem atrelada ao CDI, que eleva a sensibilidade a custos financeiros. Foi concluída obra do BTS Mercado Livre em Araucária, com contrato built-to-suit atípico de longo prazo indexado ao IPCA, yield on cost projetado em 11,5% e cláusulas contratuais que protegem o fluxo em caso de rescisão; houve também exercício de direito de expansão pelo locatário Mercado Livre. No âmbito setorial, o mercado de galpões A+ em São Paulo mantém forte demanda — vacância consolidada em 6,7% e preço pedido em R$33,8/m² — favorecendo proprietários mesmo com novas entregas, o que indica potencial de valorização e espaço para reajuste de patamares de aluguel. Riscos principais: concentração de locatários, custo de dívida atrelado ao CDI e execução de projetos/bts. Recomenda-se acompanhar cronograma e início dos alugueis do BTS, evolução da alavancagem e renegociações com grandes locatários, além de monitorar o diferencial entre aluguel atual e preço pedido do mercado para oportunidades de reajuste.