VISC11: dividendos e desalavancagem no radar
Ver Relatório CompletoVISC11: dividendos e desalavancagem no radar
Portfólio amplo, com novas aquisições e reciclagem
O VISC11 segue com um dos portfólios mais diversificados do setor de shopping centers, com 32 ativos (301 mil m² de ABL própria) e presença em 15 estados. A carteira foca em participações minoritárias em shoppings de maior qualidade, modelo que amplia a diversificação, mas reduz a influência direta em decisões operacionais. Recentemente, o fundo avançou em aquisições relevantes, com destaque para a pequena participação no Midway Mall, em Natal, e a compra de 10% do BH Shopping por R$ 285 milhões, ativo operado pela Multiplan. Na frente de reciclagem, o VISC11 assinou MoU para venda de participações em cinco shoppings ao PMLL11, em uma transação de aproximadamente R$ 257 milhões, com cap rate próximo de 8%, movimento que consideramos positivo para recompor liquidez e reequilibrar a estrutura de capital após um ciclo mais intenso de investimentos.
Operacional segue resiliente, mas em ritmo moderado
Do ponto de vista operacional, os ativos do fundo seguem apresentando evolução positiva em termos nominais. No 1T26, o aluguel nas mesmas lojas avançou 4,8% em relação ao 1T25, enquanto as vendas nas mesmas lojas cresceram 4,3%. Em termos reais, no entanto, o desempenho se mostra mais próximo da estabilidade, refletindo um ambiente macroeconômico ainda restritivo. Ao longo dos últimos meses, a taxa de vacância permaneceu entre 5% e 6%, enquanto a inadimplência líquida seguiu em patamar controlado, encerrando o 1T26 em 3,5%. Além disso, o histórico recente de dividendos mostra leve incremento nas distribuições, que passaram de R$ 0,80 para R$ 0,84 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de ~9,6%.
Compra: dividendos, desalavancagem e desconto
Mantemos recomendação de compra para o VISC11. A tese combina três pilares principais: potencial de elevação gradual do dividendo, melhora potencial da estrutura de capital e upside de 17,2% para o nosso valor justo. A reciclagem de ativos anunciada com o PMLL11, caso concluída, deve destravar aproximadamente R$ 60 milhões em ganho de capital a ser distribuído aos cotistas nos próximos meses, além de reduzir o índice de endividamento de cerca de 27% para 23% em 2026E. Apesar de o fundo ainda precisar de novos esforços de liquidez para cumprir obrigações até 2028, vemos a venda ao PMLL11 como um primeiro passo importante para reduzir a alavancagem e preservar flexibilidade financeira. Considerando nossas projeções, que ainda não incorporam a venda ao PMLL11, o fundo negocia a cerca de 0,91x P/VP, com FFO yield estimado de 9,8% em 2026E e 10,0% em 2027E, patamar que acreditamos ser atrativo, especialmente diante da qualidade e diversificação do portfólio.