LOGG3

A LOG tem apresentado forte desempenho operacional dentro de um setor imobiliário comercial favorecido pela logística: receitas em R$66 milhões (+19% a/a) e EBITDA ajustado em R$48 milhões (+21% a/a), com margem próxima a 72%, embora o FFO permaneça pressionado por despesas financeiras (FFO de R$7 milhões; em trimestres anteriores perto do breakeven). O portfólio mostra baixos níveis de vacância (≈2–3%), aluguéis same-store crescendo ~2,7–2,8% em termos reais e elevados níveis de pré-locação (~88–90%) nos empreendimentos recentes. A empresa entregou projetos relevantes (65,5k e 98,4k m²) com yield sobre custo de 13–14% e ticket médio de R$23/m²/mês, e vem reciclando ativos — 12 ativos vendidos (~340k m²) por R$1,05 bi a um cap rate implícito de ~8% — gerando caixa e reduzindo alavancagem. Em termos de valuation, a LOG é precificada com TIR real de ~12–13% e P/L projetado de 6,5x para 2026, o que reflete um mix de crescimento orgânico, M&A e reciclagem de portfólio. No âmbito setorial, a logística segue em momento quase sem precedentes — ABL nacional duplicada desde 2014 para ~44,1 milhões m², vacância setorial reduzida a ~7,4%, forte demanda do e‑commerce e M&A com transações médias em R$3.500/m² (cap rate ~9–9,5%). Riscos chave incluem custo de juros elevado que impacta FFO, exposição a variações regionais de oferta (RJ) e pressão sobre FFO nos segmentos de shoppings devido à alavancagem. Investidores devem monitorar evolução do FFO e alavancagem, taxa de pré-locação e execução do plano de expansão de ABL, spreads entre yield on cost e cap rates de venda, e a dinâmica macro (IGP, taxas) que afetará receita e custo de capital.