Eztec (EZTC3): A destrava de valor começa no Esther Towers

A destrava de valor começa no Esther Towers

Eztec anuncia a locação integral do Esther Towers

A Eztec anunciou que a companhia chegou a um acordo com o Itaú para locar integralmente o projeto Esther Towers. Relembrando rapidamente, o projeto compreende uma ABL total de 91.400 m² distribuída em dois edifícios corporativos AAA localizados na região da Chucri Zaidan. No início deste mês, a companhia anunciou que estava em negociações avançadas com um locatário e, agora que temos o quadro completo, estamos refazendo nossos cálculos sobre o tema. Temos recomendação de Compra para a Eztec, negociando a aproximadamente 6x o P/L estimado para 2027 (desconsiderando quaisquer efeitos do Esther Towers).

O contrato possui prazo de 10 anos e receita anual de R$ 117 milhões

Conforme reportado anteriormente, o contrato de locação da Eztec com o Itaú possui prazo inicial de 10 anos, com possibilidade de extensão por mais 5 anos, e terá início após a conclusão das obras (a primeira torre tem entrega prevista para o final de 2026 e a segunda para o primeiro semestre de 2027). Segundo a companhia, o contrato deverá gerar receitas anuais de aproximadamente R$ 117 milhões (R$ 1,17 bilhão nos primeiros 10 anos, a preços atuais), corrigidas anualmente pelo IPCA. Considerando a ABL de aproximadamente 92 mil m² das duas torres, o contrato implica aluguel mensal de aproximadamente R$ 107/m².

Tanto o NOI adicional quanto uma potencial venda devem destravar valor para a EZTC

Retomando os cálculos apresentados no relatório anterior, acreditamos que o Esther Towers deve destravar valor para a Eztec de duas formas. A primeira (e mais conservadora) forma de avaliar o potencial de valorização da ação é considerar que o NOI adicional de aproximadamente R$ 117 milhões por ano representa cerca de 20% da nossa estimativa de lucro líquido para 2027, o que reduziria o múltiplo P/L para aproximadamente 5,0x.

O maior potencial, entretanto, deverá se materializar caso (e quando) as torres sejam vendidas. Assumindo uma cap rate de 8%, o Esther Towers deveria ser avaliado em aproximadamente R$ 1,45 bilhão (cerca de 40% do EV da Eztec). Caso a Eztec distribua integralmente os recursos líquidos dessa potencial venda, estimamos que os acionistas poderiam receber um yield de dividendos adicional de aproximadamente 20%, mantendo as ações negociando a 4x P/L e 0,6x P/VPA, níveis que consideramos bastante atrativos. Veja os cálculos atualizados na Página 2.